Быстромонтируемые здания: блестящие перспективы для сферы недвижимости. Developer

   Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
   В ближайшие 4-5 лет операторы рынка прогнозируют рост этого сегмента рынка в среднем на 40% в год. Такое активное развитие связывают в первую очередь с бурным ростом рынка коммерческой недвижимости, вызванным приходом в Украину иностранных торговых сетей и логистических операторов, которые нуждаются в больших площадях.

Строительный "сэндвич"

   Современное здание – это, без преувеличения, очень сложный "организм", пронизанный всевозможными коммуникациями. Для того чтобы отвечать всем запросам человека, оно должно обладать высоким уровнем надежности и комфорта, при этом соответствовать техническим требованиям и иметь привлекательный внешний вид. На воплощение всех этих запросов в жизнь у строителей уходит от года до нескольких лет, а потребность в жилых помещениях, офисах, складских и производственных зданиях не только не убывает, но продолжает расти. Не удивительно, что в какой-то момент специалисты строительной сферы задались вопросом: как сократить сроки строительства и не потерять в качестве? Идеальный выход был найден – строить быстромонтируемые здания (БМЗ), легкие и одновременно надежные, удобные и недорогие.
Быстромонтируемые здания представляют собой каркас из металлоконструкций, на который монтируются "сэндвич"-панели или другие блоки, что позволяет в самые кратчайшие (по сравнению со строениями из кирпича или бетона) сроки возводить здания любой сложности, в зависимости от фантазии и потребностей заказчика.
   Применение БМЗ нашли в самых различных сферах: по этой технологии строят торговую, складскую и производственную недвижимость, автосалоны, спортивные сооружения, административные и офисные здания, коттеджи и дома. Но чаще всего интерес к ним проявляет именно коммерческая сфера.
   Общая динамика роста коммерческого рынка ежегодно составляет 40-50%, рассказывает Марина Доровская, директор по маркетингу инженерно-строительной компании "Каркас", крупнейшего импортера металлоконструкций и официального билдер-дилера люксембургской компании Astron. Наибольшие по емкости сегменты – торговая и складская недвижимость – за прошлый год увеличились на 50% и 26% соответственно. Динамика развития складского сегмента ежегодно показывает рост более 100%.
   "В настоящее время наиболее востребованными являются здания в 1-2 этажа с площадью более 3000 кв. м. В 2007 году средняя площадь объектов коммерческой недвижимости составила 7,2 тыс. кв. м, и сейчас наблюдается тенденция ежегодного ее роста, - говорит Марина Доровская. - Из наиболее активных регионов в строительстве выделяются Киев, Донецкая, Днепропетровская, Львовская, Одесская и Харьковская области".
   С большей долей уверенности можно сказать, что не далек тот час, когда БМЗ наберут популярности и в Крыму – нынешняя привязанность крымчан к зданиям из бетона, известняка или ракушки не оправдана: стоимость их дороже, а теплые крымские зимы и сейсмичность региона делают БМЗ более выгодными и безопасными строениями.
   Кстати, преимуществ у БМЗ перед традиционными строениями хватает: к главным плюсам причисляют их прочность и долговечность. БМЗ являются капитальными утепленными зданиями и не имеют ограничений по сроку эксплуатации. Все конструкции относятся ко второй степени огнестойкости и могут применяться в районах с сейсмичностью в 9 баллов. Конструкции БМЗ обеспечивают комфортные условия внутри помещений при наружной температуре до -55°С.
   Набор стеновых панелей с оконными, дверными, воротными и технологическими проемами позволяет комплектовать одно- и многопролетные здания различных назначений без ограничений по площади здания. Отсутствие "мокрых" процессов позволяет вести монтаж даже в зимнее время.
Кроме этого к достоинствам БМЗ можно причислить приятный внешний вид, который не требует дополнительной внешней отделки, долговечность, которая обеспечивается применением современных материалов и средств их защиты от влияния внешней среды.
   Повышенная огне- и влагостойкость достигается за счет специальных изолирующих и отделочных материалов, а также за счет их обработки спецсредствами. А вместе с ними к позитивным моментам можно отнести нетребовательность и простоту в уходе и содержании здания.

С чего начинается БМЗ

   Для инвестора технологии быстровозводимых зданий сочетают в себе определенные выгоды. Во-первых, на строительной площадке монтаж осуществляется из элементов полной заводской готовности: БМЗ – это сооружение, все комплектующие которого (кроме фундамента) изготавливают на заводах и доставляют к месту возведения объекта в готовом виде, что обеспечивает кратчайшие сроки возведения зданий. Во-вторых, как результат указанных достоинств, здание начинает "работать" значительно раньше, чем возведенное традиционными способами сооружение аналогичного назначения. По данным компании Llentabhallen, срок возведения БМЗ-здания площадью до 1 тыс. кв. м составляет 2–4 недели; 1 тыс. кв. м – 5–6 недель; 3 тыс. кв. м – 8 недель; 6 тыс. кв. м – 12 недель, при составе монтажной бригады в 5–8 человек.
   Реализация проекта предусматривает следующие этапы: составление бизнес-плана; разработку ТЭО строительства; выбор земельного участка; предпроектные предложения (выбор генпроектировщика); выбор генподрядчика; проектирование эскиза и проекта; выбор подрядчиков; экспертиза проекта; начало строительства (идет параллельно с разработкой рабочей документации); строительство; сдача объекта в эксплуатацию.
Важнейшее, а порой и определяющее условие перед составлением бизнес-плана инвестиционного проекта – выбор системы строительства. Сделать это, по единодушному мнению как проектно-строительных компаний, так и уже эксплуатирующих объект организаций, без участия профессионального проектанта и строителя будет весьма сложно. Только квалифицированный проектант сможет увязать воедино все предложения поставщиков с условиями площадки строительства, нормативными и технологическими требованиями. "Специальное оборудование просчитывает, что мы хотим построить и выдает техническое решение: элементы определенных каркасов, легкие стальные прогоны, которые впоследствии будут соединены между собой. И получится готовый дом, - рассказывает генеральный директор ООО "Эметкон" Олег Зубачев. – Этот каркас обшивается, утепляется, а затем дом подвергается отделке. Причем проектирование изначально ведется с учетом материалов, которые будут присутствовать в отделке помещения, чтобы было как можно меньше отходов при производстве. В общей сложности на строение площадью порядка 100 кв.м. от начала проектирования до изготовления на заводе легких стальных прогонов и монтажа здания уходит максимум неделя".
   Начинается же возведение БМЗ, как и любого другого здания, с заливки фундамента. Но поскольку металлоконструкции и железобетонные конструкции, которые составляют основу подобного строения, сделаны из прочного материала и обладают повышенной устойчивостью, фундамент под них нужен не глубокий и не вековой – достаточно будет и облегченного варианта.

Типы БМЗ

   Основу БМЗ составляет каркас. В Украине наиболее распространены металлокаркасные, железо- и сталежелезобетонные быстровозводимые здания. Суть металлокаркасных БМЗ: в зависимости от предполагаемых нагрузок несущий каркас этих зданий монтируется из металлических сварных или прокатных двутавровых профилей, швеллеров, тонкостенных холоднокатаных ("легких") профилей. Для большепролетных сооружений (шириной более 30 м), в которых могут быть встроены межэтажные перекрытия, краны и т. д., специалисты считают более подходящими здания с каркасом из горячекатаных или сварных элементов. Каркасы из холодногнутых профилей рекомендованы для небольших сооружений, без кранов и перекрытий, с пролетом до 24 м (у некоторых операторов, например Llentabhallen, до 45 м). Кроме того, "легкие профили" широко применяются в качестве прогонов кровельной и стеновой системы в зданиях с каркасом из горячекатаных профилей. Использование холоднокатаных профилей снижает собственный вес ограждающей конструкции до 15–16 кг/кв. м и уменьшает общую металлоемкость здания.
   Железобетонные бескаркасные БМЗ состоят из крупноузловых элементов (стеновые, кровельные, карнизные панели, плиты перекрытий, колонны), совмещающих несущие и ограждающие функции. Основной конструктивный элемент здания – секция, которая, как правило, состоит из двух стеновых панелей и одной кровельной. Конструкция стеновой панели не только обеспечивает нормативное сопротивление теплопередаче, но также исключает мостики холода: панель представляют собой комплексные ребристые трехслойные железобетонные плиты, внутренний слой которых – пенополистирол – выполняет теплоизоляционные функции. С внутренней стороны утеплитель защищен цементно-песчаным штукатурным раствором. Стеновые панели могут быть изготовлены с оконными, дверными, воротными и технологическими проемами либо без них.
   Сталежелезобетонные конструкции применяются при строительстве одно- и многоэтажных зданий сложных конфигураций, с различной высотой этажей. Несущая каркасная этажерка выполняется из трубобетонных колонн, сталежелезобетонных ригелей и плит перекрытий. В качестве ограждающих конструкций могут быть использованы стеновые панели железобетонных БМЗ, навесные или "стеклянные" фасадные системы, модули из дерева или других материалов, "сандвич"-панели. Подробнее о технологиях создания надежных сталежелезобетонных конструкций "Business realty ua" расскажет в одном из своих ближайших номеров.
   Кстати, именно "сэндвич"-панели в большинстве случаев играют роль стеновых покрытий БМЗ. Это устоявшееся название конструкций, которые представляют собой многослойные плиты, состоящие из защитного покрытия и утеплителя. Панель типа "сэндвич" представляет собой элемент из двух стальных листов, между которыми находится изолирующий материал – минеральная вата или пенополистирол. Толщина изолирующего материала предлагается от 50 до 200 мм, а стальных листов – от 0,6 до 1 мм. По информации строительной компании "МЛАД", обшивка панелей выполняется из стальных оцинкованных листов с органическим покрытием. Для изготовления обшивок применяется сталь, оцинкованная с двух сторон. Толщина стального листа составляет 0,6 мм, толщина цинкового слоя – 275 г/кв. м. Каждая обшивка со стороны, повернутой в середину панели, имеет органическое покрытие, что повышает сцепление обшивки с наполнителем. Внешние стороны обшивки панели покрыты слоем органического эфирного лака. Наполнителем сэндвич панелей является базальтовая минеральная вата Rockwool и пенополистирол. В качестве клея применяется клеящаяся композиция на основе полиуретана.
   Возможны и варианты изготовления панели с обложкой из оцинкованной стали без полимерного покрытия, что снижает стоимость на $1/кв. м; панели с обложкой различного цвета и с разным покрытием; панели с одной оцинкованной стороной, а другой – оцинкованной с полимерным покрытием, что снижает стоимость изделия на $0,7/кв.м. Использовать как облицовочный материал при утеплении фасадов можно профильный лист, что особенно актуально при нынешних проблемах энергосбережения, при облицовке стен различных типов сложности и в процессе покрытия кровли. В последнее время профилированный лист стал широко применяться в промышленности, особенно в строительстве новых конструкций и реконструкции старых сооружений. Профилированный лист представляет собой облицовочные листы трапециевидной формы с различной глубиной прогиба волны, а именно 20-45 мм. Последние дают возможность минимизировать применение стропильной конструкции. Эстетичный вид, широкий ассортимент и цветовая гамма дают возможность воплощения любых архитектурных замыслов, как для индивидуального строительства, так и для гигантов отечественной промышленной индустрии.

Что нам "стоит" дом построить?

Каркасное строительство позволяет выиграть и в сроках возведения здания, и в стоимости работ. Финансовые затраты в зависимости от технологии, которая применяется при строительстве БМЗ, оказываются примерно на 30-50% ниже, чем на возведение его железобетонного или кирпичного аналога, рассказывает Олег Зубачев. Есть и другое мнение, что строительство БМЗ обходится дешевле по сравнению с традиционным строительством, когда размер площади застройки превышает 800–1000 кв. м.
   Стоимость быстромонтируемого шедевра современной архитектуры обычно составляет 50–70% общей стоимости инвестиции и зависит от многих факторов: назначение здания, общего состояния земельного участка и других условий. Ориентировочно квадратный метр постройки БМЗ, площадью в несколько тысяч квадратных метров, обойдется $90–130, но, повторимся, цена зависит от размера величины пролетов, дороговизны используемых материалов и архитектурных особенностей здания. При этом стоимость монтажа составляет 15–30% от стоимости используемых материалов.

Рынок набирает обороты

   Сегодня по технологии с использованием легкого металлического каркаса в Украине строится не более 25—30% нежилой недвижимости; для сравнения, в развитых странах мира – более 70%. Впрочем, тенденция более массового использования металлокаркасной технологии при строительстве складских, производственных и торговых помещений уже четко прослеживается и в Украине: некоторые аналитики полагают, что через 5-7 лет по быстромонтируемой технологии будет возводиться более 60% нежилой недвижимости.
   Директор по маркетингу ИСК "Каркас" Марина Доровская считает, что в ближайшие 4-5 лет рост составит около 40% в год. "Сейчас наиболее динамично развивается сегмент складской недвижимости, а наиболее емкой на данный момент остается торговая недвижимость. В структуре рынка коммерческой недвижимости торговый сегмент является одним из инвестиционно привлекательных. В первую очередь это обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также ростом покупательной способности населения и увеличением розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет). Количество торговых площадей на 1000 жителей в Украине остается все еще низкой: например, в Киеве приходится 134 кв. м на 1000 жителей, в Одессе – 112 кв. м, в Днепропетровске, Донецке – 94 кв. м и 92 кв. м соответственно. Для сравнения, в Праге на 1000 жителей приходится более 330 кв. м торговых залов, в Варшаве – более 500 кв. м. И пока насыщенность торговыми площадями в Украине не приблизится к характеристикам европейских городов, можно говорить о стабильности роста данного сегмента".
   С приходом в Украину крупных международных производителей и логистических операторов, надо ожидать роста объемов строительства больших, профессиональных складских комплексов. В первую очередь "складской бум" затронет западные регионы страны, учитывая их близость к Европе, а так же южные регионы из-за наличия выхода на морские пути и восточные по причине близости их к России и ее транспортному сообщению. Динамика роста сегмента складской недвижимости в ближайшие годы будет на уровне 60-70%.
   Рост надо ожидать и в сегменте производственной недвижимости. "Украина по своим геополитическим и экономическим показателям является страной с большими возможностями для развития промышленного строительства. Это связанно с относительно низкой стоимостью рабочей силы при достаточно высокой квалификации, дешевой сырьевой базе, недорогими энергоносителями, а также близостью к потенциальным рынкам и достаточно развитой транспортной инфраструктурой, - говорит Марина Доровская. – На сегодняшний день рынок нового капитального промышленного строительства в Украине находится на стадии своего зарождения, существующие промышленные объекты преимущественно представляют собой морально устаревшие и физически ветхие здания. Предложение новых промышленных объектов значительно ниже существующего спроса в стране. Как известно, сегмент производственной недвижимости развивается в тесной взаимосвязи с рынками торговой и складской недвижимости, и поэтому многие торговые и логистические компании, которые планируют выход на украинский рынок, в первую очередь интересуются возможностями размещения своего товара и отладки в Украине своего производства. Учитывая эти нюансы, можно предположить, что в ближайшем будущем сегмент промышленной недвижимости будет стремительно развиваться". Среди сдерживающих факторов развития производственной недвижимости эксперт отмечает только ее меньшую инвестиционную привлекательность по сравнению с торговой и жилой недвижимостью, а также нехватку земельных участков с хорошим месторасположением и коммуникациями.
   Что же касается сегмента автосалонов и СТО, то, по мнению экспертов, дальнейшее развитие этого рынка окажется в пределах 15-20% ежегодно.
   С трудом пробивает себе дорогу строительство жилых модульных каркасно-панельных зданий. Этому есть объяснение, считает генеральный директор ООО "Эметкон" Олег Зубачев. Большинство людей консервативны в вопросах, касающихся дома, поэтому предпочитают традиционное капитальное строительство, хотя у БМЗ есть очевидные преимущества. "На легкокаркасных сооружениях отстроено 30% Аляски, даже в Лондоне был проект застройки части города таким строениями – я привожу примеры регионов с более холодными климатическими условиями, чем, например, в Крыму", - говорит он. Возможно, пример Запада и постепенное увеличение жилищного строительства из легких металлоконструкций в Украине, будут способствовать популяризации этой технологии. Особенно в южных регионах страны, в частности в Крыму, где подобные домики могут быть весьма востребованы для организации мест отдыха.

Операторы и перспективы

   А если будет спрос, значит, будет и предложение. Так что, надо полагать, в ближайшее время на рынке БМЗ увеличится не только количество клиентов, но и количество игроков, так как он достаточно привлекателен как для отечественных, так и для иностранных производителей. Сегодня спрос превышает предложение, поэтому рынок БМЗ нельзя назвать высококонкурентным. Заводы производители загружены практически на 100%. Вот перечень основных игроков рынка комплектных БМЗ из металлоконструкций: ИСК "Каркас", "Ллендабхаллен", "Руукки", "Мастер-Профи", "Линдаб", IBT, "Сакти Плюс", Remko, "Фризомат", "Металлист" (Харьков), ДП ЖВБСУ "Укрстальконструкция" ("Атлас Вард"), KESZ, Time Is Many. Поставщики и производители металлоконструкций для возведения зданий: ЖЗОК, "Укрстальконструкция" (завод им. Бабушкина, Запорожский ЗМК, ЭМЗ "Металлист"), "Металлист" (Харьков), "Европрофиль", Краматорский ЗМК, Новоконстантиновский ЗМК, Каменец-Подольский ЗМК, "Стальком" (Мариуполь), Староконстантиновский ЗМК, Червоноградский ЗМК, Белгородский ЗМК, "Руукки", "Фризомат", "Мастер профи", "Днепростальконструкция", "Конструкция", "Блокмастер". Прогнозируемое снижение цен на импортируемые строительные материалы усилит конкуренцию с отечественными материалами. Некоторые зарубежные производители могут перенести свое производство в Украину, а отечественные производители ограждающих конструкций будут переходить к созданию собственных систем БМЗ. При этом украинские производители будут перенимать опыт и технологии западных компаний.

Быстромонтируемые здания: блестящие перспективы для сферы недвижимости

Быстромонтируемые здания: блестящие перспективы для сферы недвижимости

Обзор мировых рынков недвижимости (29.12.2008)

Перспективы торговой недвижимости (29.12.2008)

Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы (29.12.2008)

Ритейл и кризис: игроков станет меньше (24.12.2008)

Аренда уступает ретейлерам (24.12.2008)

Процедуры уплотнения (16.12.2008)

Вынужденное снижение (16.12.2008)

Ледниковый период (16.12.2008)

Европейский опыт организации торговых центров (15.12.2008)

Фаза ожидания (15.12.2008)

Недвижимость притормозит торговлю (12.12.2008)

Владельцы российских торговых центров предостерегли коллег от демпинга (11.12.2008)

Украинские бизнесмены потеряли интерес к «магазинам у дома» (11.12.2008)

Горизонты кризиса (09.12.2008)

Арендатор, давай дружить (08.12.2008)

Торг по-новому (05.12.2008)

Зарубежные инвесторы интересуются готовыми объектами недвижимости или практически завершенными проектами (04.12.2008)

Для управления гостиничными активами в Москве создадут УК (03.12.2008)

Группа Всемирного банка: Сокращение объемов международной торговли может отбросить развивающиеся страны на много лет назад (03.12.2008)

Работа с коммерческой и жилой недвижимостью в условиях экономической нестабильности (01.12.2008)

Быстромонтируемые здания: блестящие перспективы для сферы недвижимости