Входим в ситуацию

Вы или ваша компания хотите приобрести земельный участок. Это желание подстегивается хорошим расположением участка, единодушным согласием партнеров, относительной отдаленностью участка от города, а самое главное — безудержно растущими ценами на землю. Правоустанавливающие документы — в наличии, брокера знаете не первый год, юристы подтвердили законность будущей сделки: надо брать. А в действительности приобретаемый участок может оказаться «с душком», не улавливаемым тонким обонянием вашего юриста.
Законодательство, как и сама жизнь, таит много сюрпризов. Одним из таких сюрпризов может оказаться незаконность сделки, совершенной с земельным участком ранее, то есть до вас. Существуют разные способы приобретения земли, и каждый из них имеет свои особенности. Вне зависимости от способа приобретения, будь то покупка корпоративных прав предприятия — собственника земельного участка, прямая купля земли или приватизация, проблемой является то, что покупатель не всегда в состоянии доступными методами определить законность предыдущих сделок. В качестве примера рассмотрим реально состоявшуюся сделку по приобретению земельных участков одним лицом, назовем его Покупатель, у нескольких других лиц, соответственно Продавцов.

Идеей покупки было объединение участков в единый массив под застройку коттеджного городка. Ранее участки были приватизированы гражданами Украины под постройку жилых домов и ведение подсобного хозяйства. Покупателю все подходило. Приватизация проходила в соответствии с нормами и в порядке, предусмотренном действующим Земельным законодательством. Указанные участки решением местного совета были предоставлены будущим Продавцам, а право­устанавливающие документы, в виде актов на право соб­ственности, оформлены в местной землеустроительной организации. Как известно из статьи 126 Земельного кодекса, документом, подтверждающим право соб­ственности на землю, является Акт на право собственности, в котором указан собственник (в нашем случае Продавец), размер и границы земельного участка, а также основание для выдачи акта — решение местного совета о приватизации.

Понятно, что приобретение ранее приватизированных участков у частных лиц облегчало задачу Покупателя. Акты были в наличии у представителя Продавцов, доверенность на совершение сделки нотариально заверена, под залогом или арестом участки не находились. Итак, купля-продажа состоялась. Деньги переданы, а договор с подписями представителя Продавцов и Покупателя заверен местным нотариусом. После переоформления актов на право собственности Покупатель окончательно превратился в Собственника.

Для проведения строительных работ на уже приобретенном земельном массиве необходимы денежные средства, за которыми Собственник обратился в банк. Банк отказал Собственнику в кредите, мотивируя это тем, что земля, которая должна была выступить предметом залога, находится под арестом(!!!). Арест наложен постановлением следователя по возбужденному уголовному делу вскоре после покупки земельных участков. Следователь возбудил уголовное дело по факту мошенничества с объектом сделки — земельными участками (ст. 190 Уголовного кодекса). Для инкриминирования ст. 190 необходима объективная сторона преступления, а именно: наличие обмана или злоупотребления доверием, причинная связь между такими действиями и последствиями, которые наступили, наличие виновных в преступных действиях, а также наличие у виновного лица цели завладеть чужим имуществом — землей. Уголовная ответственность наступит для того лица, которое совершило обман или злоупотребило доверием. В нашем случае такими лицами могли быть должностные лица местного совета, Продавцы, представитель Продавцов или их «возможные комбинации».

Собственник утверждал, что при покупке земли он не был в преступном сговоре ни с представителем Продавцов, ни с продавцами, ни с должностными лицами местного совета. Вывод один — Собственник является добросовестным приобретателем, стало быть, уголовная ответ­ственность для него не наступит. Но остается вопрос: как быть с землей, которая стала объектом мошенниче­ства? Не будет ли земля решением суда по уголовному делу возвращена Продавцу или местному совету? Ведь если сделка между Продавцом и местным советом носила мнимый характер, то могут наступить последствия, предусмотренные ст. 216 Гражданского кодекса, а именно — дву­сторонняя реституция. Основной проблемой таких послед­ствий является то, что землю конфискуют решением суда, а возмещение Собственником своих убытков затянется на длительный строк либо станет невозможным из-за отсут­ствия денег у мошенника.

Кроме страха за будущую судьбу земельных участков возникал главный вопрос дня — как быть с арестом имущества? По своей правовой сути арест являлся для Собственника ограничением прав распоряжения земельным участком. Собственник принял правильное решение — отстаивать свои права добропорядочного приобретателя.

Выходим из ситуации

Вы или ваша компания хотите продать земельный участок. Желание продать подстегивается желанием возместить убытки в размере затрат, понесенных при покупке, на удивление единодушным согласием партнеров, определенной отдаленностью участка от города, а самое главное — стремительными действиями следователя. Правоустанавливающие документы в наличии, брокера знаете не первый год, юристы в трансе от законности будущей сделки — пора действовать. В действительности вы знаете о возможных послед­ствиях продажи земельного участка «с душком», и для этого уже не нужно тонкого обоняния вашего юриста.

Первым шагом было снятие ареста с земли. В Уголовно-процессуальном кодексе (далее — УПК) определены основания деятельности следственных органов, в частности следователя. В соответствии с УПК следователь мог наложить арест на имущество только в случае, определенном ст. 125 УПК, а именно — по заявлению гражданского истца или по своей инициативе либо с целью совершения действий по обеспечению заявленного в уголовном деле гражданского иска, а также в делах о преступлениях, за которые уголовным законом предусмотрена конфискация имущества.

В соответствии со ст. 126 УПК «...обеспечение гражданского иска и возможной конфискации имущества проводится путем наложения ареста на вклады, ценности и другое имущество обвиняемого, или подозреваемого, или лиц, которые несут по закону материальную ответственность за его действия».

Собственник был добросовестным приобретателем земли, что подтверждалось надлежащим образом оформленными договорами купли-продажи и соответствующими государственными актами на право собственности. Собственник не был обвиняемым, подозреваемым или осужденным по данному уголовному делу. Также Собственник не являлся ответчиком по какому-либо гражданскому иску. Поэтому наложение ареста на землю, по мнению юристов, было безосновательным и незаконным. С этим мнением также согласился судья местного суда. В иске об оспаривании постановления следователя Собственник просил устранить препятствия в праве распоряжения землей. Судом было вынесено решение, в соответствии с которым арест земли был признан незаконным, а постановление об аресте было отменено.

Первый этап пройден. Земля освобождена от ареста. Но после рассмотрения уголовного дела по сути, возможно, будет принято решение о конфискации земли. И в данном случае не имеет значения, являешься ты добросовестным покупателем или нет. Единственным выходом из сложившейся ситуации была продажа земли в порядке ч. 2 ст. 388 Гражданского кодекса, то есть на основании и в порядке исполнения судебного решения. В соответствии с ч. 2 ст. 388 Гражданского кодекса, «имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для выполнения судебных решений». Эта норма позволила бы защитить права на приобретенное имуще­­ство добросовест­ного приобретателя. Но такого случая не предвиделось. Понятно, что о строительстве коттеджного городка речи уже не шло. Единственным способом быстрого возмещения своих затрат стала пока еще возможная перепродажа земли. Но продажа земли третьим лицам не устраняла проблему возможной конфискации для новых владельцев. Каких-либо законных путей отстаивания своих прав на землю в будущем Собственник не видел. А вести борьбу за возмещение убытков от лиц, обвиненных в мошенничестве, считал бесперспективным.

Не желая нести риски возможных потерь в будущем, Собственних решил продать землю. Понятно, что земля з «душком» стоила уже дешевле, чем была приобретена изначально. Новый Покупатель нашелся быстро, и Собственник, получив предоплату, подписал с ним предварительный договор. Но к моменту заключения основного договора купли-продажи новый Покупатель заявил о своей несостоятельности приобрести землю. Причина не имела значения. Собственник стал перед выбором возврата предоплаты либо нового судебного процесса.

Собственник решил идти в суд и заставить нового Покупателя купить землю.

В судебном решении указывалось, что новый Покупатель не имел права в одностороннем порядке отказаться от совершения сделки, а, соответственно, обязан заключить договор купли земли и оплатить сумму, оговоренную в предварительном договоре. Для выполнения судебного решения стороны должны были в указанный срок явиться к нотариусу и заключить договор. Стороны заключили сделку, заверив ее нотариально.

Как говорится в народной мудрости, не было бы счастья, да несчастье помогло. Таким образом решение суда позволило обезопасить Покупателя от возможной конфискации земли, а Собственника от финансовых потерь. Покупатель, как и Собственник, является добросовестным приобретателем. Договор на покупку земли был заключен в порядке выполнения судебного решения. Соответственно, законно купленная Собственником земля с этого момента перестала быть спорной.

Господа, ройте глубже!

В судебном процессе по снятию ареста с имущества клиент спросил: «Мне что же, с собой на сделки психоаналитика брать?!» Не так категорично, но профессионалов желательно пригласить. Мой опыт показывает, что сделок без сучка и задоринки не бывает. Главное — вовремя принять правильное решение. Не бывает лишней информации о предмете сделки и людях, эти сделки совершающих. Только изучение максимально доступного объема документов позволит специалистам сориентировать вас в возможных решениях. И понятно, что многократный опыт приобретения земли и интуиция позволяют в большинстве случаев избежать появления проблем до совершения сделки. А в случае возникновения достойно их разрешить. 

Комментировать