К августу рынок аренды традиционно оживляется. А теперь этот процесс подогрет и тотальным подорожанием недвижимости. Многим приходится отказаться от мысли еще немного "прикопить и квартиру купить". И не каждый решается на длительные ипотечные взаимоотношения с банками. А значит, остается удовлетворять потребности в расширении жизненного пространства за счет аренды.

 

Рынок аренды активно прогрессирует. С одной стороны, предложение исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, каждый 10-й объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. А с другой - потребности в съемном жилье в Петербурге растут опережающими темпами.

Профессионалы давно признали этот сегмент рынка достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые можно лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.

Стандартизация подхода к оказанию риэлтерских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО). Профессиональные стандарты риэлтерской деятельности стали разрабатываться с первых лет существования этого объединения. Раздел, посвященный проведению сделок аренды жилья, неоднократно дополнялся по мере изучения спорных ситуаций Комиссией по защите прав потребителя и профессиональной этике. Эти стандарты, по отзывам практиков рынка, призваны "отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов". На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлтерского бизнеса. Организация сделок по найму жилья существенно отличается от операций купли-продажи и обмена "по цепи" на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но...

Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов - тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес. Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку "информационных агентств". Ловят они легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Правда, выясняется, что удачный вариант "только что ушел", но зато есть много других предложений - надо только четче сформулировать свои требования в договоре, то есть оформить "заявку". После чего "всего лишь" за 1 500-2 000 рублей "потребители информационных услуг" получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки. Стоит ли объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не соответствует обещанному и к тому же давно сдано, а список являет собой "компьютерную свалку" из баз данных по найму жилья за длительное время. В ответ на все претензии "мастера честного отъема денег у населения" предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в "предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду". И оно выполнено. Какие проблемы?

Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, ведущие себя как агентства знакомств. За половинное вознаграждение они сводят стороны, чаще всего просто по телефону, и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая сторонам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их на случай возникновения непредвиденных проблем.

В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1 стандартов АРСПб и ЛО. (Не правда ли, довольно символичный номер?) Впрочем, изучить стандарты и следовать им - задача не только агентств, но и самого клиента: спасение утопающих - дело рук самих утопающих.

Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие права арендодателя, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.

Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях нанимателя и наймодателя. Неправомерно было бы этого требовать. Однако задача агентства - предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем. Также многие профессионалы готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, хранить "контрольный" экземпляр договора и выступать в роли "третейского судьи", способствовать урегулированию любых конфликтов, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном стиле работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан и чаще всего становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.

Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается рисков арендодателей - тут в списке рисков лидирует неуплата. Риэлтерские фирмы выработали механизмы депозитов, страхующих интересы владельцев. Большая проблема собственника - порча имущества квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе переработки - наряду с дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери - стандарты лишились ряда "добрых советов".

Так, ранее в стандарты входила следующая рекомендация, адресованная собственнику жилья: "Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать". Стоило ли вообще исключать из стандартов упоминание о страховании? Не полезнее ли было бы оставить этот стандарт, переадресовав его и обязав фирму, представляющую интересы арендодателя, ознакомить клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помочь в случае его заинтересованности заключить такой договор?

Что касается рисков нанимателя - стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие правообладателей сдаваемой внаем недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие не помешали в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4-9.2.6).

С полной версией профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте АРСПб и ЛО (http://www.arspb.ru/).

Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной стороной по сделке аренды содержатся также на сайте Городской справочно-информационной службы "Квартирный Вопрос" (http://www.tsn.spb.ru/), в разделе "Советы" сайта http://www.bn.ru/ и регулярно публикуются в еженедельнике "Сдам, Сниму".

Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. И при условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Мелкая же экономия может обернуться крупными неприятностями.

Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости

9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.

9.1.1. В обязанности агентства входит:

9.1.3. Комиссионное вознаграждение.

Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет: 80-100% от суммы месячной платы при найме.

9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.

9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.

9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.

9.2.3. Срок договора найма.

9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.

9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.

9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.

9.2.7. Порядок расчетов...

9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта.

9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.