|
 |
Инвестиции в квадрате
Или как извлечь максимум дохода при минимальных рисках
на рынке недвижимости
Достаточно большое количество людей сегодня стали задумываться над тем, как эффективно сохранить свои деньги и увеличить их количество. Помимо традиционных способов - банковских вкладов и депозитов - многие стали открывать для себя инвестиции в объекты коммерческой недвижимости - как надежное размещение капитала и высокодоходный стабильный бизнес. К тому же, если средняя ставка по банковским вкладам на год составляет сейчас 8-14% годовых, то рынок коммерческой недвижимости сулит более солидный доход при значительно меньших рисках, чем, скажем, на фондовом рынке. Попробуем разобраться, каким образом извлечь максимальную прибыль из этого минимально рискованного инструмента.
Инвестиционная цепочка
Для того чтобы начать инвестировать в объекты недвижимости необходимо сначала решить, в какой сектор недвижимости целесообразнее вкладывать свои средства: жилье или нежилые помещения. Нужно отметить, что популярные квартиры значительно медленнее растут в цене, да и доходы, которые может обеспечить коммерческая недвижимость, намного выше доходов от сдачи в аренду жилых помещений. Жилье дает доход от эксплуатации (т.е. от аренды) порядка 10% в валюте, а нежилые помещения 16-20% в валюте, а в отдельных случаях и все 25%.
Вторым шагом является выбор инвестиционной стратегии. Здесь существует два варианта: девелопмент, т.е. создание объекта недвижимости «с нуля», и покупка уже готовых помещений.
Цель девелопмента – создание объекта доходной недвижимости, что в контексте индустрии торговой недвижимости означает получение стабильных арендных платежей от операторов.
Для начала нужно получить контроль над привлекательным участком. Затем надо найти инвесторов, нанять подрядчиков и следить за реализацией проекта. И, наконец, сдать объект и распорядиться им в соответствии с планом — продать, целиком или по частям (это может быть сделано и на более ранних стадиях) или найти арендаторов.
По срокам девелоперская деятельность – дело весьма длительное. Парадокс состоит в том, что из стандартных усредненных трех лет большая часть может уйти на получение разрешений и согласований. Период строительства простого объекта типа ритейл-парка – 6-8 месяцев, для полноценного торгового центра – от 12-18 месяцев. Срок ведения работ может увеличиться ввиду краткости сезона строительных работ, что особенно актуально для Пермского региона, в последнее время, однако, это нивелируется за счет новых технологий.
После того, как начался процесс строительства, все большее значение приобретают вопросы коммерциализации, то есть получения арендного дохода.
Вариант первый – инвестиционная продажа объекта. Для справки: несколько сделок покупки денежного потока (что, по сути, и есть инвестиционная продажа) осуществлялись в последний год по ставке 12–13%. Вариант второй – так называемый sustained development, то есть сохранение собственности на объект и стабилизация качества его последующей эксплуатации.
Если же инвестор не хочет или не может инвестировать в девелопмент, то в настоящее время на рынке наиболее популярны следующие стратегии:
1. Покупка объекта недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи. Цены на недвижимость не стоят на месте. По данным Лаборатории анализа и прогнозирования Пермского торгового дома недвижимости за прошлый год рост цен на жилые помещения в среднем составил 32%, тогда как коммерческая недвижимость подорожала на 45%. То есть именно столько (за вычетом налогов) заработал бы инвестор, купивший объект недвижимости в прошлом году и продавший его сейчас.
2. Покупка объекта недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Эта стратегия поведения инвестора относится к долгосрочным формам инвестирования средств.
3. Покупка объекта недвижимости с целью использования его в качестве залога при получении кредита в банке. Инвестор приобретает на собственные средства объект доходной недвижимости, закладывает его, т.е. берет кредит. На данном объекте инвестор получает доход равный разнице между арендной платой и выплатой по кредиту. Также он получает некую сумму денежных средств (в большинстве случаев меньше рыночной стоимости залога), которую опять инвестирует в объект доходной недвижимости. А далее процедура повторяется почти до бесконечности.
Объекты инвестирования
Из всех несырьевых секторов экономики, коммерческая недвижимость является одной из самых перспективных в плане роста. Это обусловлено двумя фактами: неудовлетворенный спрос и высокий уровень доходности.
Пермский рынок коммерческой недвижимости является одним из самых ёмких рынков на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.
По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, административно-офисные помещения занимают наибольшую долю рынка коммерческой недвижимости – 74%.
Девелопмент офисных помещений, по мнению экспертов, - лучший вариант вложений в коммерческую недвижимость. Офисы имеют более выгодную (по срокам) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами. Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта – 5-7 лет.
Кроме того, вложения в офисную и торговую недвижимость наименее рискованны. На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет 14-17% при инвестициях в «готовый продукт» и порядка 20-25% при девелопменте.
Однако надо учитывать, что рынок офисов постепенно насыщается, качественного предложения становится больше. Только за последнее время на рынке Перми в эксплуатацию были введены бизнес-центры по ул. Пушкина, 78а (3 000 кв. м), ул. Ленина, 9, Ленина, 22-24 (1500 кв. м), БЦ класса B на ул. Советская, 67 (3000 кв. м). В ближайшем будущем в Перми планируется ввод более 100 тыс. кв. м. офисных площадей. Вот лишь основные офисные объекты города: универсальный комплекс «Южный» на ул. Чернышевского,28 общей площадью 31,5 тыс. кв. м.; гостинично-административный комплекс «Городские горки» в 25 этажей на ул. Б. Гагарина,65; бизнес-центр «Славяновский» класса А на ул. Ленина,92а; 9 – этажное кирпичное офисное здание на ул. Осинская, 16; БЦ «Парус» А класса на Островского 59/1; ТАЦ «Привилегия» на Ленина, 26. При этом основная масса площадей остается у собственника в управлении, то есть сдается в аренду. Часть площадей реализуется.
Встречаются на пермском рынке и предложения квартир «под офис». Такой вариант может быть подходящим для малого бизнеса – покупка жилого помещения с дальнейшим переводом его в нежилой фонд. После окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 40%. Работает и такой механизм: покупка старых административных помещений, повышение их класса, а, следовательно, и увеличение арендной платы.
Сегодня многие компании предпочитают приобретать готовые объекты, либо те, которые находятся в стадии строительства. В течение 5-7 лет такие сделки полностью оправдываются.
Торговая недвижимость
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня достигает 20%. Предложение в сегменте торговой недвижимости в ближайшее время будет в основном формироваться за счет нового строительства. В последнее время введено сразу несколько торговых центров: «Столица» (30 000 кв. м.), «Алмаз» (40 000 кв. м.), «Сибирский» (10 000 кв. м.), «Колизей»(28 000 кв. м.), «7 Пятниц» (20 600 кв. м.). Общий объем нового строительства крупных торговых объектов за период 2004 – 2005 г.г. в Перми составил около 150 тыс. кв. м. Необходимо отметить, что основной объем площадей вновь построенных торговых центров сдается в аренду, и лишь небольшая их часть поступает на рынок купли-продажи, то есть предлагается к реализации. Именно поэтому, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке купли-продажи по-прежнему остается ограниченным. Этим также обусловлены высокие цены предложения торговых площадей.
Гостиницы
Аналитики ПТДН отмечают растущую популярность данного сектора. Инвестиции в создание гостиницы намного выше инвестиций в прочие объекты коммерческой недвижимости, однако, и отдача от объекта более стабильна и надежна.
Отель – проект долговременный. Окупаемость небольшой (от пяти номеров) гостиницы при загрузке не менее 60 процентов составит примерно три года, а масштабной (современная гостиница уровня 4-5 звезд) – не менее пятнадцати лет.
Управляемые квартиры (апартаменты)
Рынок апартаментов является достаточно новым и переживает период бурного развития.
Выгодные условия аренды элитного жилья создают конкуренцию рынку гостиничных услуг. Солидные организации и крупные предприятия давно являются основными арендаторами подобного жилья. По данным ПТДН организации создают более 85% спроса.
Срок первоначальных инвестиций в создание управляемой квартиры составляет от 1 месяца до полугода. При этом рентабельность вложений – 30-32%, срок окупаемости – 3 -3,5 года. На сегодняшний день аналитики отмечают данный сегмент как один из наиболее рентабельных.
В заключение
Рынок недвижимости, по мнению его участников, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Позитивные макроэкономические показатели подстегивают инвестиционный спрос со стороны региональных и международных инвесторов.
Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также высоком уровне доходности инвестиционных проектов.
Однако не стоит забывать о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость. Поэтому обращение в профессиональную инвестиционную или консалтинговую компанию необходимо инвестору на самом начальном этапе принятия решения. Только профессионалы могут дать инвестору квалифицированный совет, куда целесообразнее всего в данный момент направить его средства (жилье или нежилые помещения), смогут грамотно оформить сделку, провести финансовый анализ и оценку инвестиционной привлекательности проекта, подобрать объекты в соответствии с требованиями и предпочтениями клиента, помочь советом, урегулировать вопросы налогообложения, а также обеспечить наиболее выгодные условия продажи (покупки/финансирования), провести проверки, экспертизы, анализ документации, обеспечить необходимые согласования и разрешения, и многое другое. Обращение к профессионалам должно быть первым шагом на пути инвестора в сфере инвестиций в недвижимость. Тогда можно рассчитывать, что недвижимость принесет инвестору максимум дохода при минимальных рисках.
Комментировать
Адрес источника: http://ners.ru
Читайте также:
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
| Как стало известно РБК daily, инвестиционная и девелоперская
компания RDI Group, контролирующая 29 тыс. га земли в престижных
районах Подмосковья, готова продавать свои наделы в розницу с дисконтом
до 50%. Об этом рассказали сразу несколько участников рынка. В самой
компании пока говорят лишь о пересмотре своей инвестиционной стратегии
развития. По мнению экспертов, даже несмотря на серьезный демпинг со
стороны RDI, продавцу все равно будет сложно переманить к себе весь
спрос, так как ... |
| В этом году большинство владельцев торговых и офисных центров, чтобы не
потерять арендаторов, вынуждены идти на уступки и экономить. Уменьшить
свои затраты они решили за счет клининга, потребовав от
специализированных компаний снизить расценки, а некоторые решили
освоить уборку самостоятельно. Неиссякаемая очередь желающих арендовать помещения в ТЦ, ТРЦ или
офисных центрах позволяла их владельцам придумывать различные способы
для увеличения своих доходов. Помимо растущих ставок ... |
|
В 2009 году "Большая пятерка" стран Центральной
Европы - Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания - вернут свои
лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости. Таковы прогнозы компании
"Jones Lang LaSalle".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, эксперты определили
причины, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые
центры прайм-класса на этих рынках. Так, по мнению специалистов компании, после
периода экономической ... |
| ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНЫ: ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИКАРПАТЬЯ
Сложная и постоянно изменяющаяся
ситуация на рынке торговой недвижимости Украины практически не затронула
объекты, реализация которых подходила к завершению. Относительно слабая по
сравнению со столичным подверженность регионального рынка недвижимости
финансовым и прочим колебаниям способствовала тому, что потенциальные инвесторы
определили его как привлекательный. В западном регионе Украины это место заняли
Ивано-Франковская и ... |
|
Происходящие события в экономике и застой на рынке недвижимости вынудили
компанию «Украинская торговая гильдия» (УТГ) стать связующим звеном и
организатором встреч между всеми игроками рынка торговой недвижимости. По
словам управляющего партнера УТГ Виталия Бойко, такое решение прежде всего
связано с паникой на рынке. «В сложившейся ситуации каждая сторона – как
арендодатель, так и арендатор, – старается найти выход, но эти действия не
будут эффективными, поскольку они разобщены, ... |
| Сегодня в России появляются новые форматы в сегменте торговой
недвижимости, концепция которых помогает сэкономить не только
девелоперу, но и покупателю."Понятия "стрип-молл",
"пауэр-центр" и "аутлет-центр" пришли к нам с Запада и имеют общие
корни. Более универсальным, обобщающим понятием для всех указанных
типов торговых центров является стрип-молл. Остальные по сути являются
его разновидностями", – рассказывает Ольга Косенкова, руководитель
департамента аналитики и консалтинга компании ... |
|
Нынешнюю проблемную ситуацию на рынке недвижимости Украины
определяет кризис доверия. Такое мнение в интервью корреспонденту УКРИНФОРМа
высказал председатель совета директоров Инвестиционно-строительной корпорации
"Авантаж" Юрий Костоглодов.
По его словам, рынок недвижимости Украины в последние полгода был едва ли не
самой популярной темой для обсуждений и дебатов. Хотя споры по поводу цен и
предела их роста идут довольно давно, еще с 2005 года, но своего ... |
|
В Украине основным проявлением экономического кризиса, с которым столкнулись
участники рынка недвижимости, стали проблемы с привлечением финансирования.
Значительно возросла его стоимость: если раньше долларовый кредит можно было
получить под 10-12%, то сейчас - около 15%, а заимствование в гривне можно
взять под 25%, сообщает UGMK.info.
Кроме того, банки стали более скурпулезно выбирать проекты и значительно
ограничивать объемы финансирования: если в последние годы наблюдался ... |
| По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается.
Прошу добавки
Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL ... |
| Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса ... |
| Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос ... |
| На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.
Сегодня они заполнены ... |
| В ближайшие годы офисная недвижимость будет наиболее активно развиваться на Левом берегу Киева. По информации девелоперов, в настоящее время на Левобережье уже ведется строительство 10 офисных центров и готовятся к реализации еще 15 проектов. В то же время на противоположном берегу большинство объектов находится только в стадии проектирования. По оценкам экспертов, доля бизнес-центров, расположенных не в районах деловой активности, к 2011 г. вырастет до 70%. Основное преимущество ... |
| Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Разумеется, активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. человек. Но и в небольших населенных пунктах проекты ТЦ тоже продолжают появляться регулярно. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", летом этого года в нашей стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами. Рассмотрим развитие ... |
| Интерес застройщиков к коммерческой недвижимости на высоте. Но все равно, основные лидеры рынка постоянно обговаривают один и тот же вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может повыситься на любом уровне - от этапа разработки концепции до этапа завершения и подписания контракта по продаже готового бизнеса.
В процессе роста стоимости, девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом общих вопросов. К примеру, ... |
| Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
В ближайшие ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ... |
| Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ... |
| В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.
Все начинается со столицы
В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
