После того как вступили в силу изменения в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности», запрещающие использовать инвестиционные договора для привлечения средств в строительство жилья, наиболее надежной схемой инвестиций в недвижимость стала схема с использованием фондов финансирования строительства (ФФС). По мнению экспертов, именно они могут гарантировать эффективное вложение денежных средств в недвижимость.

Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года №978-IV (далее — Закон), которым регулируется создание и функционирование ФФС, выстраивает понятную систему финансирования строительства, четкое разграничение обязанностей для строителей, для управителей ФФС и инвесторов.

 Преимущества для инвесторов

Инвестирование как юридическими, так и физическими лицами через ФФС предполагает гарантию качества и сроков выполнения строительных работ, закрепление за инвесторами конкретного объекта строительства, обязательное страхование строительно-монтажных работ (ФФС единственный механизм, предусматривающий такое страхование), а также возможность возврата вложенных денег, причем по цене квадратного метра на день подачи заявки. Отметим, что условия возвращения инвестиций определяются Правилами ФФС — они разрабатываются управителем, и инвестор при заключении договора с ними обязательно ознакомится.

Для инвестора немаловажно и то, что финансовая компания, управитель ФФС, должна сама проявить инициативу в выборе застройщика, с помощью специализированной организации осуществлять технический надзор за объектом строительства и проверять:

— разрешительную документацию застройщика на проведение строительных работ (наличие и соответствие законодательству);

— технико-экономическое обоснование строительного проекта, чтобы исключить экономические просчеты застройщика;

— способность застройщика выполнить свои обязательства по строительству объекта (наличие производственных мощностей, договоров подряда с подрядчиками);

— целевое использование денежных средств инвестора;

— ежемесячные объемы выполненных работ, поскольку финансовая компания перечисляет денежные средства застройщику исходя из плана строительных работ на месяц. В конце каждого месяца застройщик предоставляет акт выполненных работ.

Как видим, Закон позволяет ФФС контролировать целевое использование средств инвесторов застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения объекта строительства инвесторами.

Страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (недвижимости), позволяет привлечь к организации и контролю жилищного строительства специалистов страховых компаний, уменьшая риски инвесторов.

Дополнительное обязательное условие для заключения договора между управителем и застройщиком — договор обязательного страхования между застройщиком и определенной управителем страховой компанией. Он предполагает страхование строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный период от рисков повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий. Это ограждает управителя как доверительного собственника от лишних неприятностей, ведь, как свидетельствует практика строительных работ, некоторые проекты в прямом смысле просто проваливались или трещали по швам.

Государство также будет контролировать исполнение обязательств застройщиком. Финансовая компания, создающая ФФС с целью привлечения денежных средств граждан для дальнейшего инвестирования в строительство, от момента регистрации и в течение всего срока своей деятельности будет находиться под надзором у Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг. Если же возникнут какие-либо проблемы, комиссия Госфинуслуг, требующая ежемесячных отчетов о выполненной работе, может потребовать заменить управляющую фондом финансовую компанию или застройщика.

Кстати, финансовая компания должна быть зарегистрирована в соответствующем реестре, и для этого ей придется идентифицировать собственников, предоставить определенный пакет регистрационных документов, требования к руководству компании, к системе учета, к собственному капиталу, который должен составлять не менее 3 млн. грн.

Финансовая компания обязана ежемесячно отчитываться по каждому ФФС, и в любой момент ее могут проверить на наличие нарушений законодательства с применением штрафных санкций. Кроме этого, финансовая компания — объект постоянного финансового мониторинга, осуществляемого все той же комиссией Госфинуслуг.

Ко всему этому стоит добавить, что сами инвесторы могут также осуществлять контроль и в случае чего информировать и Госфинуслуг, и другие контролирующие органы. Обращаться необходимо в письменном виде с регистрацией всех обращений.

Возникает вопрос: почему инвестор должен доверять управителям, ведь, согласно букве закона, управителем может быть любое финансовое учреждение. Не исключено, что строительные компании сами станут создавать для себя финансовые учреждения, чтобы управлять ФФС. Получается, что не финансовое учреждение будет контролировать строительную компанию, а наоборот. Это в конечном итоге нивелирует создание ФФС, а возможностей возникновения новых финансовых пирамид станет больше. Напомним, что в предыдущей редакции Закона управителем мог быть только банк.

Вот поэтому эксперты рекомендуют выбирать ФФС, управителем которого является именно банковское учреждение, а еще надежнее если это не «карманный» банк, а банк с надежной репутацией и солидными финансовыми показателями. Даже в случае банкротства банка он не несет ответственности за свободные денежные средства, временно не переданные на финансирование строительства, собственными средствами и не может отвечать по своим долгам активами ФФС.

Но главное, на наш взгляд то, что Закон позволяет ФФС контролировать целевое использование средств инвесторов застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения объекта строительства инвесторами.

Финансовая компания как управитель также имеет право бороться за средства инвесторов и контролировать их целевое использование. Еще с большим усердием это будет происходить, если этим управителем является банковское учреждение, поскольку кому как не банку стремиться к привлечению новых клиентов, гарантированно увеличивая доходность их денежных средств.

В соответствии с Законом, управитель имеет право сменить застройщика, если окажется, что тот может нарушить условия соглашения. В таком случае застройщик должен передать управителю фонда имущество и имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, поскольку обеспечение выполнения обязательств застройщика путем установления ипотеки — обязательное условие для заключения соглашения между управителем и застройщиком. Предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость, являющейся объектом строительства. Одновременно с договором ипотеки заключается договор уступки имущественных прав на недвижимость с отлагательными условиями и договор поручения с отлагательным условием, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий соглашения поручается исполнять функции застройщика.

Извлечь определенную выгоду из новых правил инвестирования смогут и застройщики.— Если они будут использовать современные, легитимные схемы привлечения инвестиционных средств для строительства от физических и юридических лиц, предлагаемых Законом, беспокойства об имидже отпадут сами собой.

Застройщики получили возможность гибко реагировать на изменения рынка недвижимости, соблюдать рентабельность и доходность строительства. Сделать это они могут, самостоятельно устанавливая текущую стоимость единицы инвестирования, по которой и будут реализовываться имущественные права на строящийся объект недвижимости.

За счет клиентов банка-управителя застройщик может значительно увеличить свою клиентскую базу. Банки-управители могут взять на себя и ношу рекламного носителя — информация о сооружаемом компанией объекте недвижимости в таком случае будет доступна большему количеству потенциальных инвесторов.

На фоне всех преимуществ недостатки кажутся, на первый взгляд, очень призрачными, однако ими не стоит пренебрегать. Например, риск нецелевого использования денежных средств инвесторов может возникнуть, если управитель ФФС закажет у застройщика несколько объектов и денежные средства, привлеченные под один объект, будут использоваться для финансирования другого.

Остается проблема неизменяемости цены квадратного метра для инвестора, если инвестиция внесена не в полном объеме с самого начала. Кроме этого, в новой редакции Закона отсутствует норма, предусматривающая обязательное страхование ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию, чем ущемляются права инвестора.

Главными действующими лицами схемы инвестирования в строительство через ФФС являются:

— инвестор — юридическое или физическое лицо;

— управитель — любое финансовое учреждение, действующее от своего имени в интересах установщиков управления имуществом, управляющее привлеченными средствами в соответствии с законодательством, правилами фонда и получившее в установленном порядке разрешение/лицензию;

— застройщик, которым согласно части второй ст. 4 Закона может быть лицо, получившее в установленном законодательством порядке право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключившее соглашение с управителем.

Закон прямо формализует отношения, возникающие между учредителем управления и управителем (финансовым учреждением) в связи с заключением между ними договора управления имуществом, на основании которого управитель получает в доверительную собственность имущество для финансирования строительства.

Суть Закона, в общем-то, сводится к следующему: заключать договора управления имуществом и привлекать средства в доверительное управление для финансирования строительства могут только финансовые учреждения и только путем создания ФФС. У финансового учреждения при этом возникает право доверительной собственности на полученное имущество и на объект строительства.

Отношения, не связанные с управлением имуществом при финансировании строительства, этим Законом не регулируются. Иначе говоря, Закон не распространяется на отношения, возникающие в процессе финансирования строительством, если эти отношения не подразумевают передачу имущества в управление и образование доверительной собственности.

1. Финансовые учреждения (например, банки) создают фонды финансирования строительства (ФФС). При этом никакие субъекты системы не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых учреждений-управителей.

2. Инвесторы заключают с управителем ФФС договор о доверительном управлении имуществом (денежными средствами) с целью построения объекта недвижимости. Согласно этому договору, заинтересованное лицо передает в доверительное управление управителю денежные средства (инвестиции). При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования (квартиру или помещение социально-бытового назначения) из перечня объектов инвестирования, предоставленного управляющим, который не закреплен за другими доверителями.

3. Управитель ФФС заключает с застройщиком договор о строительстве объекта инвестирования, в соответствии с которым застройщик обязуется построить объект за счет денежных средств ФФС, ввести его в эксплуатацию и передать доверителям этого фонда в соответствующие сроки. При этом сооружаемый объект до окончания строительства является доверительной собственностью.

4. Застройщик заключает со страховой компанией договоры на страхование рисков — разрушения или уничтожения объекта строительства вследствие технологических аварий или природных явлений.

5. Инвесторы перечисляют денежные средства в ФФС, а управитель выполняет свои обязательства по управлению средствами фонда, переводя денежные средства для финансирования строительства на счет застройщика.

6. Застройщик осуществляет строительство объекта инвестирования и вводит его в эксплуатацию.

7. После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик в письменном виде сообщает об этом управляющему, и каждый из доверителей получает в собственность заранее обусловленную часть этого объекта. Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. Кроме того, он обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект вместе с необходимой технической документацией объединению совладельцев (владельцу) либо эксплуатирующей организации.

Таким образом, заключать договоры инвестирования в строительство жилья физические и юридические лица могут только с управляющим ФФС, которым может быть финансовое учреждение. Управляющий и застройщик не могут быть одним лицом, поскольку в соответствии с Законом «О финансово-кредитных механизмах» для получения статуса застройщика необходимо иметь заключенный договор с управляющим, а одно лицо не может выступать и одной, и второй стороной договора.

Управители посредством создания ФФС двух типов «А» и «Б» по договору об участии привлекают доверителей (желающих приобрести недвижимость). На сегодняшний день все ФСС созданы по типу «А», так как не требуются дополнительные разрешения.

В ФФС типа «А» застройщик определяет текущую цену измеряемой единицы объекта строительства, потребительские свойства объекта инвестирования, коэффициент этажности и комфортность. При этом он принимает на себя риск относительно недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства.

В ФФС типа «Б» застройщик обязуется придерживаться рекомендаций управителя ФФС, а тот для покрытия рисков недостаточности средств, привлеченных на сооружение объекта строительства, заключает договор страхования подобного коммерческого риска. Причем такой договор обязателен.

Особо следует подчеркнуть, что создание ФФС типа «Б» возможно, только если управитель имеет соответствующее разрешение принять на себя коммерческие риски. Оно выдается Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг Украины.

Организация ФФС типа «А» наиболее простая для сторон и не требует получения дополнительных разрешений и лицензий госрегулирующих органов.