О.В.: Я не возьмусь назвать точное количество. Очевидно, что региональный рынок развивается наиболее динамично, но именно на региональном рынке наблюдается очень неровный уровень качества объектов. Я бы назвал этот процесс строительством новых торговых площадей, а не торговых центров, поскольку понятие "торговый центр" подразумевает наличие концепции, профессионального управления, удобной парковки, соответствие стандартам по площади. Безусловно, в регионах есть и грамотные проекты, но основная масса - это просто большие объекты под торговую аренду. Это уже не рынки под крышей. В них более или менее грамотно определена высота потолков, форма этажа, вертикальные связи, но "населены" они операторами, которые пока не дотягивают до того уровня магазина, который должен находиться в торговом центре.

О.В.: Если в "миллионниках" с высоким уровнем доходов населения можно встретить немало магазинов известных марок, то в городах с населением в 500-700 тысяч человек и не столь обеспеченных картина совершенна иная. Обычно торговые площади здесь арендует местный частный предприниматель. Зачастую он еще не готов динамично развиваться вместе со своим сегментом рынка, даже если уже не возит товар сам. Когда же ассортимент очень ограничен, а торговля статична, нельзя ожидать от регионального ретейлера значительного прорыва.

О.В.: Все дело в том, что пока местный рынок ретейла не слишком заинтересован в возникновении и освоении магазинов действительно серьезных форматов. Чтобы правильно расставить торговое оборудование, выставить свет, подобрать марки, которые будут поддерживать друг друга и нормально продаваться, необходимо как минимум поехать, например, в тот же город с миллионным населением и зайти в магазин, который соответствует современным базовым требованиям. Необходимо хотя бы проанализировать успешный опыт и сделать выводы для своего собственного бизнеса.
Возьмем Ульяновск - достаточно типичный для России город. Именно такие города сегодня представляют наибольший интерес для игроков рынка, поскольку в Нижнем Новгороде уже не пробиться, в Самаре - тем более, а в Краснодаре - еще сложнее. А в Ульяновске люди, занимающиеся мелким торговым бизнесом, пока еще не готовы пользоваться даже современной терминологией - словами "дилер", "франшиза" и т. д. Однако общие предпосылки для создания новых типов торговых объектов имеются. В этом заинтересованы, к примеру, крупные национальные сети супермаркетов, сети бытовой техники, которые хотят размещаться именно в торговом центре, где покупательский поток подпитывается и за счет других магазинов.

О.В.: Нынешняя ситуация как в Москве, так и в регионах такова, что все более-менее приемлемые участки для строительства торговой недвижимости обращаются уже на вторичном рынке. На государственном аукционе или еще каким-либо образом их купить невозможно просто потому, что они уже закончились. Поэтому цена "входа" в город, даже если есть возможность перекупить площадку, очень высока. Кроме того, нужно очень тщательно анализировать уровень "заполненности" города торговлей, потому что в ряде городов рынок в принципе уже близок к насыщению. Следовательно, если строить новый объект, то нужно продумать серьезные преимущества, которые обеспечат ему эффективную работу. Если же создать просто хороший районный торговый центр, в котором будут сосредоточены торговля, развлечения, питание и т. д., то далеко не факт, что такой проект будет успешен.

О.В.: Это, например, Казань и Калининград. В будущем году к ним добавится Нижний Новгород. На подходе Екатеринбург и Воронеж. Здесь конкуренция между торговыми центрами перейдет в новую фазу. Так, если торговый центр имеет непродуманный архитектурный концепт, то арендаторы не могут нормально разместиться в нем и иметь хорошие продажи. То же самое относится и к вопросам управления, продвижения и т.д. Поэтому некачественные объекты, скорее всего, со временем просто уйдут с рынка, а в остальных будет проходить постоянная ротация арендаторов, пока не останутся лучшие.

О.В.: В основном это европейская часть России: Ярославль, Тула, Иваново, Череповец, Белгород (был заявлен во многих сетевых проектах). В Курске недавно был открыт первый комплекс, который действительно можно считать настоящим торговым центром, и это в значительной степени подхлестнуло интерес местных предпринимателей к строительству торговой недвижимости.

Неожиданный интерес к этой теме проявил Воронеж. Несмотря на то, что этот город по количеству жителей близок к "миллионнику", он всегда считался достаточно небогатым. Часть объектов здесь введена в эксплуатацию в 2005 году, другая - находится в стадии строительства, но общий объем торговых площадей весьма впечатляет.

Наши акционеры не делали дополнительной эмиссии, а продавали свои пакеты. Поэтому средства, вырученные от продажи акций на Лондонской бирже, попали к ним. Как акционеры их использовали, их личное дело. Было размещено 46 млн GDR (30% уставного капитала) по $13 за штуку. Выручено в общей сложности $640 млн. Капитализация компании тогда достигла $1,99 млрд. Период размещения был выбран удачно в плане сочетания перспектив роста «Пятерочки» и ожиданий инвесторов. До снижения курса акций наши инвесторы заработали более 60% годовых. Мы постоянно получаем просьбы о доразмещении так называемого блок-трейда, то есть о продаже еще 5 – 10% акций. Но пока существующее положение нас удовлетворяет. Зачем еще увеличивать число акционеров?

Активизировался подмосковный город-спутник Одинцово. В целом же в Подмосковье, за исключением Мытищ и Балашихи, говорить об активном росте торговой недвижимости не приходится.

О.В.: Практика инициирования сетевыми операторами строительства какого-либо объекта очень невелика. Конечно, в целом строительство торгового центра стимулируется тем, что многие продовольственные сети (GROSSMART, "Перекресток") и сети бытовой техники охотно идут в регионы, но напрямую с их программами строительство торговой недвижимости не связано.

О.В.: В подавляющем большинстве случаев это российский капитал, привлекаемый в виде банковских кредитов. Есть практика участия непрофильного бизнеса олигархических структур (например, "Северстали"). Есть и зарубежные фонды, за счет которых финансируется строительство. Но не следует считать это источником инвестиций, поскольку фонды строят на условиях, что они являются преимущественным владельцем, а не сторонним инвестором.

О.В.: Допустим, что в городе живет 500 тысяч человек и емкость рынка торговых площадей составляет 250 тысяч кв. м (по "польскому" стандарту потребуется 500 кв. м на 1 000 человек). Представим, что половину из них уже занимают существующие, технологически пригодные для современных форматов торговли площади, то остается построить еще 125 тысяч кв. м. Если разделить эту цифру на среднюю площадь торгового центра, предназначенную именно под торговлю, а не под развлечения, парковку и т.д. (12 тысяч кв. м), то получается, что в городе нужно построить около 10 торговых центров. Нужно учитывать, что торговые центры могут занимать и 60, и 15 тысяч кв. м. Однако в целом этот способ подсчета корректен и позволяет с достаточной точностью представить существующую картину.

О.В.: Динамика достаточно ровная. Если в Москве в среднем сдается 400 тысяч кв. м торговых площадей в год, то в Центральном регионе - 250-300 тысяч кв. м.

О.В.: Если брать не размер страны, а плотность расположения торговых центров, то нельзя сказать, что мы "впереди планеты всей". Я считаю, что до Китая мы не дотянемся никогда. Мы остаемся быстро развивающейся страной, но в этом нет ничего экстраординарного. Объемы текущего строительства в России действительно большие, но оценивать их нужно, исходя из количества квадратных метров торговых площадей, которое требуется на одну тысячу жителей и зависит, прежде всего, от покупательской способности населения. Сознательно игнорируя этот фактор и считая, что рынок все проглотит, мы играем на перенасыщение.

Чтобы быть успешным, нужно мыслить глобально (как, например, IKEA с проектом "Мега", сеть торгово-развлекательных центров "Парк Хаус"). Покупатель будет разрываться между этими "китами" и остальной массой торговых центров. Выиграет тот, кто сможет обеспечить лояльность покупателей и стабильность потоков. Остальным грозят серьезные проблемы.

О.В.: В 2006 году развитие продолжится в том же направлении, но и проблемы останутся теми же. В России пока мало сетевых девелоперских структур, как отечественных, так и западных. А первые объекты новых девелоперов, которых в настоящее время большинство и в столице, и в регионах, весьма неоднозначны. Новички в этом бизнесе стоят так, как строили в 1997 году, т.е. совершая ошибки своих коллег. Поэтому ждать каких-то принципиальных сдвигов в отрасли в целом, к сожалению, не приходится.