Инвестиционные компании, работающие на столичном рынке коммерческой недвижимости, с некоторых пор пристально приглядываются к киевским окраинам. Строить в центре становится все сложнее. Земельные участки достаточной для крупных торгово-офисных проектов площади, лишенные архитектурных и иных ограничений/обременений, в оживленном месте центрального района – это нынче что-то вроде сказочного единорога: все слышали, что они существуют, но никто в глаза не видел. По-настоящему перспективные территории (и наиболее прозорливые застройщики это уже давно понимают) лежат за пределами густозастроенного центра. Вот взять хотя бы окрестности станции метро «Левобережная»…

По странной логике градостроителей советской эпохи, разделенный Днепром на две части Киев десятилетиями развивался асимметрично. Левобережье рассматривалось как средоточие трудовых ресурсов Киева, поэтому строили на этом берегу одни только жилые массивы. Это привело к хронической перегрузке транспортной системы города, поскольку сотни тысяч человек, едущих каждое утро на работу, вынуждены перебираться на правый берег.

С недавних пор логика градостроителей изменилась. Киев им теперь представляется в виде «многополюсной» структуры, при которой у каждой территориальной зоны города должен развиваться свой общественно-деловой, торговый и развлекательный центр. Это должно повысить качество жизни киевлян, ведь работу можно будет найти неподалеку от места проживания, а значит, не тратить ежедневно час-полтора на изматывающие поездки. А чтобы купить товары, услуги и развлечься, при такой организации мегаполиса тоже не придется ехать за тридевять земель.

На роль наиболее мощного центра левобережного Киева уже сегодня претендует местность, граничащая со станцией метро «Левобережная». Она, прежде всего, имеет привлекательную транспортную схему: автодорогой и веткой метро непосредственно связана с центральными правобережными районами города, а также дает возможность в случае необходимости быстро выехать за пределы Киева в северо-восточном направлении. Деловую активность в данном месте стимулирует выставочный гигант столицы – МВЦ на Броварском проспекте. Эта территория привлекательна и для торговых операторов, поскольку тут находятся два достаточно густонаселенных жилых массива – Русановка и Никольская Слободка (где по-настоящему крупноформатных ТЦ пока нет), которые пользуются одной станцией метро. Стимулирующим фактором для развития туристической инфраструктуры и гостиниц в этой зоне может стать ее соседство с прибрежными территориями Днепра и «курортной зоной» столицы – Гидропарком.

В ряду наиболее привлекательных характеристик данной местности есть и такие пункты, как наличие достаточно больших запасов земли, свободной от построек и представляющей собой песчаные пустыри (что должно уберечь застройщиков от конфликтов с противниками уничтожения зеленых насаждений), а также отсутствие архитектурных ограничений по этажности. Последнее обстоятельство подогревает воображение столичных архитекторов, которые предлагают строить здесь киевские небоскребы. Например, летом минувшего года бывший главный архитектор Киева Сергей Бабушкин представил на суд градостроительного совета проект возведения 86-этажного торгово-развлекательного и офисно-жилого комплекса. Не менее масштабные и высотные проекты, по некоторым данным, готовят и коллеги Сергея Бабушкина по архитектурному цеху. Если их чаяньям суждено будет свершиться, район станции «Левобережная» в обозримом будущем вероятно можно будет назвать, пусть и с натяжкой, киевским Манхэттеном.

«Светлое будущее» территориальному центру Левобережья, который формируется нынче между Русановкой и Никольской Борщаговкой, практики рынка коммерческой недвижимости прочат уже сегодня. По общему мнению, эта местность представляет интерес для реализации проектов в сфере как офисной, так и торгово-развлекательной недвижимости.

– Сегодня наблюдается тенденция к увеличению спроса на офисно-складские помещения на окраине столицы в связи с планируемым выводом промзон из центральной части города. В частности, особо привлекательны окраины Левобережья. Инвестиционная привлекательность данного района достаточно высока. Объектов коммерческой недвижимости на Левом берегу относительно мало и создание торгового коридора вдоль ветки метро должно увеличить синергетический эффект этого места и привлечь к нему жителей не только Левого берега, но и Правобережья. Уже сейчас стартует несколько проектов создания торгово-офисной недвижимости в данном районе, что значительно расширит инфраструктуру района. Наличие выставочного центра, гостиниц «Турист» и «Братислава» дают хорошую почву для перспективного развития социального фактора в данном районе.

– В первую очередь левобережный район представляет собой интерес для развития офисных, торговых и развлекательных комплексов. Данный микрорайон представляет собой «спальную» часть города, где ведется современная жилая застройка, где селятся люди с достаточно высоким уровнем доходов, что является привлекательным фактором для строительства торговых центров вблизи жилых комплексов.

Левобережный массив, отмечают специалисты компании Astera, в последнее время стал местом сосредоточения офисов небольших, преимущественно отечественных, компаний, которые располагают относительно небольшим финансовым бюджетом. Вместе с тем крупные отечественные и иностранные компании по-прежнему предпочитают работать на правом берегу вблизи от живописных и исторических мест, посольств, финансовых учреждений и администраций. Однако отечественная бизнес-среда постоянно развивается, увеличивается количество предприятий, растет розничный товарооборот, что в свою очередь приводит к расширению действующих предприятий и открытию новых и провоцирует рост спроса на офисные помещения. Все это будет играть на руку тем застройщикам, которые решат вкладывать средства в создание деловой недвижимости на Левобережье Киева.

– Учитывая эти факторы, Генпланом развития Киева до 2020 года предполагается образование в районе метро «Левобережная» делового центра с множеством офисных центров, а также развитие транспортных коммуникаций данного района. Выставочная инфраструктура в районе «Левобережной» реализовалась в строительстве Международного выставочного центра в зоне пешеходной досягаемости от станции метрополитена. В 2005 году концертно-выставочный комплекс площадью в 27,6 тыс. м2. был открыт для проведения в нем мероприятий. Гостиницы и развлекательный сегмент появятся на Левобережье в составе новых многофункциональных комплексов. Одним из таких проектов является строительство торгово-развлекательного комплекса на улице Никольско-Слободской. Первый киевский «небоскреб» совершенно новых для столицы высотных архитектурных очертаний в формате гостинично-офисного, торгово-бытового, развлекательного комплексов станет перспективным направлением развития Левого берега Днепра.

Еще одним крупным проектом в сфере коммерческой недвижимости, который, по мнению практиков рынка, внесет ощутимый вклад в развитие инфраструктуры левобережного массива, станет строительство офисно-торгового комплекса «Дом техники» по ул. Луначарского, 7. Общая площадь объекта составит 45 тыс. м2. Уже в 2007 году этот комплекс предложит рынку офисные помещения класса В+, в нем будут работать супермаркет, 4-зальный кинотеатр, кафе, бары, бутики, фитнес-клуб, казино, ночной клуб и ресторан.

Но, несмотря на перспективность территории в районе станции «Левобережная» и проводимую здесь реализацию крупных строительных проектов, интерес инвесторов к Левому берегу в целом пока не большой. Перефразируя гоголевскую фразу, можно сказать, что редкий инвестор нынче долетает с Правобережья до середины Днепра. Данное обстоятельство настраивает на несколько пессимистический лад.

– Окрестности района метро «Левобережная», бесспорно, инвестиционно привлекательны и имеют большие перспективы в своем развитии. Но говорить о том, что этот район в обозримом будущем может стать одним из торгово-деловых центров столицы, еще рано. Здесь расположены в основном админздания советского периода, помещения которых формируют местный сегмент рынка офисов класса С. Помещений классов А и В в данном районе очень мало, и даже строительство крупного офисного центра и наличие выставочного комплекса в районе м. «Левобережная» не сможет полностью удовлетворить современный вкус и потребности потребителей офисной недвижимости.

– Сегодня район станции метро «Левобережная» является одной из ключевых точек в общественно-деловой и торговой жизни города. И это – результат развития рынка коммерческой недвижимости Киева, в процессе которого деловая и торговая активность расширяет свою зону охвата на более отдаленные от самого центра районы. Активная застройка данного района современными жилыми комплексами, крупными офисными, торговыми и выставочными комплексами дает все предпосылки для образования вблизи метро «Левобережная» делового центра города. Тем не менее, для полноценного функционирования такого делового центра необходимо провести ряд важных мероприятий. Будущая застройка микрорайона и успешность новых объектов окажутся в зависимости от качества транспортной развязки, генерирующей потоки потребителей. Улучшение существующей перегруженной и недостаточно разветвленной транспортной развязки можно ожидать не раньше 2009 года. На сегодняшний день вопрос о финансировании строительства новой Левобережной линии метрополитена от ул. Милославской пока не решен.

Недвижимость в рассматриваемой нами местности нынче стоит дороже, чем в любом другом уголке Левобережья. Эта особенность проявляется уже достаточно давно и с развитием, пусть медленным, но верным, здешней инфраструктуры коммерческой недвижимости ценовой отрыв становится все более заметным.

– Цены на коммерческую недвижимость в районе станции «Левобережная» растут быстрее, чем в других районах Левого берега. Это обусловлено сосредоточением высокой бизнес-активности в данной местности. Цена продажи коммерческой недвижимости в районе метро «Левобережная» составляет от 1500 до 2500 у. е./м2, цена аренды колеблется от 15 до 25 у. е./м2. В свою очередь, в других районах Левого берега цена продажи составляет 1300–1800 у. е./м2, цена аренды – от 10 до 20 у. е./м2.

– Средняя стоимость торговых площадей в Днепровском районе составляет: аренда – 15–60, продажа – 850–2000 у. е./м2. Для офисных помещений средние арендные ставки в Днепровском районе составляют 15–30 у. е./м2, средняя стоимость продажи – 700–2000 у. е./м2. Повышение арендных ставок в этом году на торговые и офисные помещения, составившее 15–30%, было вызвано ростом спроса, опережающим введение в эксплуатацию новых объектов, большинство из которых перенесло свое открытие на 2007–2008г.г. Сложившаяся на рынке ситуация отразилась и на объектах недвижимости Левобережья. В повышении стоимости недвижимости в районе метро «Левобережная» прослеживается характерная для других периферийных районов закономерность. Стоимость недвижимости вблизи активной транспортной развязки, в зонах развитой инфраструктуры превышает стоимость аналогичных объектов, расположенных в глубине массивов. Весомую роль в формировании стоимости играет качество помещения, инженерных коммуникаций, наличие парковки.

Ценовой фактор – еще один аргумент в пользу «Левобережной», который убеждает: если и стоит «закапывать» деньги на Левом берегу Киева, то только в этом месте.

Никольская Слободка известна с XV в. как «земля полукняжеская». Название произошло от Никольского монастыря, приобретшего эти земли у мещанина Митьки Григоровича. В процессе реконструкции Черниговской дороги и строительства Русановского и Цепного мостов (1848–1853 гг.), небольшая слободка стремительно разрослась, превратившись в рабочий и дачный поселок. С 1903 по 1923 гг. Никольская слободка была административным центром одноименной волости Остерского уезда Черниговской губернии. До вхождения в состав Киева (1923 г.) слободка не имела деления на улицы и состояла из трех участков: «Пожарище»; «За кладбишем»; «Дачный».

В 1930–1950 гг. Никольская слободка постепенно расширяет свои границы с северной стороны. В 1950 гг. эта тенденция получила наибольшее распространение в связи с началом освоения территории дачного поселка «Русановские сады». На протяжении 1960–70 гг. большую часть Никольской слободки (территория между современными: Русановским каналом и площадью имени Луначарского) снесли и на освободившемся пространстве в конце 1960 гг. началось строительство Левобережного массива. Южная часть массива отделена от северной (строительство которой началось во второй половине 1970-х гг.) наземной трассой Святошинско-Броварской линии метрополитена (станция «Левобережная») и пролегающей параллельно скоростной автомагистралью – Броварской проспект. Основные улицы Левобережного массива: А. Луначарского, Р. Окипной, М. Расковой.