|
 |
Донецк – город контрастов
29.11.2007 Несмотря на застой на рынке донецкого жилья, коммерческая недвижимость в городе на протяжении всего нынешнего года активно дорожала. Эксперты сходятся во мнении, что местный рынок имеет высокий потенциал дальнейшего роста во всех сегментах коммерческой недвижимости, так как он еще далек от насыщения. Риелторы утверждают, что сегодня в Донецке выгодно строить любые коммерческие объекты, поскольку все они будут востребованы.
Торговля уйдет на окраины
По словам председателя донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергея Тюрина, на сегодняшний день в Донецке функционирует порядка 25 торговых центров различного уровня и форматов площадью от 1000 до 30 тыс. кв. м. Суммарная площадь всех донецких ТЦ составляет 220-250 тыс. кв. м, однако лишь только половину из них можно назвать профессиональными. По мнению аналитиков «Украинской Торговой Гильдии», на самом деле таковых в городе не более 12 (общая площадь — 79 тыс. кв. м). То есть на каждую тысячу жителей Донецка приходится около 78 кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза меньше, чем в Киеве. Исходя из этого неудивительно, что в последнее время донецкие риелторы отмечают бурный рост интереса предпринимателей к строительству и покупке объектов торговой недвижимости. Правда, несмотря на растущее предложение, спрос все еще намного его превышает.
По данным специалистов «Украинской Торговой Гильдии», большинство уже функционирующих торговых центров Донецка располагаются в центре города, а именно в центральном Ворошиловском районе. На периферийных жилищных массивах пока функционирует всего один из более чем десятка донецких ТРЦ. Среди знаменательных для города проектов местные риелторы называют торговые центры «Обжора», «Север плаза», «Форум», «Белый лебедь» и, конечно же, введенный в эксплуатацию в прошлом году «Донецк Сити». Последний объект стал первым торгово-развлекательный центром в городе, который имеет самый высший класс А, к тому же он был номинирован на украинскую национальную премию «Украинский национальный Олимп». В состав «Донецк Сити» входят бизнес-центр класса А (18 этажей, 10 тыс. кв. м) и непосредственно ТРЦ, где на четырех уровнях располагаются круглосуточный супермаркет «Варус» (5 тыс. кв. м), 95 магазинов известных торговых марок и сетевых компаний, 60% из которых впервые представлены в юго-восточной Украине, пятизальный кинотеатр, боулинг на 12 дорожек, детская игровая зона Play Day, зал игровых автоматов и рестораны быстрого питания. В строительство этого торгово-развлекательного центра было вложено $35 млн.
Развивают проекты ТЦ в Донецке преимущественно местные девелоперы, лидерами среди которых считают ТЦ «Обжора», компании «Домуе» и «Дирекция административных зданий». В то же время спрос на помещения в ТЦ и ТРЦ создают и пришлые сети, и международные бренды.
Большой интерес к донецкой торговой недвижимости и малое количество предложений приводит к постоянному росту стоимости как аренды, так и продажи торговых помещений, происходящему на фоне практически полного застоя цен на жилье в Донецке. Так, по данным местного АН «Дина», на сегодня в центре Донецка цена квадратного метра торговой площади достигает $7,5 тыс., в то время как полгода назад стоимость «квадрата» здесь была на $1,5 тыс. меньше (за полгода рост стоимости составил 25%). Еще больше прибавила в цене торговая недвижимость в прилегающих к центру районах Донецка — здесь помещения подорожали на 37% — с $4 до $5,5 тыс. за кв. м. Торговые помещения на окраине города за полгода выросли на 30% — с $2,3 до $3 тыс. за кв. м. Общегородской же показатель за полгода вырос в Донецке на 30% — с $4,1 до $5,33 тыс. за кв. м.
Донецкая компания «Жилком» отмечает и продолжающийся рост ставок аренды в городе. За последний квартал в целом аренда торговых площадей по городу подорожала на 4% (с $70 до $73 за кв. м). Рост произошел прежде всего за счет стремительного подорожания аренды помещений под торговлю в дальних микрорайонах — здесь ставки выросли на 25% (с $40 до $50 за кв. м). В остальных районах, по данным риелторов, ставки остались на уровне второго квартала: в центре города стоимость аренды сегодня составляет $100 за кв. м, а в прицентральных районах — $70 за кв. м. Специалисты также отмечают, что в Донецке помещения в торговых центрах ценятся торговцами гораздо выше отдельных бутиковых помещений. По данным компании «Герц», бутики даже в самых престижных районах оцениваются не выше, чем $100 за кв. м, в то время как цены на наиболее востребованные помещения в специализированных торговых центрах только начинаются от $100 за кв. м, а в отдельных случаях могут доходить до $180 за кв. м. Риелторы говорят, что настолько поднять цены собственникам ТЦ и ТРЦ позволяет не только непосредственная близость потенциальных торговцев к самым престижным брендам, но и возможность ограничиться арендой 10-20 кв. м площади, в то время как бутик занимает 50-100 «квадратов».
В целом же, по данным донецких агентств недвижимости, цена продажи торговых площадей Ежегодно повышалась примерно на 30-40%, арендные ставки — на 50%.
Риелторы сходятся во мнении, что максимально востребованными со стороны потенциальных арендаторов являются торговые помещения в центральной части города площадью от 50 до 200 кв. м. Однако ввиду специфичности застройки Донецка (очень небольшой деловой центр) здесь практически нет свободного фонда. Круг повышенного спроса географически обычно очерчивается улицей Артема (от горсада до магазина «Детский мир»), набережной Кальмиуса и улицей Щорса. Кроме того, в связи с активной застройкой торговыми площадями проспекта Ильича растет спрос на торговые площади и по этой линии.
Требования для магазинов арендаторы предъявляют стандартные: первый этаж, отдельный вход, удобный подъезд, парковочное место и поток людей. При этом цену определяет не поток людей, а престижность района. Также большим спросом пользуются относительно недорогие торговые площадки (до 100 кв. м) в небольших ТЦ в центральной части города.
Говоря о дальнейшем развитии рынка профессиональных торговых площадей в Донецке, риелторы едины во мнении, что отсутствие свободных участков под застройку торговых объектов в центре города будет вынуждать девелоперов и застройщиков перебираться на окраины. По словам специалистов донецкого АН «Дина», по мере насыщения центральной части города торговые центры станут размещать ближе к месту массового проживания населения — на периферии. Аналогичного мнения придерживаются и специалисты «Украинской Торговой Гильдии», которые утверждают, что уже в следующем году большинство новых ТЦ инвесторы начнут возводить именно на окраинах Донецка. «К 2008 году число ТЦ, расположенных в центре, составит не более 50%, в прилегающих районах — 15%, а в спальных микрорайонах — 35%», — прогнозирует генеральный директор компании Вадим Непоседов.
Уровень цен и арендных ставок на торговые помещения Донецка за следующий год, согласно прогнозам специалистов, как и в этом году, вырастет на 25-40%.
Офисы: дефицит аренды и малых площадей
На сегодняшний день в Донецке функционирует всего порядка 14-15 бизнес центров, которые условно можно отнести к профессиональным объектам. В основном специализированные ВЦ располагаются в центральной части города, однако они составляют не более чем шестую часть недвижимости, которая используется под административные цели. Львиная же доля офисных помещений в Донецке — это помещения бывших НИИ, административные здания промышленных предприятий и т. п.
Местные риелторы среди выдающихся для города объектов офисного плана выделяют прежде всего бизнес-часть торгово-развлекательного центра «Донецк-Сити» (единственный БЦ класса А), бизнес-центр «Юбилейный», построенный ассоциацией «Строительный Альянс Донбасса» для компаний-членов ассоциации, 6-этажный офисный центр Business Park и 7-этажный бизнес-центр, построенный компанией «Дирекция административных зданий». Все эти бизнес-центры расположены в самом центре города и, согласно информации риелторов, были проданы или сданы в долгосрочную аренду еще на этапе строительства, что весьма емко характеризует высокий спрос на профессиональные офисы, наблюдающиеся сегодня в Донецке. В отличие от рынка торговых центров, в бизнес-центрах простаивающих профессиональных площадей в городе сегодня нет.
По словам замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василия Забельникова, отличительной особенностью донецкого рынка офисных площадей является то, что собственники таких помещений предпочитают их продавать, а не сдавать в аренду. С таким мнением согласны и специалисты компании «Герц», которые отмечают, что в последние годы строительство новых бизнес объектов приводит к пополнению новыми площадями прежде всего рынка продажи, а не аренды.
Тем не менее площадей не хватает, и цены на них продолжают расти. По данным АН «Дина», только за последние полгода офисные объекты в центре города подорожали более чем на 70% — с $3,5 до $6 тыс. за кв. м. Существенно выросла цена и на объекты в прилегающих к центру города районах (на 33% — с $3 до $4 тыс. за кв. м) и на окраине (на 36% — с $2,2 до $3 тыс. за кв. м). Общегородской же показатель за полгода вырос на 49% — с $2,9 до $4,33 тыс. за кв. м, а с начала года офисы в Донецке прибавили в среднем 73% (в январе — $2,5 тыс. за кв. м, а сейчас — $4,33 тыс. за кв. м).
Таким образом, стоимость офисных помещений в Донецке с начала года существенно приблизилась к стоимости торговых площадей, хотя еще вначале года такие помещения оценивались в два раза ниже, чем торговые.
По данным компании «Жилком», за последние месяцы существенно увеличилась и стоимость аренды офисных помещений. В среднем по городу она выросла на 5% (с $40 до $42 за кв. м), в центре — на 50% (с $30 до $45 за кв. м), в прицентральных районах — на 40% (с $25 до $35 за кв. м), в дальних микрорайонах — на 20% (с $25 до $30 за кв. м).
По данным Василия Забельникова, сегодня на донецком рынке есть и новое предложение в профессиональных офисных центрах, которые только готовятся к сдаче в эксплуатацию. Хотя этого предложения уже и не так много, как полгода назад. Так, в начале следующего года будет введен в эксплуатацию БЦ «Акула», где из 17-ти этажей (8,8 тыс. кв. м) непроданные офисы площадью 460 кв. м остались только на пятом этаже. Стоимость квадратного метра в «Акуле» составляет в среднем $2,5 тыс. В эту цену входят стены, цементная стяжка на полу и инженерные коммуникации, включающие систему кондиционирования и телефонную связь. Доведение офиса «под ключ» покупатель должен осуществлять самостоятельно, что сегодня по донецким ценам будет стоить компаниям от $350 за кв. м.
В самом начале следующего года планируется ввод в эксплуатацию и офисного 22-этажного центра «Конгресс-холл» общей площадью 18 тыс. кв. м. Этот ОЦ, отнесенный к классу А, предлагает сегодня купить (аренда не предусмотрена) офисные помещения площадью от 200 до 654 кв. м по цене $3,1 тыс. за кв. м. Правда, в продаже сейчас остались лишь предложения офисных площадей на более дешевых верхних этажах ($2650 за 1 кв. м).
Сегодня еще имеется возможность купить этаж и в 11-этажном бизнес-центре «Дирекции административных зданий», который также будет сдан в первом квартале 2008 года. Стоимость квадратного метра в этом БЦ составляет сегодня $2,5 тыс. (в аренду офисы не сдаются).
По мнению специалистов компании «Герц», несмотря на» то, что в последнее время в Донецке явно наметился интерес покупателей и арендаторов к профессиональным бизнес-центрам, в основном на рынке офисных помещений спрос уравновешен предложением. Явная нехватка наблюдается лишь в сегменте малых площадей в БЦ, сдающихся в аренду. По информации Сергея Тюрина, наиболее востребованные площади в городе — 50-100 кв. м, площади более 100 м спрашивают гораздо реже. «Многие арендаторы стремятся снять подешевле, поэтому для них не обязательно даже расположение офисов на первом этаже, они согласны и на второй и третий, пусть даже с общим входом и общим санузлом», — дополняет коллегу Василий Забельников.
Таким образом, хоть дефицита офисов в Донецке специалисты не регистрируют, хороших помещений площадью 30-50 кв. м по приемлемой цене на рынке не очень много и их сразу разбирают. Клиенты на такие площади также зачастую соглашаются на аренду квартир.
Говоря же о ближайшем будущем рынка офисных помещений Донецка, специалисты утверждают, что в ближайшее время (2008-2009 гг.) в городе планируется построить и ввести в эксплуатацию около десятка бизнес-центров, причем как в центральном районе города, так и в прилегающих. Среди перспективных новостроек в Донецке называют, например, 22 этажный офисный центр класса А площадью 19 тыс. кв. м, который на ул. Артема возводит местная компания «Отель Централь». В июне этого года донецкая компания «Стройме-ханизация» также начала подготовительный этап строительства бизнес-центра вблизи центра города по ул. Октябрьская, 40. Этот бизнес-центр будет иметь девять этажей и подземный двухуровневый паркинг.
Относительно будущего поведения цен на офисные помещения эксперты отмечают, что уровень расценок на аренду непрофессиональной офисной недвижимости сейчас стабилизировался, однако его снижение (если оно и возможно) стоит ожидать не раньше, чем через 1,5-2 года. А вот арендные ставки на популярные среди солидных компаний качественные площади, скорее всего, будут расти и дальше, поскольку новые объекты выходят на рынок постепенно и устойчивый спрос на них прогнозируется еще как минимум в течение трех лет.
Адрес источника: Business Realty UA
Читайте также:
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
| Как стало известно РБК daily, инвестиционная и девелоперская
компания RDI Group, контролирующая 29 тыс. га земли в престижных
районах Подмосковья, готова продавать свои наделы в розницу с дисконтом
до 50%. Об этом рассказали сразу несколько участников рынка. В самой
компании пока говорят лишь о пересмотре своей инвестиционной стратегии
развития. По мнению экспертов, даже несмотря на серьезный демпинг со
стороны RDI, продавцу все равно будет сложно переманить к себе весь
спрос, так как ... |
| В этом году большинство владельцев торговых и офисных центров, чтобы не
потерять арендаторов, вынуждены идти на уступки и экономить. Уменьшить
свои затраты они решили за счет клининга, потребовав от
специализированных компаний снизить расценки, а некоторые решили
освоить уборку самостоятельно. Неиссякаемая очередь желающих арендовать помещения в ТЦ, ТРЦ или
офисных центрах позволяла их владельцам придумывать различные способы
для увеличения своих доходов. Помимо растущих ставок ... |
|
В 2009 году "Большая пятерка" стран Центральной
Европы - Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания - вернут свои
лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости. Таковы прогнозы компании
"Jones Lang LaSalle".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, эксперты определили
причины, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые
центры прайм-класса на этих рынках. Так, по мнению специалистов компании, после
периода экономической ... |
| ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНЫ: ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИКАРПАТЬЯ
Сложная и постоянно изменяющаяся
ситуация на рынке торговой недвижимости Украины практически не затронула
объекты, реализация которых подходила к завершению. Относительно слабая по
сравнению со столичным подверженность регионального рынка недвижимости
финансовым и прочим колебаниям способствовала тому, что потенциальные инвесторы
определили его как привлекательный. В западном регионе Украины это место заняли
Ивано-Франковская и ... |
|
Происходящие события в экономике и застой на рынке недвижимости вынудили
компанию «Украинская торговая гильдия» (УТГ) стать связующим звеном и
организатором встреч между всеми игроками рынка торговой недвижимости. По
словам управляющего партнера УТГ Виталия Бойко, такое решение прежде всего
связано с паникой на рынке. «В сложившейся ситуации каждая сторона – как
арендодатель, так и арендатор, – старается найти выход, но эти действия не
будут эффективными, поскольку они разобщены, ... |
| Сегодня в России появляются новые форматы в сегменте торговой
недвижимости, концепция которых помогает сэкономить не только
девелоперу, но и покупателю."Понятия "стрип-молл",
"пауэр-центр" и "аутлет-центр" пришли к нам с Запада и имеют общие
корни. Более универсальным, обобщающим понятием для всех указанных
типов торговых центров является стрип-молл. Остальные по сути являются
его разновидностями", – рассказывает Ольга Косенкова, руководитель
департамента аналитики и консалтинга компании ... |
|
Нынешнюю проблемную ситуацию на рынке недвижимости Украины
определяет кризис доверия. Такое мнение в интервью корреспонденту УКРИНФОРМа
высказал председатель совета директоров Инвестиционно-строительной корпорации
"Авантаж" Юрий Костоглодов.
По его словам, рынок недвижимости Украины в последние полгода был едва ли не
самой популярной темой для обсуждений и дебатов. Хотя споры по поводу цен и
предела их роста идут довольно давно, еще с 2005 года, но своего ... |
|
В Украине основным проявлением экономического кризиса, с которым столкнулись
участники рынка недвижимости, стали проблемы с привлечением финансирования.
Значительно возросла его стоимость: если раньше долларовый кредит можно было
получить под 10-12%, то сейчас - около 15%, а заимствование в гривне можно
взять под 25%, сообщает UGMK.info.
Кроме того, банки стали более скурпулезно выбирать проекты и значительно
ограничивать объемы финансирования: если в последние годы наблюдался ... |
| По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается.
Прошу добавки
Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL ... |
| Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса ... |
| Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос ... |
| На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.
Сегодня они заполнены ... |
| В ближайшие годы офисная недвижимость будет наиболее активно развиваться на Левом берегу Киева. По информации девелоперов, в настоящее время на Левобережье уже ведется строительство 10 офисных центров и готовятся к реализации еще 15 проектов. В то же время на противоположном берегу большинство объектов находится только в стадии проектирования. По оценкам экспертов, доля бизнес-центров, расположенных не в районах деловой активности, к 2011 г. вырастет до 70%. Основное преимущество ... |
| Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Разумеется, активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. человек. Но и в небольших населенных пунктах проекты ТЦ тоже продолжают появляться регулярно. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", летом этого года в нашей стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами. Рассмотрим развитие ... |
| Интерес застройщиков к коммерческой недвижимости на высоте. Но все равно, основные лидеры рынка постоянно обговаривают один и тот же вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может повыситься на любом уровне - от этапа разработки концепции до этапа завершения и подписания контракта по продаже готового бизнеса.
В процессе роста стоимости, девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом общих вопросов. К примеру, ... |
| Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
В ближайшие ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ... |
| Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ... |
| В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.
Все начинается со столицы
В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
