|
 |
Обзор рынка торговый недвижимости Москвы
В профессиональном сегменте рынка торговой недвижимости все большее значение приобретает качественная составляющая. И хотя российский девелопмент еще далек от западного, компании-девелоперы стремятся не просто создать привлекательный торговый объект, но и предусмотреть ряд дополнительных сервисов и услуг, предлагаемых посетителям, также практически всегда предусмотрена развлекательная часть.
До конца 2006 года в столице запланировано открытие более 20 торговых центров общей площадью около 900 тыс. кв. м, 250 тыс. кв. м из них открылись в первом полугодии. Наиболее значительным событием стало открытие торгового комплекса «Город» (Рязанский проспект, д. 2), площадь торговой и развлекательной частей которого составляет 134 тыс. кв. м. Таким образом, общая площадь современных торговых центров в Москве к концу года составит 3,4 млн. кв. м.
Аналитики, принявшие участие в данном обзоре Guide to Property, отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, «Ритейл-парк» общей площадью 47 тыс. кв. м, второй по величине торговый центр, открытый в этом году, расположен на Варшавском шоссе, д. 97. Специалисты отдела исследований и аналитики компании Praedium говорят, что девелоперы активно осваивают новые площадки в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в спальных районах Москвы и городах-сателлитах, таких как Балашиха, Мытищи и Химки. Например, торговый центр «Красный Кит» общей площадью 29,15 тыс. кв. м открыт в Мытищах, в Балашихе появился торговый центр «Светофор» общей площадью 17 тыс. кв. м.
По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, можно отметить появление нескольких проектов подземных торговых комплексов. Например, такой торговый комплекс, как «Тверская застава» на площади Белорусского вокзала, также заявлено о строительстве торговых комплексов, которые будут расположены под Пушкинской, Театральной, Лубянской и Манежной площадями.
В столице появляется все больше многофункциональных проектов, состоящих из торговой, офисной и развлекательной частей, а также гостиничные проекты. Как сообщили в DTZ, это связано с синергией, которую дает совмещение разных типов недвижимости в одном проекте: наиболее эффективно используется пространство, за счет диверсификации снижаются риски.
Сделок становится больше.
Ряд экспертов отмечают увеличение инвестиционной активности. «Прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с приходом на рынок институциональных инвесторов», — отмечает Ольга Кисарина . Ее мнение разделяют эксперты Swiss Realty Group, отмечающие увеличившуюся активность инвесторов из Западной Европы. «Российский рынок ритейла уже готов к настоящим инвестиционным сделкам. Многие девелоперы нуждаются в сильных международных партнерах для реализации всех заявленных проектов», — говорит Илья Шершнев, директор по развитию в СНГ Swiss Realty Group.
Так, по информации DTZ, в первом полугодии 2006 года произошли две крупные инвестиционные сделки на рынке торговой недвижимости: австрийская компания Meinl European Land Ltd купила у «СТ Девелопмент», принадлежащей Шалве Чигиринскому, два торговых центра «Молл Геллери» общей площадью 59 тыс. кв.м и два земельных участка площадью 8 га для строительства новых проектов в области торговой недвижимости. Сумма сделки, по оценкам экспертов, могла составить более 400 млн. евро.
Австрийский фонд Immoeast купил два торговых центра «Золотой Вавилон», в Отрадном и Ясеневе, общей площадью 38 тыс. кв.м и 20, 8 тыс. кв.м соответственно. Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам экспертов DTZ, она составила 150—200 млн. долларов.
Одним из наиболее значимых событий полугодия на рынке торговой недвижимости стало слияние Pyaterochka Holding N. V. и Perekrestok Holdings Limited. Объединенные компании стали крупнейшим российским ритейлером. В 2006 году планируется инвестировать в обе сети 700 млн. долларов и открыть 130 дисконтных магазинов «Пятерочка» и 40 супермаркетов «Перекресток» на территории Российской Федерации.
Масштабы растут.
«Российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости, — говорит Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International. — Одним из лучших индикаторов этого факта является размер предполагаемых к реализации в ближайшие годы проектов».
Недавно открывшийся торговый комплекс «Город» на Рязанском проспекте — первый из четырех объектов суперрегионального масштаба, запланированных к запуску в 2006 году. Близки к завершению проекты «МЕГА Белая Дача», «Рамстор» на проспекте Вернадского, ТРК «Европейский».
Как рассказали Guide to Property опрошенные эксперты, в настоящий момент в московском регионе проектируются еще как минимум 16 торговых центов, площадь которых составляет от 104 до 530 тыс. кв. м. Ввод проектов в эксплуатацию предполагается 2007—2008 годах, строительство «Аквапарка» с торговой составляющей на Хорошевском шоссе планируется завершить к 2010 году.
По мнению Дениса Колокольникова, генерального директора RRG, при создании ТЦ девелоперы и инвесторы ориентируются на то, что весь процесс реализации проекта займет от 1,5 до 3 лет в зависимости от сложности и масштаба проекта. При этом, как правило, реальные сроки окончания строительства сдвигаются на несколько месяцев, а иногда на 12—18 месяцев. Например, открытие «Ритейл-парка» на Варшавском шоссе было перенесено более чем на год в связи с изменением общей площади проекта.
Ольга Кисарина высказала Guide to Property мнение, что срок строительства также зависит от конструктива здания торгового центра — монолитный каркас или здание из металлоконструкций (непосредственно на строительство здания такого типа площадью около 20 тыс. кв. м уходит 6—8 месяцев). Для сравнения, строительство ТРЦ «Рио» общей площадью 92 тыс. кв. м, реализованного группой «Ташир», заняло три года. В том числе большой срок потребовался для вывода автокомбината, ранее располагавшегося на участке строительства ТРЦ.
Неудовлетворенный спрос.
Спрос на площади в торговых центрах Москвы, по оценкам экспертов Swiss Realty Group, по-прежнему значительно превышает предложение. По словам Ильи Шершнева, при реализации торговых площадей в многофункциональном комплексе Di Fronte De La Casa, расположенном на Тверской-Ямской улице, спрос со стороны арендаторов значительно превысил предложение имеющихся площадей, а ставки аренды составляют от 3 до 4 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Выходят на рынок новые операторы, продолжают развитие уже существующие сети.
Нельзя не отметить наблюдающийся в Москве бум развития гастрономических бутиков. При этом, по словам Ильи Шершнева, произошла коррекция форматов. Так, наибольшим успехом у покупателей пользуются такие сети, как «Азбука Вкуса» и «Глобус Гурмэ», а форматы, развиваемые под международными брендами, Fauchon и Hediard пока несколько настораживают покупателей своей эксклюзивностью.
Арендаторы становятся все более разборчивыми. Они отдают предпочтение высококачественным площадям с соответствующей отделкой, техническим оснащением. Очень важно наличие большой и удобной парковки у торгового центра.
Что касается арендных ставок, то, по словам Дениса Колокольникова, они варьируются в зависимости от местоположения и концепции торгового центра, размера арендуемой площади, значимости бренда якорных арендаторов. Все большее распространение получает схема, когда арендная ставка рассчитывается в виде процента от товарооборота. По мнению Ильи Шершнева, это именно тот формат арендных отношений, к которому рынок обязательно придет в ближайшие годы, особенно это касается якорных арендаторов.
Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы, по оценкам экспертов, опрошенных Guide to Property, в первом полугодии 2006 года составила 1,3 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Наивысшая арендная ставка была зафиксирована в Центральном административном округе Москвы и составила 6 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Арендные ставки в Центральном административном округе Москвы варьируются от 1 до 6 тыс. долларов за 1 кв. м в год. В других округах Москвы ставки аренды составляют от 300 до 3 тыс. долларов за 1 кв. м в год.
Минимальные арендные ставки в торговых комплексах, по оценке специалистов отдела исследований и аналитики компании Praedium, у якорных арендаторов. В среднем для таких компаний они находятся в пределах 150—300 долларов за 1 кв. м в год. Площади по самым низким арендным ставкам предлагают, как правило, кинотеатрам, развлекательным центрам и супермаркетам, по самым высоким — ювелирным магазинам, салонам сотовой связи и другим небольшим арендаторам или операторам.
По мнению опрошенных Guide to Property консультантов, средний уровень арендных ставок для торговых площадей в московском регионе не должен существенно измениться в ближайшее время. Это связано в первую очередь с тем, что на фоне роста платежеспособности населения увеличивается количество предложений, корректирующих арендные ставки.
Комментировать
Адрес источника: http://www.issledovanie.ru
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
