в Киеве. Исходя из этого ....

Донецк – город контрастов

         Несмотря на застой на рынке донецкого жилья, коммерческая недвижимость в городе на протяжении всего нынешнего года активно дорожала. Эксперты сходятся во мнении, что мест­ный рынок имеет высокий потенциал дальнейшего роста во всех сегментах коммерческой недвижимости, так как он еще далек от насыщения. Риелторы утверждают, что сегодня в Донецке выгодно строить любые коммерческие объекты, пос­кольку все они будут востребованы.

Торговля уйдет на окраины

По словам председателя донецкого регионального отделения Ассоциа­ции специалистов по недвижимости Украины Сергея Тюрина, на сегодняшний день в Донецке функциони­рует порядка 25 торговых центров различного уровня и форматов площадью от 1000 до 30 тыс. кв. м. Суммарная площадь всех донецких  ТЦ составляет 220-250 тыс. кв. м, однако лишь только половину из них можно назвать профессиональными. По мнению аналитиков «Украинской Торговой Гильдии», на самом деле таковых в городе не более 12 (общая площадь — 79 тыс. кв. м). То есть на каждую  тысячу жителей Донецка приходится около 78 кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза меньше, чем в Киеве. Исходя из этого неудиви­тельно, что в последнее время донецкие риелторы отмечают бурный рост интереса предпринимателей к стро­ительству и покупке объектов торго­вой недвижимости. Правда, несмотря на растущее предложение, спрос все еще намного его превышает.

По данным специалистов «Укра­инской Торговой Гильдии», боль­шинство уже функционирующих торговых центров Донецка распола­гаются в центре города, а именно в центральном Ворошиловском райо­не. На периферийных жилищных массивах пока функционирует всего один из более чем десятка донецких ТРЦ. Среди знаменательных для города проектов местные риелторы называют торговые центры «Обжо­ра», «Север плаза», «Форум», «Белый лебедь» и, конечно же, введенный в эксплуатацию в прошлом году «До­нецк Сити». Последний объект стал первым торгово-развлекательный центром в городе, который имеет самый высший класс А, к тому же он был номинирован на украинскую национальную премию «Украинский национальный Олимп». В состав «Донецк Сити» входят бизнес-центр класса А (18 этажей, 10 тыс. кв. м) и непосредственно ТРЦ, где на четырех уровнях располагаются круглосу­точный супермаркет «Варус» (5 тыс. кв. м), 95 магазинов известных торго­вых марок и сетевых компаний, 60% из которых впервые представлены в юго-восточной Украине, пятизальный кинотеатр, боулинг на 12 доро­жек, детская игровая зона Play Day, зал игровых автоматов и рестораны быстрого питания. В строительство этого торгово-развлекательного цен­тра было вложено $35 млн.

Развивают проекты ТЦ в Донецке преимущественно местные девелоперы, лидерами среди которых считают ТЦ «Обжора», компании «Домуе» и «Дирекция административных зда­ний». В то же время спрос на помеще­ния в ТЦ и ТРЦ создают и пришлые сети, и международные бренды.

            Большой интерес к донецкой торговой недвижимости и малое количество предложений приводит к постоянному росту стоимости как аренды, так и продажи торговых помещений, происходящему на фоне практически полного застоя цен на жилье в Донецке. Так, по данным местного АН «Дина», на сегодня в центре Донецка цена квадратного метра торговой площади достигает $7,5 тыс., в то время как полгода на­зад стоимость «квадрата» здесь была на $1,5 тыс. меньше (за полгода рост стоимости составил 25%). Еще боль­ше прибавила в цене торговая недви­жимость в прилегающих к центру районах Донецка — здесь помещения подорожали на 37% — с $4 до $5,5 тыс. за кв. м. Торговые помещения на окраине города за полгода выросли на 30% — с $2,3 до $3 тыс. за кв. м. Обще­городской же показатель за полгода вырос в Донецке на 30% — с $4,1 до $5,33 тыс. за кв. м.

Донецкая компания «Жилком» отмечает и продолжающийся рост ставок аренды в городе. За последний квартал в целом аренда торговых пло­щадей по городу подорожала на 4% (с $70 до $73 за кв. м). Рост произошел прежде всего за счет стремительного подорожания аренды помещений под торговлю в дальних микрорайонах — здесь ставки выросли на 25% (с $40 до $50 за кв. м). В остальных районах, по данным риелторов, ставки оста­лись на уровне второго квартала: в центре города стоимость аренды сегодня составляет $100 за кв. м, а в прицентральных районах — $70 за кв. м. Специалисты также отмечают, что в Донецке помещения в торговых центрах ценятся торговцами гораздо выше отдельных бутиковых поме­щений. По данным компании «Герц», бутики даже в самых престижных районах оцениваются не выше, чем $100 за кв. м, в то время как цены на наиболее востребованные помеще­ния в специализированных торговых центрах только начинаются от $100 за кв. м, а в отдельных случаях могут доходить до $180 за кв. м. Риелторы говорят, что настолько поднять цены собственникам ТЦ и ТРЦ позволяет не только непосредственная близость потенциальных торговцев к самым престижным брендам, но и возмож­ность ограничиться арендой 10-20 кв. м площади, в то время как бутик занимает 50-100 «квадратов».

В целом же, по данным донецких агентств недвижимости, цена про­дажи торговых площадей Ежегодно повышалась примерно на 30-40%, арендные ставки — на 50%.

Риелторы сходятся во мнении, что максимально востребованными со стороны потенциальных арендаторов являются торговые помещения в цент­ральной части города площадью от 50 до 200 кв. м. Однако ввиду специфичности  застройки Донецка (очень небольшой деловой центр) здесь практически нет свободного фонда. Круг повышенного спроса географически обычно очерчи­вается улицей Артема (от горсада до магазина «Детский мир»), набережной Кальмиуса и улицей Щорса. Кроме то­го, в связи с активной застройкой тор­говыми площадями проспекта Ильича растет спрос на торговые площади и по этой линии.

Требования для магазинов аренда­торы предъявляют стандартные: пер­вый этаж, отдельный вход, удобный подъезд, парковочное место и поток людей. При этом цену определяет не поток людей, а престижность района. Также большим спросом пользуются относительно недорогие торговые пло­щадки (до 100 кв. м) в небольших ТЦ в центральной части города.

Говоря о дальнейшем развитии рынка профессиональных торго­вых площадей в Донецке, риелторы едины во мнении, что отсутствие свободных участков под застройку торговых объектов в центре горо­да будет вынуждать девелоперов и застройщиков перебираться на окраины.  По  словам  специалистов донецкого АН «Дина», по мере на­сыщения центральной части города торговые центры станут размещать ближе к месту массового прожива­ния населения — на периферии. Ана­логичного мнения придерживаются и специалисты «Украинской Торговой Гильдии», которые утверждают, что уже в следующем году большинство новых ТЦ инвесторы начнут возво­дить именно на окраинах Донецка. «К 2008 году число ТЦ, расположенных в центре, составит не более 50%, в прилегающих районах — 15%, а в  спальных микрорайонах — 35%», — прогнозирует генеральный директор компании Вадим Непоседов.

Уровень цен и арендных ставок на торговые помещения Донецка за следующий год, согласно прогнозам специалистов, как и в этом году, вы­растет на 25-40%.

Офисы: дефицит аренды и малых площадей

На сегодняшний день в Донецке функционирует всего порядка 14-15 бизнес центров, которые условно можно отнести к профессиональным объектам.  В  основном  специализированные ВЦ располагаются в цент­ральной части города, однако они со­ставляют не более чем шестую часть недвижимости, которая используется под административные цели. Львиная же доля офисных помещений в Донец­ке — это помещения бывших НИИ, административные здания промыш­ленных предприятий и т. п.

Местные риелторы среди выдаю­щихся для города объектов офисного плана выделяют прежде всего биз­нес-часть торгово-развлекательного центра «Донецк-Сити» (единственный БЦ класса А), бизнес-центр «Юби­лейный», построенный ассоциацией «Строительный Альянс Донбасса» для компаний-членов ассоциации, 6-этажный офисный центр Business Park и 7-этажный бизнес-центр, построенный компанией «Дирекция административных зданий». Все эти бизнес-центры расположены в самом центре города и, согласно информации риелторов, были проданы или сданы в долгосрочную аренду еще на этапе строительства, что весьма емко харак­теризует высокий спрос на профес­сиональные офисы, наблюдающиеся сегодня в Донецке. В отличие от рынка торговых центров, в бизнес-центрах простаивающих профессиональных площадей в городе сегодня нет.

По словам замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василия Забельникова, отличительной осо­бенностью донецкого рынка офисных площадей является то, что собствен­ники таких помещений предпочи­тают их продавать, а не сдавать в аренду. С таким мнением согласны и специалисты компании «Герц», кото­рые отмечают, что в последние годы строительство новых бизнес объек­тов приводит к пополнению новыми площадями прежде всего рынка про­дажи, а не аренды.

Тем не менее площадей не хватает, и цены на них продолжают расти. По данным АН «Дина», только за пос­ледние полгода офисные объекты в центре города подорожали более чем на 70% — с $3,5 до $6 тыс. за кв. м. Су­щественно выросла цена и на объекты в прилегающих к центру города райо­нах (на 33% — с $3 до $4 тыс. за кв. м) и на окраине (на 36% — с $2,2 до $3 тыс. за кв. м). Общегородской же показа­тель за полгода вырос на 49% — с $2,9 до $4,33 тыс. за кв. м, а с начала года офисы в Донецке прибавили в среднем 73% (в январе — $2,5 тыс. за кв. м, а сейчас — $4,33 тыс. за кв. м).

Таким образом, стоимость офисных помещений в Донецке с начала года существенно приблизилась к стоимости торговых площадей, хотя еще вначале года такие помещения оценивались в два раза ниже, чем торговые.

По данным компании «Жилком», за последние месяцы существенно увеличилась и стоимость аренды офисных помещений. В среднем по городу она выросла на 5% (с $40 до $42 за кв. м), в центре — на 50% (с $30 до $45 за кв. м), в прицентральных районах — на 40% (с $25 до $35 за кв. м), в дальних микрорайонах — на 20% (с $25 до $30 за кв. м).

По данным Василия Забельникова, сегодня на донецком рынке есть и новое предложение в профессио­нальных офисных центрах, которые только готовятся к сдаче в эксплуа­тацию. Хотя этого предложения уже и не так много, как полгода назад. Так, в начале следующего года будет введен в эксплуатацию БЦ «Акула», где из 17-ти этажей (8,8 тыс. кв. м) непроданные офисы площадью 460 кв. м остались только на пятом эта­же. Стоимость квадратного метра в «Акуле» составляет в среднем $2,5 тыс. В эту цену входят стены, цемен­тная стяжка на полу и инженерные коммуникации, включающие систему кондиционирования и телефонную связь. Доведение офиса «под ключ» покупатель должен осуществлять самостоятельно, что сегодня по до­нецким ценам будет стоить компани­ям от $350 за кв. м.

В самом начале следующего года планируется ввод в эксплуатацию и офисного 22-этажного центра «Конгресс-холл» общей площадью 18 тыс. кв. м. Этот ОЦ, отнесенный к классу А, предлагает сегодня купить (аренда не предусмотрена) офисные помещения площадью от 200 до 654 кв. м по цене $3,1 тыс. за кв. м. Прав­да, в продаже сейчас остались лишь предложения офисных площадей на более дешевых верхних этажах ($2650 за 1 кв. м).

Сегодня еще имеется возможность купить этаж и в 11-этажном бизнес­-центре «Дирекции административ­ных зданий», который также будет сдан в первом квартале 2008 года. Стоимость квадратного метра в этом БЦ составляет сегодня $2,5 тыс. (в аренду офисы не сдаются).

            По мнению специалистов ком­пании «Герц», несмотря на» то, что в последнее время в Донецке явно наметился интерес покупателей и арендаторов к профессиональным бизнес-центрам, в основном на рынке офисных помещений спрос уравновешен предложением. Явная нехватка наблюдается лишь в сегменте малых площадей в БЦ, сдающихся в арен­ду.   По информации Сергея Тюрина, наиболее востребованные площади в городе — 50-100 кв. м, площади бо­лее 100 м спрашивают гораздо реже. «Многие арендаторы стремятся снять подешевле, поэтому для них не обя­зательно даже расположение офисов на первом этаже, они согласны и на второй и третий, пусть даже с общим входом и общим санузлом», — допол­няет коллегу Василий Забельников.

          Таким образом, хоть дефицита офисов в Донецке специалисты не регистрируют, хороших помещений площадью 30-50 кв. м по приемлемой цене на рынке не очень много и их сразу разбирают. Клиенты на такие площади также зачастую соглаша­ются на аренду квартир.

           Говоря же о ближайшем будущем рынка офисных помещений Донецка, специалисты утверждают, что в бли­жайшее время (2008-2009 гг.) в горо­де планируется построить и ввести в эксплуатацию около десятка бизнес-­центров, причем как в центральном районе города, так и в прилегающих. Среди перспективных новостроек в Донецке называют, например, 22 этажный офисный центр класса А площадью 19 тыс. кв. м, который на ул. Артема возводит местная компа­ния «Отель Централь». В июне этого года донецкая компания «Стройме-ханизация» также начала подготови­тельный этап строительства бизнес-­центра вблизи центра города по ул. Октябрьская, 40. Этот бизнес-центр будет иметь девять этажей и подзем­ный двухуровневый паркинг.
           Относительно будущего поведения цен на офисные помещения эксперты отмечают, что уровень расценок на аренду непрофессиональной офисной недвижимости сейчас стабилизи­ровался, однако его снижение (если оно и возможно) стоит ожидать не раньше, чем через 1,5-2 года. А вот арендные ставки на популярные сре­ди солидных компаний качественные площади, скорее всего, будут расти и дальше, поскольку новые объек­ты выходят на рынок постепенно и устойчивый спрос на них прогнози­руется еще как минимум в течение трех лет.

Аналитика/статьи

	- Подписка на рассылку статей

Новости Статьи/Аналитика Опрос Одесса. Украинская сеть McDonalds расширилась до 64 заведений 29.12.2008   Седьмой в городе McDonalds открылся на улице Краснова, дом 14а. Инвестиции в строительство 64-го ресторана обошлось сети в $1,5 млн. Заведение Подробнее » Новая коммуникационная платформа ТРЦ «Мега» 29.12.2008 Сеть семейных торговых центров «Мега» совместно с креативным агентством Instinct запустила серию рекламных кампаний, в основу которых легла новая платформа коммуникаций. Ключевой посыл выбранной Подробнее » Компания DeVision провела конференцию, посвященную открытию 1 очереди торгового центра «Домосфера» для арендаторов, на которой была презентована рекламная концепция торгового центра. 26.12.2008 Как сообщает DeVision, в конференции приняли участие представители более 50 компаний, арендующих торговые помещения в ТЦ, в частности, корпорация ДИО, Агромат, Декор Трейд  Групп, Подробнее » СЕВЕРОДОНЕЦК - «Амстор» продолжает работу 26.12.2008 Продовольственная розничная сеть «Амстор» (Донецк) опровергает слухи о возможном закрытии северодонецкого супермаркета сети, расположенного по адресу: пр. Космонавтов, 28. Как говорится в Подробнее » ... показать все Обзор мировых рынков недвижимости 29.12.2008 Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья остается неоднозначной. Коммерческая Подробнее » Перспективы торговой недвижимости 29.12.2008 Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность его развития, можно назвать стремительно падающую Подробнее » Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы 29.12.2008 О том, как развивался рынок коммерческой недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка. Денис Подробнее » Ритейл и кризис: игроков станет меньше 24.12.2008 Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие, консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены Подробнее » ... показать все Деффицит на торговые центры какого формата особо остро наблюдается в Киеве: Retail Park Микрорайонный ТЦ Региональный ТЦ Специализированный ТЦ Результаты опросов Новости в формате RSS: Подписка на новости: E-mail: Новости от RedTram Загрузка...

в Киеве. Исходя из этого ....