|
 |
Девелоперы, ваш выход!
Текст: Наталья Кузнецова
За последние два года девелоперские подразделения крупных сырьевых компаний значительно усилили свои позиции на российском рынке недвижимости. Кроме высокой доходности девелоперских проектов и меньшего количества рисков, эта сфера привлекла их возможностью строить на льготных условиях в рамках программы «доступное жилье». Для сырьевиков это золотое дно, так как страна большая — можно строить миллионы квадратных метров, а конкурентов нет.
 Фото: STONE/FOTOBANKКрупные холдинговые структуры и сырьевые компании, едва создав свои девелоперские подразделения, сразу же обозначили масштабные планы по застройке страны новыми микрорайонами и даже целыми городами. Объявленные суммы инвестиций сопоставимы с капитализацией этих структур. Правительство поначалу скиптически отнеслось к реализации столь масштабных проектов и оставляло без внимания их просьбы по предоставлению льгот. Однако после того, как владельцы холдингов заверили власти в серьезности своих намерений и подтвердили планируемый объем инвестиций, было одобрено сразу несколько крупных проектов. Таким образом, никто не проиграл: сегодня самые большие стройплощадки страны осваиваются в рамках реализации приоритетной для правительства программы «Доступное жилье», а девелоперские подразделения сырьевых компаний предвкушают прибыль. Так, структуры группы «Ренова» Виктора Вексельберга собрались строить целые города вблизи региональных центров, структуры «Базового Элемента» Олега Дерипаски собираются стать номером один на столичном рынке недвижимости. Помимо этих компаний, профессиональным девелопментом и инвестициями в недвижимость планируют масштабно заниматься братья Чигиринские, Василий Анисимов, Владимир Потанин, братья Гуцериевы, структуры Романа Абрамовича и целый ряд других предпринимателей. BB решил разобраться, кто больше вложит в российскую стройку и почему девелоперский бизнес так привлекает крупные холдинговые компании.
Курс на девелопмент
На вопрос, почему крупные холдинги, имеющие стабильный оборот в миллиарды долларов, решили обратить внимание на развивающийся в стране девелоперский бизнес, есть сразу несколько ответов. Один из основных: если строить много, то доходность проектов часто превышает доходность в профильном бизнесе холдингов. Так, Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «СТ Групп Регион», убежден, что девелоперский бизнес становится гораздо прибыльнее нефтегазового. «Именно поэтому, например, Шалва Чигиринский сейчас больше занимается девелопментом, чем нефтяным бизнесом», — замечает он. Таким образом, сегоднядля большинства сырьевых компаний, которые управляются специально созданными инвестиционными компаниями, девелопмент стал одним из высокодоходных бизнесов. «Не хуже, чем любой другой», — сообщили в «Нафта-Москве».
Лидерами по диверсификации бизнеса среди крупных холдинговых компаний стали алюминщики: сегодня самые крупные проекты (в том числе проекты комплексной жилищной застройки) заявлены девелоперскими структурами, близкими к «СуАлу», «РусАлу» и некоторым другим отраслевым компаниям. При этом рентабельность алюминиевой отрасли, по данным финансовой компании «Финам», составляет 28,5%, то есть выше, чем в нефтедобыче (14,3%). В свою очередь, рентабельность жилищного строительства в Москве, по оценке руководителя Школы земельных рынков при Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елены Иванкиной, составляет до 300% на проект. Сами девелоперы оценивают ее куда скромнее — от 30 до 150%.
Кроме рентабельности, девелопмент привлекает более низкими рисками и трудозатратами для получения готового продукта. «От вложений в девелопмент жилой и коммерческой недвижимости сегодня инвесторы получают до 25% годовых, но при реализации проектов они сталкиваются с относительно невысокими рисками», — считает Виктор Афанасенко, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank.
Алюминиевые девелоперы
Российские алюминиевые компании «РусАл» и «СуАл», составляющие ядро групп «Базовый Элемент» и «Ренова», намерены к 2013 году сделать Россию первой по объемам выплавляемого алюминия. Кроме того, до конца года эти две структуры должны объединиться. Сейчас на долю «РусАла» приходится 75% российского первичного алюминия и 10% мирового, остальные 25% приходятся на группу «СуАл». Интересно, что объявление о крупных девелоперских проектах произошло накануне появления информации о планируемой сделке, которая может стать самой крупной в отечественной металлургии.
По мнению ряда экспертов, вход в новый бизнес российских алюминщиков может оказаться началом столь же значительной консолидации в девелопменте и строительном комплексе в масштабах страны. Во всяком случае, скорость и объемы поглощений предприятий стройкомплекса Олегом Дерипаской не исключают такого варианта развития событий. Тем более что для реализации национального проекта «Доступное жилье» государству нужна большая компания. Стоит ли опасаться, что строительный рынок будет захвачен и монополизирован Дерипаской и Вексельбергом так же, как алюминиевая отрасль?
«Строительный рынок невозможно монополизировать, — убежден Дмитрий Шмелев, коммерческий директор ‘СТ Групп Регион’. — Нефть, газ могут кончиться, строительство не прекратится никогда».
Того же мнения придерживается и Шалва Чигиринский. Он убежден, что приход сырьевиков в девелопмент сыграет положительную роль: «Я считаю, что объекты ‘Реновы’ и ‘БазЭла’ усилят мои и наоборот».
Многоэтажное жилищное строительство при наличии у компаний собственных производственных мощностей (как у СУ-155 или «Главмосстроя») может приносить до 150% на проект. «Но если у девелопера есть только своя площадка, а для остальных этапов реализации проекта приходится нанимать организации со стороны, то рентабельность проекта будет от 30 до 70%», — сообщила Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб».
Также надо учитывать особенности строительства в городах-миллионниках, особенно в Москве. «Рентабельность проекта зависит от местоположения, класса объекта и стоимости прав на земельный участок. В Москве она может составлять половину инвестиционных затрат на проект. Кроме того, значительными обременениями могут стать объекты социальной инфраструктуры — детские сады, школы, поликлиники и т.д.», — говорит Илья Кутнов, ведущий консультант отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Игра по-крупному
Еще одним объяснением особого интереса холдинговых компаний к российской строительной отрасли является возможность строить много и на льготных условиях, которые обещаны государством. Сегодня правительство рассматривает документ, который дает возможность тем, кто будет готовить территорию под застройку, субсидировать процентную ставку по кредиту в объеме от 80 до 50%. Если документ будет принят и правительство возьмет на себя расходы по подготовке участков под застройку, можно с уверенностью говорить о начале новой эпохи в сфере российского девелопмента.
«Проще построить город, чем перестраивать существующую инфраструктуру. Легко строить, когда ты не зависишь от того, что вокруг, а сам создаешь это, тем более с помощью государства», — уверяет Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium. При этом не нужно бояться, что стройка будет заморожена, так как объемы строительства гарантируют капиталы холдингов. «Чтобы заниматься строительством, в особенности крупным, необходимы деньги и связи, — говорит Алчуджян. — У нас в стране экономически наиболее активны именно сырьевые компании, многие из крупных акционеров которых имеют земельные участки».
Сегодня у большинства этих структур уже есть специальные стратегические отделы, которые изучают рынки и смотрят, куда инвестировать средства. Контроль над пятой частью российскойпромышленности дает ее капитанам большие политические и административные возможности, именно поэтому они взяли на себя роль главных движителей нацпроекта «Доступное жилье»: именно им достаются госзаказы там, где девелоперам, не столь приближенным к власти, приходится «строить на свои».
Тем более что в других секторах экономики, более или менее сопоставимых по прибыльности с производством первичного алюминия, — нефтяном или военно-промышленном — государство уже назначило ключевых игроков. Застройка больших территорий, в особенности незаселенных, плюс поддержка властей делают инвестиции в большие жилищные проекты особенно привлекательными. «Высокая эффективность достигается за счет многих факторов — больших объемов, возможности привлечь дешевый капитал, отсутствия трат на переселение людей и перестройку существующей инфраструктуры», — сообщили BB в «РуссНефти». «Если нефтяной бизнес создавался очень тяжело, на заемные средства, то со строительным бизнесом все обстоит гораздо проще», — резюмировал специалист компании.
За и против
На этом месте появится микрорайон стоимостью $7 млрдФото: Илья ПешельОтношение к укреплению в девелопменте сырьевых компаний самое разнообразное. «С точки зрения прихода денег — это хорошо, с точки зрения компетентности — не очень», — убеждена Наталья Чукаева. С ней не соглашается Илья Кутнов: «Мы прогнозировали, что крупные ФПГ начнут заниматься девелопментом, еще несколько лет назад. Несмотря на то, что им приходится создавать новый для них бизнес, они могут нанять лучших специалистов на этом рынке и таким образом обеспечить успех».
Ряд экспертов считает, что профессиональное сообщество девелоперов сформировалось только в Москве, а уже на рынке загородной недвижимости зафиксирован их дефицит. И наличие иностранных партнеров (как, например, у компании «Нафта-Москва» в проекте «Рублево-Архангельское») ситуацию не спасает.
Впрочем, как отмечает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, кому как не «Ренове» строить в Екатеринбурге новый город? «В этом городе структура Вексельберга — практически то же самое, что ‘Интеко’ и ‘Главмосстрой’ в Москве: она давно и крепко стоит на Урале. Судя по объемам, эта компания скоро станет строить миллионами — как у нас строят ПИК, ‘Главмосстрой’ и ‘Интеко’»
Комментировать
Адрес источника: http://www.building.su
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
