Годовой оборот рынка недвижимости в Украине оценивается в $3 млрдГодовой оборот рынка недвижимости в Украине оценивается в $3 млрд, а рентабельность строительных проектов выше, чем в Российской Федерации. Но вот парадокс: при этом интерес девелоперов из ближнего (включая Россию) и дальнего зарубежья к нему сейчас падает. Одной из причин эксперты считают сложные взаимоотношения застройщиков с государством. Процесс согласования строительного проекта с государственными инстанциями еще на этапе отведения земельного участка может преподнести массу неожиданных сюрпризов для инвестора. Добавим сюда и политическую нестабильность: порой сами украинцы не успевают следить за новыми назначениями в верхах, которые почти всегда влекут за собой изменения законодательного характера. В результате иностранный инвестор не чувствует твердой земли под ногами – в любой момент все может измениться.

Возможно, Украина не спешит раскрывать широкие объятия навстречу западным строительным инвесторам еще и потому, что на рынке недвижимости очень активны отечественные строительные компании. Если в соседние восточноевропейские страны западные капиталы понеслись с поистине сверхзвуковой скоростью, то в Украине этот процесс, как и в России, занял целое десятилетие. Естественно, за это время местные компании успели окрепнуть и расправить крылья, диктуя свои условия на внутреннем рынке и составляя серьезную конкуренцию потенциальным иностранным инвесторам. Как правило, среди акционеров крупных застройщиков значатся государственные структуры, причем, нередко именно они являются держателями контрольного пакета акций. Яркий тому пример – холдинг «Киевгорстрой»: входящие в его состав компании строят до 70% нового жилья в столице. При этом весомый пакет акций холдинга принадлежит Киевской госадминистрации.

Безусловно, развитые собственные строительные мощности – это позитивное явление. И все же, исходя из элементарной статистики, видно, что своими силами Украине не обойтись. Так, ежегодно в одной только столице нужно сдавать в эксплуатацию 12 млн кв. м жилья. На деле строится немногим более миллиона. Получается, что без сторонних вливаний капитала и привлечения новых технологий строительства (возможно, более экономных) даже зажиточные киевляне не будут обеспечены достаточным количеством жилья, не говоря уже о ситуации со строительством в областях Украины.

В 2005 году цены выросли на 50%Результаты прошлого, 2005 года превзошли все ожидания. Рост цен на киевское жилье доходил до 50%. Конечно, можно было бы списать эти темпы на столичность, ведь, как правило, именно в главном городе страны особенно заметен рост благосостояния граждан. Но, что интересно, даже в самых «недорогих» регионах было отмечено подорожание квартир как минимум на 25% в сравнении с 2004 годом. Что касается сегодняшних показателей, к началу этой недели средняя стоимость кв. м жилья в Киеве составила $2172, что на 1,2% больше, чем на прошлой неделе. Для сравнения: в Москве аналогичные показатели составили к 20 ноября $4169 и 0,4 % соответственно. Одним словом, говорить о повальном снижении цен явно преждевременно. И прежде всего потому, что основные причины растущей стоимости недвижимости (в первую очередь жилой) еще долго будут оказывать мощное влияние на рынок.

Одним из основных факторов, определяющих ситуацию на украинском рынке, является монополия местных застройщиков. Несколько компаний-лидеров диктует свои правила игры, завышая стоимость квартир и создавая ажиотаж среди покупателей неутешительными прогнозами их тотального подорожания. Будет ли Антимонопольный комитет в состоянии решить этот вопрос – покажет время.

Впрочем, эксперты рынка отмечают, что у ценового «взлета» есть и другой виновник – сам покупатель. Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых надежных способов капиталовложений, и состоятельные украинцы прекрасно это понимают. Поэтому совершенно неудивительно, что 30% приобретенных жилых квартир в прошлом году и, по разным оценкам, от 20% до 30% в текущем году было куплено с целью последующей перепродажи. Как правило, инвестиционные квартиры в Киеве вторично реализуются по стоимости, в 1,5 раза превышающей первоначальную.

Не стоит забывать и о таких «вспомогательных» участниках рынка, как банки. В последние годы условия ипотечного кредитования стали, как и в Москве, совсем «белыми и пушистыми»: отсутствие первого взноса, гибкие наборы необходимых документов, продление срока кредитования… В результате на покупку квартиры (пусть и в кредит) решилось огромное количество украинцев. Все больший процент населения предпочитает выплачивать банку проценты за собственное жилье, чем платить аналогичную сумму арендодателю за съемное. Как показывает статистика, за период с 2000 по 2005 годы количество воспользовавшихся кредитом семей возросло в 100 раз, а доля купленных таким образом квартир на рынке порой превышала 50%.

Прогнозы насчет будущего украинской недвижимости неоднозначны. Одни эксперты предсказывают обвал уже в январе будущего года, другие – продолжение роста цен после недолгого затишья. В любом случае, хочется надеяться, что рынок в самое ближайшее время «повернется лицом» как к зарубежным инвесторам, так и к местным участникам, ведь отношения «застройщик – покупатель» должны быть не противостоянием, а сотрудничеством.

Автор: Мария Петрусь