Генеральный план г. Одессы. Как намерена развиваться Южная Пальмира?. Developer

Сегодня пока действует «советский» План, утверждённый в 1989 году, с изменениями от 1996 г., – не отвечающий реалиям развития. Работа над созданием нового Генплана ведётся с 2004 года. Но уже сейчас можно дать ответы на ряд вопросов, касающихся главного – как будет развиваться Одесса, в чём основной принцип дальнейшего пути?

Генеральный план – стратегический документ развития насёленного пункта. Его отсутствие делает развитие и застройку города де-факто неорганизованными и хаотичными. Генплан предусматривает и регламентирует все основные аспекты развития, даёт ответы на вопросы о необходимости территориальной застройки, границах города, о планировании структуры и пространственной композиции, об общем состоянии окружающей среды.

Работа над созданием нового Генплана Одессы была начата два года назад. Разумеется, что Генплан должен отвечать нынешним реалиям развития общества, страны, населённых пунктов. Это понимали все, в особенности – специалисты. Несмотря на то, что принятый в 1989 году Генплан был несколько изменён в 90-е годы, – в любом случае Одесса нуждалась и нуждается в новой стратегии развития.

Кроме того, подход к составлению и назначению подобных документов в советское время и сегодня значительно отличается. Генплан советского времени чётко определял всё до мелочей – как и чем будет застроен тот или иной район или микрорайон, как и где будет стоять завод или жилой дом, сколько в нём будет этажей и когда он будет сооружён. Сегодня же, в рыночных условиях постоянно меняющейся конъюнктуры, этот документ имеет характер стратегии, рекомендаций. Генплан – это критерии развития и застройки города. Он отвечает на вопросы «что необходимо?» и «как этого достичь?» – и устанавливает баланс между тем, что сегодня необходимо, и тем, что реально возможно.
Разработка идёт полным ходом!

В 2004 году была разработана Концепция Генплана Одессы. Тогда же, в соответствии с законодательством, она была представлена на общественное обсуждение. Для этого в нескольких музеях города прошли тематические встречи разработчиков Концепции с представителями общественных организаций, дизайнерами, строителями, да и просто жителями Одессы. Не обошлось, правда, без казусов. В июне 2004 г. заместитель городского головы Маркоз Мурманов отметил на брифинге, что схема развития Одессы «вызвала большой интерес у населения, однако многим показалась малопонятной». Поэтому, для большей наглядности мэрия приняла решение изготовить макеты в масштабе 1:500, которые должны были быть «понятнее для непрофессионалов».

Но так или иначе – общественное обсуждение состоялось, и 20 июля 2004 г. в Одессе прошло совместное заседание коллегии Госстроя Украины и исполкома Одесского горсовета, на котором Концепция, как первый этап разработки Генплана, была одобрена.
Следующим этапом стала, собственно, разработка Генерального плана, которая проходит и по сей день. Процесс находится на контроле горисполкома, точнее – городского управления по вопросам архитектуры и градостроительства. Разработчиком, правильнее говоря – подрядчиком, является киевский Государственный научно-исследовательский институт проектирования городов «Дiпромiсто» («Гипроград»).

Ответственным за сотрудничество с разработчиками назначен первый заместитель управления по вопросам архитектуры и градостроительства Одесского горсовета Марат Касимов. По его словам, к данной работе привлечены и другие организации. Следует упомянуть, в частности, предприятие «Одескоммунпроект», специалисты которого отвечают за раздел транспорта и инженерии; харьковский НИИ «Промстройпроект» (раздел промышленности); в работе также принимают участие специалисты Одесского Национального университета, одесского НИИ медицинской реабилитации и курортологии, Института эколого-экономических проблем НАН Украины, КП «Одеспроект», ГП «Укринжгеодезия», киевского Института теории и истории архитектуры и пр.

Кроме того, ход работ контролирует специально созданный Научно-технический совет, в состав которого вошли ведущие специалисты Одессы и Украины.

Генеральный план г. Одессы должен быть разработан к концу 2006 г. После этого он пройдёт общественное обсуждение – и в феврале 2007 г. он должен быть утверждён сессией городского совета.
Что План грядущий нам готовит?

Марат Касимов пояснил, в чём состоят стратегические направления будущего Генплана Одессы. Так, он будет ориентирован на освоение внутритерриториальных ресурсов: это, в основном, реконструкция существующей застройки, так как новых территорий для освоения в Одессе немного (это, например, Поля фильтрации, район «Школьного аэродрома», часть Жеваховой горы, районы ветхой застройки – Молдаванка и т. п.). Значительное внимание будет уделено развитию транспортных развязок – как городского значения, так магистральных (учитывая, что Одесса включена в систему международных транспортных коридоров). Следует отметить и смещение некоторых функциональных акцентов. Например, предусматривается сокращение промышленных территорий тяжёлого машиностроения («машиностроительная» роль Одессы, полученная ею в советское время, ныне теряет актуальность); кроме того, Южная Пальмира постепенно превращается из курортного в туристическо-рекреационный центр.

По утверждению Марата Касимова, основное отличие нового Генплана от предыдущего – в том, что он ориентирован на возможности бюджета. Он более прагматичен, в нём не будет «грандиозных» планов (как это было старом Генплане с изменениями от 1996 г. – намерения до сих пор не осуществлены) – только самые реальные и необходимые…

Заместитель городского головы Одессы Михаил Кучук 19 июня в ходе брифинга заявил, что городские власти намерены внести в Генплан «много интересных концепций»: это и вынос целого ряда территорий под рекреационно-оздоровительные зоны, и намыв территорий, и транспортные развязки – например, дорога, соединяющая Север и Юг города. Власти намерены уделить внимание и ряду проблем, возникших на территориях Лузановки, бывшего завода «ЗОР», мясокомбината, приморских склонов в районе 16-й станции Большого Фонтана и пр.

В марте 2005 года начальник управления по вопросам архитектуры и градостроительства Анатолий Мартыненко (ныне покойный – ред.) подчёркивал, что особое внимание при разработке Генплана уделяется экологии Одессы и озеленению территорий. Так, для решения этих вопросов следует реконструировать очистительные сооружения на побережье и организовать сброс дренажных вод в море вдалеке от берега. Кроме того, необходима реконструкция береговых сооружений – для улучшения проточности воды в пляжной акватории. Что же касается озеленения, то поскольку места для этого сравнительно мало, – решено создавать специальные террасы с зелёными насаждениями.

В январе с. г. председатель постоянной комиссии горсовета по строительству, архитектуре и земельным правоотношениям Николай Боровский так характеризовал перспективное значение Генплана Одессы: «Строительство в Одессе сегодня во многих случаях ведётся хаотично, без учёта перспектив развития города. С принятием нового Генерального плана Одессы появятся рычаги для наведения жёсткого порядка в этой сфере. Документ будет дополняться детальными планами тех или иных территорий с чётким указанием, какие объекты и в каком месте могут быть построены. На основе Генплана должна осуществляться и продажа права на реализацию инвестиционных проектов на том или ином земельном участке. На мой взгляд, землю в дальнейшем продавать не следует – лучше сдавать её в аренду. И это будет источником не разового дохода, как при продаже земельного участка, а постоянного, притом, что величина арендной платы может повышаться. Продавать же следует право на аренду и на размещение на данном участке объекта, предусмотренного в этом месте Генеральным планом».
Вынос промпредприятий. Нужен или нет?

Об этом говорили немало. Специалисты и неспециалисты «ломали копья». Одни говорили о том, что невозможно решать судьбу предприятий без их участия, ведь они сегодня полностью самостоятельные акционерные общества. Другие говорили о том, что экологическая составляющая одесской действительности значительно важнее…
(N.B. Отступление для сравнения. Что в Генплане Киева?)

…В частности, Генплан г. Киева, принятый в 2001 году, предусматривает расширение границ города путём присоединения пригородов; развитие коммуникаций, предпочтительно, в южном и западном направлениях. Общая площадь Киева увеличится на 59,8 тыс. га. Численность населения (официально зарегистрированных жителей) возрастёт до 2,65 млн. человек…

Будут перепрофилированы 8 предприятий и вынесены за черту города ещё 40.

За черту города «переедут»: Киевский мясокомбинат; заводы сварочного оборудования и художественного стекла; Киевский механический завод игрушек; Киевский завод углекислоты; ОАО «Харчомаш»; ПО «Завод «Арсенал»; ВО «Киевкоммунтехника»; завод «Ленинская кузня»; судоремонтно-судостроительный завод; завод «Укркабель»; асфальтобетонный завод и др.
Говорит 1-й заместитель начальника управления по вопросам архитектуры и градостроительства Одесского горсовета Марат Касимов:

– В Одессе не предусматривается массовый вынос промышленных предприятий за черту города, как это делалось раньше, методами советского планирования. Сегодня всё это диктуется экономической необходимостью и целесообразностью, то есть – насколько это нужно городу и самим предприятиям. В нынешней Концепции Генплана Одессы – это сокращение неработающих производств и предложения по использованию их территорий (например, территории заводов «Эпсилон», «Автоагрегат», фрезерных станков им. Кирова и пр.)…
Как застраивать город?

Нынешний режим застройки города Одессы некоторые специалисты называют хаотичным или «точечным». Марат Касимов убеждён, что в данном случае лучше подходит термин «выборочная застройка». И для того, чтобы она стала систематичной, необходимо иметь не только Генплан, но и правила комплексной застройки города.

В странах Запада это уже давно стало традицией: после утверждения Генплана для каждой определённой территории разрабатываются правила застройки: что и как можно строить именно здесь?

Отсутствие таких правил весьма затрудняет процесс застройки Одессы, особенно в условиях, когда на определённом участке территории имеют свою землю несколько владельцев, с различными требованиями и намерениями по использованию земли. Кроме того, инвестор, приобретающий землю под строительство, имеет право знать – что именно он может на ней соорудить? То есть – что он приобретает в перспективе, и стоит ли вообще вкладывать сюда свои деньги?

Так, при помощи зонирования территорий, можно систематизировать и упорядочить застройку городских территорий и, с другой стороны, привлечь в эту сферу инвестиции, сделав данную схему понятной для инвестора.
(N.B. Отступление для сравнения. Как застраивают Москву?)

Почётный президент холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко в интервью журналу «Контракты» высказался в поддержку системного подхода к застройке городских территорий, применяемого в Москве:

– Деятельность застройщиков там координирует департамент перспективного размещения строительства, а экономические показатели разрабатывает департамент экономики, учитывая интересы как города, так и застройщиков. Всё это делается на основе выводов и требований Научно-исследовательского и проектного института Генплана развития города. У Москвы есть план, определяющий ежегодные объёмы жилищного строительства. Институт Генплана ищет земельные участки под этот план и разрабатывает предпроектные предложения – по сути, требования по конкретному сооружению (технико-экономические показатели, срок реализации проекта, расчёты по коммуникациям, объектам социальной сферы и т. д.). Предложения поступают в городской департамент экономики, который просчитывает их и делает выводы о финансовом участии застройщика в развитии городской инфраструктуры. Всё это составляет основу для тендерных предложений. А за 45 дней до начала торгов тендерный комитет сообщает о тендере потенциальным инвесторам. Такая схема защищает интересы всех – и застройщиков, и города…
Говорит 1-й заместитель начальника управления по вопросам архитектуры и градостроительства Одесского горсовета Марат Касимов:

– Нужно не просто предусмотреть, сколько мы всего построим жилья. Более существенно то, сколько из этого жилья можно выделить на социальные нужды – и сколько будет введено в эксплуатацию именно социального жилья? На это также должен ответить Генплан. Есть задачи, планы – а есть здравый смысл. Нужно оценить в целом по городу – сколько нужно жилья, школ, магазинов, мест локализации автотранспорта (паркингов, стоянок и т. п.). При системном сборе и анализе информации становится понятным дефицит. И Генплан должен дать ответы: как его покрыть, как сбалансировать то, что нужно, и то, что мы можем, и где всё это разместить…
Разрабатываемый ныне Генплан г. Одессы рассчитан на городское население численностью в 1 млн. 50 тыс. человек. По словам Марата Касимова – выбран средний прогнозный показатель на 2025 год. Территория Одессы, по плану же, составляет 16,5 тыс. га: она утверждена, практически, по существующим границам.

Расширяться городу сегодня фактически некуда. На этот счёт существуют разные мнения. В апреле 2005 года Анатолий Мартыненко высказал мнение о том, что жёсткая граница города представляет для муниципалитета определённую проблему: «Это прямой результат перехода к рыночным отношениям и изменений в законодательстве, связанных с упорядочением земельных отношений. То, что сейчас находится за пределами городской черты, уже перестало быть «ничейной зоной» и принадлежит собственнику. Присоединить эти земли можно теперь только с помощью рыночных механизмов: выкупа участков и т. д. ».

Вместе с тем, 1-й замначальника управления архитектуры и градостроительства Марат Касимов убеждён, что подобная проблема не так остра. Например, дом может быть расположен на окраине города, либо на 100 метров дальше – на территории сельского района. В конце концов, это лишь организационный момент для местных советов – городского или райсовета областного подчинения. Застройщику же не так важно, кто именно выделает ему территорию под строительство: главное, чтобы были соблюдены все вышеописанные моменты и законодательные нормы. Чётко определённая принадлежность городу или селу важнее для самих обитателей дома: если они хотят считаться горожанами – или, наоборот, в качестве сельских жителей иметь права на больший участок земли и сельскохозяйственные льготы.
Ещё один аспект застройки города, на который обращается повышенное внимание, – это сохранение исторического облика Одессы.

Участники круглого стола «Комсомольской правды в Одессе», прошедшего весной минувшего года, – специалисты, строители, риэлторы и др. – пришли к выводу о том, что необходимо максимально сохранить лицо города. В то же время каждая эпоха должна оставить и свой след. Это возможно при качественном балансе творчества и техники. Что же касается архитектурных приёмов и подходов, то всё должно осуществляться на конкурсной основе с обязательным общественным обсуждением новаций, подразумевающим подключение к делу специалистов самого широкого профиля…

Сегодня же, за полгода до рождения Генплана на свет, власти уже определились с методами сохранения облика Южной Пальмиры. По утверждению Марата Касимова, из двух путей – полной консервации исторической застройки или реконструкции её – выбран второй.
…Общая стоимость работ по созданию и утверждению Генерального плана г. Одессы составляет порядка 3,5 млн. грн. Средства выделяются своевременно. Это позволяет думать, что сроки будут выдержаны – и к концу года Генплан будет разработан (специалисты «Дiпромiста» обещали всё сделать в срок), пройдёт общественное обсуждение и экспертизу, организованную Госстроем, и в феврале 2007 года Одесса получит свою «конституцию развития». Принятие базового регламентного документа – главный шаг к осознанности и системности процесса.

Комментировать

Генеральный план г. Одессы. Как намерена развиваться Южная Пальмира?

Генеральный план г. Одессы. Как намерена развиваться Южная Пальмира?

Работа с коммерческой и жилой недвижимостью в условиях экономической нестабильности (01.12.2008)

Финансовый кризис заставляет девелоперов избавляться от земли (01.12.2008)

Чистота — залог прибыли. Владельцы коммерческой недвижимости стали экономить на услугах (01.12.2008)

Торговая недвижимость: Европа возвращается (27.11.2008)

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНЫ: ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИКАРПАТЬЯ (26.11.2008)

Кризис ликвидности подталкивает операторов рынка коммерческой недвижимости к компромиссам. (19.11.2008)

Новые форматы торговой недвижимости (18.11.2008)

Актуальный комментарий. Кризис доверия на рынке недвижимости (14.11.2008)

Курс выживания для девелопера (10.11.2008)

Очень деловая недвижимость (20.10.2008)

Обзор рынка коммерческой недвижимости в Одессе (20.10.2008)

Обзор рынка офисной недвижимости (20.10.2008)

Где работать будем? (17.10.2008)

Офисное Левобережье (17.10.2008)

Новые ТЦ Украины в регионах: рост очевиден (10.10.2008)

Можно ли повысить стоимость торгового центра? (10.10.2008)

Быстромонтируемые здания: блестящие перспективы для сферы недвижимости (10.10.2008)

Растет аренда торговых и складских помещений в Одессе и Севастополе (10.10.2008)

Horeca: большому бизнесу большое оборудование (10.10.2008)

Крыму не хватает торговых центров (10.10.2008)

Генеральный план г. Одессы. Как намерена развиваться Южная Пальмира?