|
 |
Бизнес-центр: проблемы телекоммуникации
Телекоммуникации в бизнес-центре
В среде управленцев и собственников бизнес-центров сложилась довольно жесткая иерархия в классификации бизнес-центров в зависимости от месторасположения, качества ремонта, качества управления и других параметров бизнес-центра. На фоне этой идиллии четкой градации бизнес-центров относительно услуг связи на сегодняшний момент практически не существует: в обветшалых стенах бизнес-центра можно получить услуги связи высочайшего качества, и, напротив, в шикарно отремонтированном бизнес-центре морочить себе голову, пытаясь обустроить свой офис для работы.
Разумеется, уже почти канули в прошлое времена, когда арендатор, въезжая в помещение бывшего НИИ, ныне – бизнес-центра, получал доставшиеся в наследство от былых времен линии ПТС с ужасающим качеством, сам, правдами и неправдами проводил к себе в офис многоканальную телефонию, пользуясь опять таки древней проводкой, решал вопросы с установкой мини АТС, а о быстром Интернете оставалось только мечтать.
На что же может рассчитывать арендатор, выбирая среди многих бизнес центров, что он получит в области связи? Что скрывается за рекламными строчками “Оптико-волоконный кабель и цифровая АТС” и быстрый Интернет?
Огромную роль в этом играет политика управленцев бизнес-центра, проводимая им на этапе строительства или реконструкции своего бизнес центра. У управляющей компании есть несколько путей обеспечения связи в бизнес-центрах:
Выбрать разных операторов
Как правило, в настоящий момент взаимоотношения между управляющими компаниями и оператором складываются так: управляющая компания приглашает одного или нескольких операторов или создает собственную структуру для обеспечения связи в бизнес-центре. Операторы отчисляют процент от своих доходов, за право обслуживать арендаторов бизнес-центра на данной территории.
Плюсы. Приглашение разных операторов в один бизнес-центр удобнее для арендаторов - есть возможность выбора между операторами, между ними существует цивилизованная конкуренция. Минусы. Управляющая компания получает меньший доход в результате конкуренции между операторами: они вынуждены снижать цены на свои услуги. Также могут возникнуть проблемы с внутренним управлением и безопасностью. Дело в том, что, например, с охраны невозможно позвонить по внутренней связи (вместо коротких внутренних номеров приходится пользоваться обычной городской связью). Затем существует опасность подключения посторонних пользователей к магистральной сети бизнес-центра, что создает угрозу для конфиденциальности информации арендаторов. Это вынуждает управляющую компанию приглашать на работу местного монтера и нести дополнительные расходы на его содержание. Кроме того, многочисленный технический персонал операторов чувствует себя в бизнес-центре как дома, возникают проблемы с охраной. Операторы устанавливают разные тарифы. Кроме того, все жалобы на операторов связи от арендаторов бизнес-центра в первую очередь поступают в отдел аренды управляющей компании, который фактически изменить ситуацию с телекоммуникациями в бизнес-центре не может.
Создание в бизнес-центре собственной структуры
Иногда управляющая компания идет по другому пути: создает в бизнес-центре собственную структуру, отвечающую за телекоммуникации.
Плюсы. Самое главное преимущество в создании собственной структуры, отвечающей за телекоммуникации в бизнес-центре (которая должна получить соответствующие лицензии на услуги связи) - это больший доход управляющей компании по сравнению с первым вариантом.
Кроме того, собственная структура позволяет контролировать арендаторов бизнес-центра, задерживающих выплаты арендной платы. Еще один плюс – это оперативность собственной службы: все технические проблемы, возникающие на территории бизнес-центра, решаются сразу.
Минусы. Недостатки этого варианта для управляющей компании – это необходимость привлечения высококвалифицированного персонала, причем в подборе его неспециалисты не застрахованы от ошибок. Кроме того, есть еще такие минусы как соблюдение требований лицензий, большие расходы на приобретение нужного оборудования, плюс большой объем работ по поддержанию сети в бизнес-центре. Для арендаторов бизнес-центра очевидны такие недостатки как отсутствие выбора, что ведет к неоправданно высоким ценам и не всегда подобающему качеству услуг при формальном соблюдении рекламных обещаний.
Альтернативный оператор в бизнес-центре
Существует мнение, что наиболее оптимальным, с точки зрения цен, управляемости и удобства (как для управляющей компании, так и для арендаторов бизнес-центра) является приглашение альтернативного оператора, который имеет большой опыт обслуживания бизнес-центров.
Плюсы. Такой альтернативный оператор, как правило, имеет техническое присоединение ко всем ведущим операторам города, что снимает вопрос с переносимостью номеров и решает многие другие проблемы. Кроме того, этот вариант позволяет арендатору бизнес-центра получить весь комплекс услуг в одной компании. Он сочетает в себе достоинства ранее перечисленных способов работы с минимумом недостатков. Альтернативного оператора управляющая компания может выбрать с помощью тендера, и найти для себя идеальное соотношение цена/качество. Более того, управляющая компания может управлять ситуацией и при взаимной договоренности влиять на политику оператора в своем бизнес-центре. Также не придется управляющей компании планировать расходы на создание и содержание телекоммуникационного обеспечения бизнес-центра (а они обычно немаленькие). Управляющая компания получает возможность использовать для собственных нужд готовые системы телекоммуникаций в своем бизнес-центре.
Для арендаторов бизнес-центра в этом варианте тоже есть ряд преимуществ. В частности, это скорость подключения (обычно подключают в день обращения, включая установку мини-АТС), строительство сетей. Не менее важны для арендаторов адекватные цены и качество услуг (политика оператора в руках управляющей компании бизнес-центра, которая не заинтересована терять арендаторов). Как правило, такой оператор не создает управляющей компании проблем при желании потенциального арендатора при въезде в бизнес-центр сохранить за собой услуги предыдущего оператора.
Минусы. Очевидных минусов у этого варианта нет. Однако для управляющей компании очень важно серьезно подойти к выбору оператора и не ошибиться.
Рекомендации арендатору бизнес-центра:
Арендатору рекомендуют еще до въезда в бизнес-центр внимательно изучить условия работы с телекоммуникационной точки зрения. Желательно узнать, по какой из вышеперечисленных схем работает бизнес-центр, и уточнить параметры предоставляемых услуг. Не менее важно, платна ли городская связь в бизнес-центре (чтобы это не стало неприятным сюрпризом). Следует обратить внимание на ежемесячные платежи: зачастую операторы, объявляя рекламные кампании на бесплатное подключение, умалчивают о высоких ежемесячных выплатах в виде арендных и гарантированных платежей (которые могут свести на нет всю экономию на бесплатном подключении). Нужно узнать, есть дополнительные услуги по телефонии (например, переадресация звонка на местный номер), платные они или бесплатные, какой тип подключения к Интернету используется оператором в данном бизнес-центре – может ли сеть арендатора подключиться автоматически, или от него потребуется какое-либо оборудование, специалисты и т.д. Важно, как предоставляется статистка учета, платный ли исходящий трафик (он должен быть бесплатным), предоставляются ли дополнительные услуги по Интеренету (хостинг, почтовые ящики и т.д.).
Следует знать также стандартные параметры подключения к Интернету в бизнес-центре. Как правило, внешняя пропускная способность канала должна быть не менее 10 Мб/с при подключении к нему не более 20 сетей, средняя загрузка канала при негарантированной полосе у клиента - не более 25%, а время работы узла при отсутствии электропитания - не менее 2 часов. Необходимо наличие двух независимых точек включения и автоматическое или полуавтоматическое аварийное переключение сети арендатора. Также требуется 100%-ная изоляция сетей клиентов друг от друга, 100%-ная фильтрация почтового трафика на предмет вирусов, а вот услуга "антиспам" включается только по пожеланию клиента. Кроме того, обязательна круглосуточная поддержка пользователя.
Рекомендации компании, управляющей бизнес-центром:
Управляющим компаниям при выборе оператора в свой бизнес-центр рекомендуют в первую очередь поинтересоваться наличием у него всех необходимых лицензий и сертификатов. Также надо определиться с процентом отчислений в пользу управляющей компании. Он должен быть не ниже 5% (за исключением новых проектов, когда арендаторов в бизнес-центра мало), а максимальный составлять не менее 15% доходов оператора. Также желательно выбирать компанию с успешным опытом работы на рынке (в частности, нужно знать обладает ли он опытом установки АТС, настройки сетей и т.д.), обратить внимание на уровень предоставляемых услуг и посмотреть, если это возможно, обслуживаемые компанией бизнес-центры, услышать отзывы от других управляющих компаний и их арендаторов. Нужно выяснить, позволяет ли оператор компании, управляющей бизнес-центром, воздействовать на свою ценовую политику, и каким образом такой оператор решает проблему присутствия на территории других операторов. Не менее важны количество оказываемых услуг и скорость подключения арендаторов.
Разобравшись с нюнасами, можно делать выбор.
Адрес источника: www.becar.ru
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
