Кроме того, право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года подлежит обязательной государственной регистрации (часть 1 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»).

В юридической практике ради того, чтобы упростить процедуру нотариального удостоверения договоров аренды ­недвижимого имущества (или же просто ее избежать), часто применялись разнообразные варианты «обхода» упомянутых нормативных положений. В целом, можно выделить четыре таких варианта.

Первый вариант. Договор заключается, например, на 11 месяцев. По истечении этого срока арендатор возвращает арендодателю объект аренды и сразу же заключает с ним новый договор аренды (и соответствующий акт к нему) на 11 месяцев. И так каждый раз, когда истекает 11-месячный срок.

Второй вариант. Договор заключается, например, на 11,5 месяца. До окончания этого срока стороны заключают сделку об изменении договора аренды в части срока аренды и продлевают его, например, еще на 11 месяцев (то есть на срок до 22,5 месяца).

Третий вариант. Договор заключается, например, на 360 дней. В договоре прописывается условие, что если на протяжении 30-ти дней до момента истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не изъявит намерения его расторгнуть, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Четвертый вариант. Договор заключается, например, на 11 месяцев. Когда заканчивается срок аренды, арендатор продолжает пользоваться объектом аренды, а арендодатель не возражает против этого. При этом обе стороны руководствуются нормой части 1 статьи 764 ГК.

И хотя каждый из этих вариантов применялся участниками гражданских правоотношений в повседневной жизни неоднократно, необходимо отметить, что не каждый из них отвечает действующему законодательству. Так, если в легитимности первого варианта (наиболее организационно затратного и рискованного с точки зрения надежности контрагента) ни у кого не возникнет сомнений, то законность трех других вызывает ряд вопросов. Попробуем дать на некоторые из них ответы. При этом ради удобства в этой статье понятия «срок договора аренды» и «срок аренды» будут употребляться как тождественные. Во многих случаях ГК (статьи 763, 764, 793, 794), как мне кажется, также отождествляет эти понятия, хотя, конечно, такой подход является довольно спорным.

Итак, контрагенты избрали второй вариант. До момента истечения срока договора аренды (который должен быть менее одного года) договор считается заключенным и отвечающим действующему законодательству. С момента заключения сторонами соглашения (договора) об изменении (или же продлении) основного срока договора аренды недвижимости на срок, превышающий один год, соответствие такого договора ГК будет вызывать сомнения. Ведь в соответствии с частью 1 статьи 653 ГК в случае изменения договора договорное обязательство, существовавшее между сторонами, не прекращается, а лишь изменяется согласно измененным условиям относительно срока аренды.

Следовательно, с момента заключения такого соглашения (договора) договор аренды недвижимости не прекратится, однако срок аренды (установленный им) уже будет превышать один год, а значит — договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение же сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора будет иметь своим следствием его ничтожность (часть 1 статьи 220 ГК). Вот только с какого момента...

С момента заключения самого договора аренды (часть 1 статьи 236 ГК) или с момента заключения сторонами договора (соглашения) об изменении его срока? И будет ли признаваться ничтожным сам договор аренды недвижимого имущества или лишь договор (соглашение) об изменении его срока?

Вопросы, конечно, непростые. Ведь, с одной стороны, не соблюдено условие о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости, а с другой — на протяжении 11,5 месяца до момента, пока его срок не был увеличен (продлен) сторонами более чем на один год, такой договор аренды не нуждался в нотариальном удостоверении (то есть был действительным и соответствовал гражданскому законодательству). По-моему, в данной ситуации ничтожным более правильно признавать все-таки договор аренды недвижимости. Однако ничтожным он будет с момента внесения изменений в него в части срока (то есть с момента заключения сторонами договора (соглашения) о продлении (изменении) срока договора аренды). Ведь именно с этого момента он станет сделкой, нуждающейся в нотариальном удостоверении, и именно в этот момент он станет ничтожным (ведь ни один нотариус не удостоверит договор, заключенный 11,5 месяца назад, а нотариальное удостоверение лишь договора об изменении срока договора аренды не будет означать факт удостоверения всего договора аренды). До момента изменения срока аренды договор аренды будет считаться действующим и отвечающим действующему законодательству.

Представим себе, что стороны избрали третий вариант (то есть заключили договор аренды на срок до одного года с автоматической пролонгацией срока аренды). Как и при втором варианте, до момента истечения основного срока аренды недвижимости соответствие такого договора действующему законодательству не вызывает сомнений. Несколько сложнее кажется вопрос юридической квалификации условия об автоматической пролонгации срока договора аренды и самой автоматической пролонгации (продления) договора.

Требует ли нотариального удостоверения договор аренды недвижимости сроком на 360 дней с автоматической пролонгацией? И если нуждается, то с какого момента?

На момент заключения договора он, по всей видимости, не нуждается в нотариальном удостоверении. Ведь стороны могут и не воспользоваться правом на пролонгацию срока аренды, и договорное обязательство прекратится на 361-й день с момента заключения договора. С момента же пролонгации срока аренды недвижимости на тех же условиях и на тот же срок договор будет нуждаться в нотариальном удос­товерении.

Условие о пролонгации срока ­аренды, на мой взгляд, целесообразно рассматривать как условие об изменении срока аренды в будущем. При этом стороны обусловливают изменение срока (то есть изменение своих прав и обязанностей) отлагательным обстоятельством, которое может и не наступить (часть 1 статьи 212 ГК). Ведь на момент заключения договора сторонам неизвестно: будет противоположная сторона в будущем пролонгировать срок аренды путем отсутствия возражений относительно продления договора или нет. Поэтому факт отсутствия возражений сразу обеих сторон (как нанимателя, так и наймодателя) носит для каждой из них объективный и вероятный характер. Саму же пролонгацию в форме отсутствия возражений каждой из сторон относительно продления срока аренды целесообразно квалифицировать как совершение сделки каждой из сторон в форме так называемого «отрицательного действия» (то есть молчания относительно прекращения договора) во исполнение условия договора о возможности изменения его условия о сроке аренды.

Таким образом, если стороны путем обоюдного отсутствия возражений пролонгировали договор аренды на срок, превышающий один год, такой договор будет подлежать нотариальному удостоверению с момента его пролонгации. Ведь именно с этого момента его срок будет превышать один год. Отсутствие такого нотариального удостоверения повлечет ничтожность договора с момента его пролонгации, поскольку именно с этого момента (а не с момента его заключения) он будет сделкой, нуждающейся в нотариальном удостоверении.

И наконец, четвертый вариант. Арендатор по истечении, например, 11-месячного срока аренды недвижимости, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды. Согласно статье 764 ГК, «если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором». Указанное законоположение порождает ряд важных вопросов: во-первых, какое содержание заложил законодатель в понятие «возобновление договора», во-вторых, с какого же момента будет считаться такой договор аренды возобновленным?

Отвечая на эти вопросы, необходимо обратить внимание на то, что ГК разграничивает такие понятия, как «возобновление обязательства» и «продление обязательства». Например, в статьях 38, 42, 49, 64, 76, 77, 276, 353, 1224 ГК термин «возобновление» упот­ребляется как синоним того, что сначала прекратилось, а потом начало снова существовать. Вместе с тем в статьях 129, 344, 465, 470, 480, 496, 500, 1035, 111, 1060, 1128, 1199 ГК термин «продление» употребляется для обозначения того, что длится (и продолжает длиться) без прекращения.

По моему мнению, термин «возобновление» употребляется в статье 764 ГК как синоним слова «перезаключение» и означает не факт продления срока договора, а факт его прекращения с одновременным повторным обретением им действия на тех же условиях, которые существовали до момента истечения срока договора. Поэтому трудно согласиться с толкованиями понятия «возобновление» как синонима понятия «продление», употребляемыми в комментариях ГК (См.: Комментарий ГК / Под ред. Е. О. Харитонова., О. М. Калитенко. — Одесса, 2004. — С. 643).

Следовательно, если после истечения 11-месячного срока договора аренды недвижимости арендатор, руководствуясь нормой статьи 764 ГК, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды, то с момента истечения срока договора он считается снова заключенным на 11-месячный срок и не нуждается в нотариальном удостоверении. При этом следует подчеркнуть, что, в соответствии с нормой части 4 статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), такой договор аренды будет считаться не возобновленным, а продленным (а потому подлежит нотариальному удостоверению).

Вышеизложенное дает основания утверждать, что второй и третий варианты заключения договора аренды недвижимости не в полной мере отвечают действующему ГК и могут быть признаны ничтожными. Использование первого варианта хотя и отвечает действующему ГК, но является довольно организационно затратным. Особенно это касается тех случаев, когда юридическое лицо заключило не один десяток договоров аренды недвижимого имущества, и истечение срока каждого из них необходимо постоянно контролировать.

Поэтому наиболее приемлемым является использование четвертого варианта. Однако с целью соответствия такого варианта налоговому и другим учетам (а также упомянутой норме ХК) в тексте самого договора аренды, на мой взгляд, целесообразно продублировать норму статьи 764 ГК, например, в такой редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения 11-месячного срока, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца с момента истечения этого срока, договор аренды считается возобновленным (снова перезаключенным) на 11-месячный срок».


СЫВЫЙ Роман — начальник отдела договорно-правовой работы ОАО «Концерн Галнафтогаз», научный сотрудник НИИ частного права 

Комментировать