Новые схемы ипотечного кредитования, появившиеся в результате паники на рынке недвижимости в США, предполагают наличие кредитов с крайне низкими выплатами банку в первые годы. Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту стартует теперь от 1% в первый год пользования ссудой. Однако эти залоги типа «2 + 28» предлагают более низкие ставки в первые два года, но отличаются существенным ростом ставки в последующие 28 лет. А если пользователю кажется, что ставка, которую ему предоставляют после двух лет выплат по такому кредиту, слишком высока, то ему предлагают рефинансировать свой кредит с помощью другого кредита аналогичного вида, то есть по схеме «2 + 28». Кроме того, банки предоставляют своим клиентам возможность негативной амортизации, если минимальных залоговых платежей за первые пять лет было недостаточно, чтобы покрыть изначальные затраты. Комбинированные ссуды позволили заемщикам набирать деньги на первоначальный взнос с помощью залога имеющейся у них собственности. А первоначальные платежи для малообеспеченных семей выплачивают благотворительные фонды застройщиков.

По статистике источника статьи, 43% тех, кто впервые покупал дом в 2005 году, не имели собственных средств на первоначальный взнос. Все эти схемы приобретали все большую популярность по мере развития пузыря на рынке недвижимости. По телевидению шла постоянная реклама, предлагавшая людям получать кредиты на покупку домов. Все это было призвано вовлечь как можно большее число людей и заставить их, совершая сделки на рынке, создать панику и ажиотажный спрос. Но остается вопрос: когда наконец все включатся в игру, откуда возьмется новый спрос и как поддержать его на прежнем уровне? Никак. Это классический финал развития истории с мыльным пузырем на любом рынке.

Эта та ситуация, которую рынок недвижимости США переживает сегодня. Все уже включились в игру, выйти из которой очень сложно. Число объявлений о продаже домов постоянно растет. В некоторых сегментах рынка предложение в два, а то и в четыре раза превышает показатели прошлого года. Срок экспозиции непроданных домов по стране в среднем сейчас составляет 7,3 месяца против 4,6 месяцев в то же время в прошлом году. На некоторых рынках есть предложения, которые годами ищут своего покупателя. Покупателей на эти дома катастрофически не хватает. В сегодняшних выпусках Wall Street Journal вы можете встретить немало историй на эту тему, доходящих до смешного. Хотя для их участников это смех сквозь слезы.

Женщина, которая в прошлом сентябре предлагала свой дом с 5 спальнями за $1 млн 100 тыс., в марте отпустила цену до $900 тыс. и до сих пор не нашла покупателей. Сейчас, чтобы все-таки продать дом, она вынуждена выставить его на аукцион. В другом недавнем выпуске того же журнала опубликована история о женщине из Детройта, которая не может больше оплачивать купленный в кредит дом. Летом она выставила свой дом на продажу за $400 тыс., но покупателей не было. Сейчас она готова на сумму в $270 тыс., хотя ее долг банку составляет свыше $320 тыс.

Во Флориде застройщики планировали продавать новые дома за $490 тыс. Однако на рынок пришли спекулянты. И опустили планку, перепродав аналогичный дом за $315 тыс. Можно привести множество таких примеров. Американскому пузырю предстоит бесславный конец, как мы и говорили. Чтобы окончательно добить ситуацию, арендные ставки в США начали расти после почти 5-летней стабильности. На фоне снижения стоимости домов это не может служить хорошим предзнаменованием.

Проблемы сегодня не только в рынке недвижимости, но и в финансовом мире в целом. Изобретенные за время паники финансовые схемы перестанут работать, когда процентные ставки по кредитам пойдут вверх и цены на дома перестанут расти. Пузырь, который вот-вот лопнет на рынке недвижимости, подорвет всю финансовую систему США. 10% домовладельцев уже не имеют возможности выплачивать кредит за свой дом или имеют просрочки по платежам. 30% домовладельцев, получивших кредит в прошлом году, тоже. В долларах США речь идет о сумме в $9 млрд, которые финансовая система США может недополучить. Излишне говорить о том, какой это риск для страны в целом.

Продолжение следует.

(Статья печатается по материалам Sprott Asset Manegement) 

Комментировать