Прошло уже более полугода с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором среди прочих содержатся постановления, призванные урегулировать проблемы управления жилыми домами. Теоретически до 1 марта этого года все жители многоквартирных домов должны были выбрать себе форму управления домом и управляющую компанию. Однако позже федеральные власти, не успев принять постановление о проведении конкурсов по допуску управляющих компаний на рынок, отодвинули «час икс» на 1 января 2007 года.

Что же произошло за отпущенное на размышление собственникам жилья время? Появились ли новые управляющие компании на российском рынке, готовые предоставить широкий спектр услуг жильцам? Были ли выработаны механизмы взаимодействия управляющих и товариществ собственников жилья? Все эти вопросы, как оказалось при ближайшем рассмотрении, по-прежнему остаются без ответов. Управляющих компаний, работающих в сфере жилой недвижимости, катастрофически не хватает, да и сами жильцы не торопятся подписывать контракты с управленцами, предпочитая по традиции обращаться в ДЕЗы и РЭУ (если речь идет о типовом жилье) или самостоятельно привлекать рабочих для ликвидации той или иной проблемы (в элитных домах).

Специалисты утверждают, что основной причиной такого положения вещей стало отсутствие информационной поддержки реализации нового закона. До сих пор многие собственники жилья не всегда знают, как юридически оформить ТСЖ или как провести тендер среди управляющих компаний, какие пункты должны быть обязательными в договоре, подписываемом с управленцами, и на каком основании контракт может быть расторгнут.

Начнем с самого начала – с создания ТСЖ. Сегодня, приобретая квартиру в новом доме, новоиспеченный собственник жилья фактически сразу же становится членом товарищества, организатором которого чаще всего выступает строительная компания. «С момента регистрации товарищества обычно застройщик сохраняет за собой всю полноту власти в ТСЖ, только он имеет право на заключение договоров с эксплуатирующей организацией вплоть до того момента, когда 50% жильцов оформят свои права собственности, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти». – Далее собственники квартир выбирают председателя ТСЖ из числа жильцов и правление, и уже оно принимает все решения, которые в дальнейшем передаются остальным жителям дома через управляющего».

Все вопросы, связанные с управлением и обеспечением использования объекта недвижимости (включая земельный участок, жилой дом и другие объекты), решаются на общем собрании. Стоит отметить, что в законе не прописаны механизмы голосования на собраниях ТСЖ. «Поэтому собственники жилья сами должны установить, каким образом определяется один голос: пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, количеству квартир или количеству членов ТСЖ, – рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век». – Подчеркну, что принимать участие в собраниях имеют право только собственники жилья. Интересы квартир, в которых проживают на условиях социального найма, представляет Департамент жилищного фонда и жилищной политики».

Собственникам квартир очень важно соблюсти все процедуры при создании ТСЖ. Иначе у жильцов, недовольных тем или иным его решением, будет возможность оспорить его, заблокировав по формальным процедурам законность организации самого ТСЖ.

Первостепенная задача любого ТСЖ – управление коллективной собственностью жильцов дома. Будут ли они сами нанимать рабочих либо обратятся в профессиональную управляющую компанию, услуги которой жильцы будут оплачивать пропорционально количеству своих метров, это вопрос уже второй. Однако именно он и становится самым важным.

Если говорить о типовом домостроении, то здесь, по оценкам специалистов, кардинальные изменения будут видны очень и очень нескоро. Во-первых, потому что жильцы домов экономкласса не готовы тратить дополнительные деньги на их содержание, а во-вторых, потому что самим эксплуатационным компаниям неинтересны подобные объекты, где все проблемы может решить любой штатный сотрудник ДЕЗа. Время от времени в телевизионных программах нам рассказывают о том, как жильцы того или иного объекта «осознали преимущества профессионалов перед нерадивыми работниками ДЕЗа и решили подписать договор с управляющей компанией». Свежо предание… Такое, конечно, возможно, но чаще всего подобные сюжеты – это попытка ликбеза населения и пропаганда. Что само по себе не так уж и плохо.

В сегменте элитного жилья вопрос управления уже давно вышел из ряда риторических. Совершенно очевидно, что покупатель дорогих апартаментов не поскупится и на содержание всего дома в целом. Вообще, в нашей стране опыт управления жилым комплексом возник именно в связи с появлением подобных объектов. Ведь современные дома класса de luxe сложно себе представить без сложной технической начинки, которая создается с применением сложных инженерных систем, а работники и ДЕЗов, и РЭПов сегодня не имеют достаточной квалификации для обслуживания такой техники. Кроме того, в отделке домов и ландшафте придомовой территории используются дорогие материалы, так что и уход за местами общего пользования должен быть соответствующим.

Именно поэтому владельцы дорогого жилья чаще всего обращаются к профессиональным компаниям с тем, чтобы передать им права на управление, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости. В этом случае собственники поручают заключение договоров с подрядчиками и определение размера оплаты на содержание дома управляющей компании. В необходимый минимум услуг УК входят: содержание и эксплуатация инженерных систем дома в круглосуточном режиме; уборка зон общего пользования, придомовой территории, вывоз мусора, озеленение двора и т.п. Естественно, в каждом конкретном случае этот список может быть расширен.

Зачастую управляющая компания создается на базе строительного холдинга. Например, дома, построенные компанией «Квартал», обслуживаются «единым коммерческим ДЕЗом» – ООО «Кварт-Сервис» (организацией, входящей в состав холдинга «Квартал»).

По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал», основным направлением деятельности компании является комплексное техническое обслуживание зданий и сооружений.

Особого внимания заслуживают популярные сегодня многофункциональные комплексы, в которых наряду с жилой частью функционируют и коммерческие объекты, будь то гостиница, торговый центр или офисы. «Управление всем комплексом в данном случае целесообразнее осуществлять одной компании, – считает Андрей Королев, генеральный управляющий компании Becar Commercial Property. – Во-первых, потому что все коммуникации в подобных объектах объединены, и отслеживать их состояние удобнее специалистам одной организации. Кроме того, работа УК на территории всего многофункционального комплекса выгодна с экономической точки зрения – как для жильцов, так и для обслуживающей компании».

Что касается выбора управляющей компании, то как раз его-то и лишены российские собственники жилья. Дело в том, что профессиональных УК, работающих в жилом сегменте, очень мало. Подобным организациям гораздо выгоднее работать с коммерческой недвижимостью, ведь доход от торгово-развлекательного или бизнес-центра несоизмеримо выше, нежели от жилого комплекса даже с очень широкой инфраструктурой. К тому же жилищно-коммунальное хозяйство, как наиболее неподъемная отрасль, находится под пристальным взором государства – и это, безусловно, пугает бизнес-структуры. Большинство участников рынка считают, что ситуация с дефицитом профессиональных управляющих компаний в скором времени должна измениться, и те организации, которые сегодня охотно занимаются управлением коммерческими объектами, все же повернутся в сторону жилья. Возможно, тогда, благодаря здоровой конкуренции, и качество выполняемых работ, а также их стоимость станут более привлекательными для собственников жилья. Однако пока об этом говорить преждевременно…

Серьезную заявку на решение проблемы управления многоквартирными домами сделала компания MiraxService, входящая в корпорацию Mirax Group. Управлявшая до сих пор жилыми домами и бизнес-центрами, построенными корпорацией, она начала в августе этого года пилотный проект по управлению жилыми многоквартирными домами московского района Тропарево-Никулино.

Профессиональные компании необходимы для управления домом, считает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев, так как сами жильцы, как показывает практика, ни о чем совместно договориться не могут, а тем более заниматься таким сложным делом, как управление домом. MiraxService осуществляет обслуживание по существующим расценкам на коммунальные услуги, то есть жильцы домов платят столько же, сколько до этого платили ДЕЗу. Однако качество работ УК на порядок превосходит прежнее. Компания предлагает перечень необходимых услуг, входящих в фиксированные платежи, и предоставляет дополнительные, которые жильцы могут заказать индивидуально за отдельную плату. Также в обязанности УК входит ежегодный мониторинг вверенных ему зданий. Она проводит и экспертизы тех или иных параметров дома, когда считает это нужным. УК делает уборку внутри зданий, осуществляет ремонт и содержание строительных конструкций, эксплуатацию инженерии, следит за состоянием территории дома и своевременным вывозом мусора, контролирует энергообеспечение и энергосбережение. Компания следит и за соблюдением законности проводимых жильцами перепланировок.

«Вообще, перечень тарифов и услуг должно устанавливать правительство Москвы, – говорит Максим Привезенцев, – нужно спустить механизм регулирования сферы ЖКХ с федерального до регионального. Необходимо изменить и систему тарифов. Сейчас для ТСЖ они установлены ниже, чем для управляющих компаний, хотя все должно быть наоборот, так как УК осуществляет работы по эксплуатации дома, т.е. несет определенные затраты».

Технология перехода коммунальной сферы в руки частных управляющих компаний также не отработана. В MiraxService считают, что необходим закон об управлении многоквартирными домами. В нем должны быть прописаны не только права и обязанности жителей и УК, но и стандарты управления, и механизм смены одной компании другой.

В случае неудовлетворительной работы компании ТСЖ могут применять к ней административные взыскания (штрафы) либо принимать решение о смене УК. Конкуренция является главным стимулом поддержания качества услуг. Однако и к замене компании нужно подходить осторожно. В законе следует прописать, что ее нельзя проводить в отопительный сезон, т.к. в случае аварий будет неясно, к кому предъявлять претензии – к старой компании или к новой.

«На рынке Москвы должно быть 5–10 управляющих компаний, из которых будут выбирать жители, – продолжает эксперт. – Только крупные организации в состоянии договориться с монополистами и держать уровень предоставляемых услуг. Если будет 500 УК – это уже будут формы ТСЖ, и ни о каких стандартах не будет и речи».

Сейчас в новостройках нередки ситуации, когда еще не образовались ТСЖ и домом управляет структура, образованная застройщиком дома. Часто она не обеспечивает должной работы всех систем, не производит уборку и т.д., при этом требуя плату от жильцов. Привезенцев предлагает прописать в законе нормы, регламентирующие работу таких компаний. «О соответствии работе УК нормам должны судить надзорные органы. Подобные органы контролируют все виды сервиса, они должны курировать и управление домом. Нужно развивать жилищную инспекцию», – считает член совета директоров Mirax Group.