|
 |
Золотая середина: офисы класса «B»
Офисы класса В отличаются тем, что диапазон их «второсортности» способен граничить как с элитными, так и с дешевыми площадями. Этим можно объяснить и разброс ставок. Мы попробуем выяснить, как такая ситуация отражается на требованиях к классу В. К чему он все-таки ближе: к роскоши или к экономклассу? Каков его типичный «портрет»: добротный «середнячок», второй после лучшего или первая ступень престижности?
Классовые характеристики
Эксперты считают класс В самым пополняемым, потому что он не только строится – в его ряды переходят устаревшие А-площади и активно возвращаются реконструированные здания класса С. Как рассказала «Собственнику» аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская, объем предложения офисных площадей класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м. Примерно две трети из них (2,7 млн кв. м) располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади В-класса лидером является Центральный Деловой район.
Офисные площади класса В представлены, помимо новых объектов, в основном перестроенными особняками, реконструированными промышленными и индустриальными объектами, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов. Качественное наполнение офисной площади такого класса довольно разнообразно.
Так, например, реконструированные особняки отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. «Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, высокий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест», – рассказывает Крыжановская.
«Бизнес-центры класса В выгодно отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки, – отмечает генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. – Подчас удобное местоположение более востребовано, чем загруженный автомобилями центр. Само качество предлагаемых площадей класса В вполне устраивает большинство компаний. В то же время арендные ставки не столь высоки, особенно в реконструированных объектах».
Строительство и реконструкция
Еще три года назад офисных помещений класса А строилось больше, чем В. Насколько ситуация изменилась сегодня? По данным компаний Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Praedium, в объемах нового строительства офисная площадь класса В превышает класс А, что объясняется сравнительно низкой себестоимостью.
Согласно статистике Praedium, из общего объема офисных площадей (составившего около 6,9 млн кв. м) классов А и В, введенных в эксплуатацию на начало третьего квартала 2006 года, на долю В-класса пришлось 77 %. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. м офисных площадей двух вышеназванных классов, из них 340 тыс. кв. м приходится на В-класс.
Наиболее значимым объектом класса В из введенных в эксплуатацию в I полугодии 2006 года считается деловой центр «ЛеФОРТ» на Электрозаводской, 27, общей площадью 2928 кв. м.
Из объектов, планируемых к вводу в III-IV кварталах 2006 года, эксперты выделяют Станиславский центр (первая очередь) на Малой Коммунистической улице, первую очередь офисного центра «Кругозор» на улице Обручева, офисное здание «Ростек» на проезде Завода Серп и Молот и бизнес-центр «Новосущевский» на Сущевском Валу.
По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, класс В преобладает и среди строящихся офисных объектов в Подмосковье (города первого кольца). Ставки здесь ниже, чем в Москве, и зависят от расположения бизнес-центра. Кроме того, директор департамента консалтинговой компании Becar. Commercial Property Роман Соков обращает внимание на тенденцию реорганизации промышленных зон с целью строительства крупномасштабных объектов В-класса. По оценкам компании RRG, диапазон средней стоимости такой реконструкции составляет $400-1200 за кв. м. «В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство, – объясняет Денис Колокольников, – однако девелоперы вынуждены проводить реконструкцию вместо сноса, если здание является памятником архитектуры».
Ставки
По данным Praedium, арендные ставки (в среднем по рынку) на начало 2006 года у класса В составили $500-650 за кв. м в год, а к концу первого полугодия поднялись до $510-660 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы колебались от $50 до $120 за кв. м в год. В то же время, по словам Ольги Кисариной, на московском рынке сложилась практика выставлять стоимость в долларах и рассчитывать по курсу ЦБ. «В этом году в связи со снижением курса американской валюты часть девелоперов пересмотрели свои арендные ставки в сторону повышения, в некоторых бизнес-центрах расчет за съем помещений стал происходить в евро», – рассказывает Кисарина.
По данным аналитиков Becar. Commercial Property, на конец первого полугодия 2006 года самые высокие ставки (средние ставки, включая эксплуатационные расходы без НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), минимальные – в ВАО, ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 соответственно).
Что касается цены продажи, то, согласно оценкам Praedium, стоимость помещений класса В на начало 2006 года составляла $1500-3800 за кв. м, а в конце первого полугодия поднялась до $2500-4500 за кв. м. Еще более впечатляющий ценовой «потолок» зафиксировала консалтинговая компании RRG: так, предложения к продаже любых офисных площадей данного класса (включая площади в бизнес-центрах и этажи) стартовали от $2300 и достигали $6500 за «квадрат».
Перспективы
В этом году спрос на помещения класса В вырос – об этом, по словам Александры Крыжановской, свидетельствует объем сделок по аренде и продаже, который только в первой половине 2006 года составил 72 % от объема сделок за весь предыдущий год. Ввиду отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы, крупные сделки на офисные помещения от 500 кв. м заключались в зданиях, находящихся за пределами ТТК, в центре же города были зафиксированы сделки на «маленькие» блоки от 200 до 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. Лидерами по количеству сделок в первом полугодии стали Северо-Запад и Северо-Восток. Крыжановская уверена, что спрос будет превышать предложение на протяжении всего года.
Денис Колокольников соглашается с тем, что предложение на офисы класса В сегодня ограниченно. «Впрочем, даже если все заявленные планы по строительству бизнес-центров класса премиум будут успешно и быстро реализованы, едва ли следует ожидать снижения арендных ставок в офисах более низкого класса, особенно В, – говорит Колокольников. – И нет сомнений, что в будущем арендаторов по-прежнему будет интересовать "хорошее местоположение по невысокой цене"».
Комментировать
Адрес источника: http://www.sob.ru/
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
