федеральных и международных сетевых ....

Торговые центры Москвы и Подмосковья: анализ ситуации

Торговая и развлекательная недвижимость стоит на пересечении рынка недвижимости как такового и других сфер бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений. Торговый комплекс, торгово-развлекательный центр, торговый дом – эти объекты знакомы любому обывателю, однако грамотная организация торгово-развлекательной площадки – целая наука.

Можно ли назвать 2006 год знаковым для российского рынка? Каковы его главные тенденции и перспективы? Вырастут или, наоборот, упадут ставки аренды? Усилится ли конкуренция и смягчится ли наконец диктат продавца? Чем в целом запомнился этот год и чего ждать девелоперам, инвесторам, покупателям и арендаторам в 2007 году?

Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium

Уходящий год можно назвать знаковым для рынка коммерческой недвижимости России и особенно — для Московского региона. Нельзя не отметить, что на рынок вышли крупные иностранные инвесторы. Беспрецедентно высокая активность наблюдалась в складском сегменте, поскольку на этом развивающемся участке конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, несмотря на меньшую доходность, риски здесь также меньше, что является чрезвычайно привлекательным моментом для международных инвестиционных фондов. Одна из главных тенденций 2006 года — рост масштаба и качественного уровня проектов. Кроме того, из‑за дефицита подходящих объектов увеличилось количество компаний, строящих складские комплексы для собственных нужд.

Быстрыми темпами развивался и сегмент торговых площадей. Спрос на качественные торговые помещения, подогреваемый региональной экспансией крупных федеральных и международных сетевых операторов, очень высок и заметно превышает существующее предложение. При этом в 2006 году наметилась, а затем усилилась конкуренция между проектами, большее внимание стали уделять концепции объекта, увеличилась доля развлекательной составляющей торговых центров.

На рынке офисной недвижимости в уходящем году окончательно оформилась и закрепилась тенденция, связанная с децентрализацией, а именно со строительством крупных офисных центров вне существующих административных зон с формированием новых деловых районов. Под офисную застройку активно используют перепрофилированные промышленные территории. Следует отметить, что появляется много новых игроков, в их числе — международные компании и непрофильные девелоперы.

В целом на рынке коммерческой недвижимости происходит не только количественный, но и качественный рост, требования арендаторов становятся жестче, в проект уже на ранних стадиях все чаще бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании. Увеличивается количество многофункциональных объектов, включающих в себя площади нескольких типов — офисные, торговые, складские, гостиничные и жилые.

В 2007 году в сегменте торговой недвижимости сохранятся основные тенденции уходящего года: возрастет объем предложения качественных объектов; арендные ставки останутся на прежнем уровне (а учитывая значительное падение курса доллара, можно даже говорить о некотором их снижении); появится немало новых игроков, но в то же время свои позиции существенно упрочат лидеры отрасли — «Вэйклин Промоушен Лимитед», IKEA, «Капитал Групп», «БИН», «Гарант-Инвест», «Ташир», «Гиперцентр», «РосЕвроДевелопмент», «Торговый квартал»; будет стабильно усиливаться приток инвестиций, в том числе иностранных; девелоперы, прежде всего столичные, продолжат освоение ближнего Подмосковья и упрочат свое присутствие в регионах.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group)

Одной из основных знаковых тенденций уходящего года является децентрализация столичного рынка коммерческой недвижимости. Более того, на протяжении всего прошедшего периода были отмечены более высокие темпы роста цен на объекты, расположенные за пределами центра города.

Некоторое снижение доходности на фондовом рынке заставило российских и западных инвесторов обратиться к недвижимости. Причем долгое время основным сегментом для инвестиций, особенно в Москве, считалось жилье. В 2006 году около 40–50 % сделок имели инвестиционный характер. Этому способствовали не только бурный рост цен, но и тот факт, что рынок жилой недвижимости сформировался уже достаточно давно, действующие там механизмы (разумеется, мы не берем в расчет разного рода форс-мажорные обстоятельства, макроэкономические или политические потрясения) понятны и прогнозируемы. По сравнению с жилым сегментом коммерческий сектор всегда был не только закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Ситуация изменилась, когда в начале сентября цены на квартиры прекратили расти, а по отдельным категориям жилья даже начали снижаться. В результате интерес инвесторов стал смещаться в сторону коммерческой недвижимости.

В 2006 году торговый сегмент характеризовался крайне высокой степенью активности. Суммарная стоимость предлагаемых к продаже помещений составила 4,5 млрд долл., а их площадь превысила 1,3 млн кв. м. При этом рынок фактически разделился на две зоны — центральную часть города и районы за Садовым кольцом. За пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти 4000 долл./кв. м. Отчасти это связано с тем, что на продажу начали выставлять меньшие по площади объекты. Причем количество предложений в течение осени выросло примерно на треть. В центральных районах, напротив, такого заметного роста цен не наблюдалось: за год он составил 24 %, и в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем 9900 долл. Впрочем, площадь предлагаемых к продаже объектов также особенно не менялась. В то же время начиная с ноября 2006 года количество предложений объектов, расположенных в центре столицы, значительно увеличилось.

Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, усиление взыскательности инвесторов привели к тому, что стало больше проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых объектов. Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата. По нашим прогнозам, в следующем году такая тенденция усилится. В частности, мы ожидаем развитие специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка. Впрочем, несмотря на рост конкуренции, в отношении качественных и удачных проектов или так называемых невосполняемых ресурсов (стрит-ритейл, престижные торговые коридоры в центре города) заказывать музыку будут по-прежнему продавцы. Что касается традиционных торговых центров, рассчитанных прежде всего на крупных сетевых арендаторов, то в отношении их уже возникают определенные проблемы с заполняемостью.

По нашим оценкам, в 2007 году цены на рынке торговой недвижимости будут продолжать расти примерно на 15–20 % в год. При этом все большая часть собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки станет вводить процент с оборота магазина-арендатора. Требования к качественным характеристикам объектов со стороны покупателей и арендаторов ужесточатся, и во многом это определит общую ситуацию в данном сегменте. Усилится тенденция к дифференциации рынка — в частности, особенно заметно подорожают высококлассные и наиболее удачно расположенные торговые площади. Продолжится процесс децентрализации. Востребованными (а значит, и дорогими) останутся объекты стрит-ритейла в центральной части столицы. Однако не меньшим спросом будут пользоваться помещения вблизи станций метрополитена, возрастет интерес к отдаленным и недооцененным районам в восточной и юго-восточной частях города. Девелоперы продолжат освоение городов ближайшего Подмосковья и региональных рынков.

Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group

Одним из ключевых событий уходящего года можно назвать выход на российский рынок международных инвестиционных фондов с целью покупки торговых центров и финансирования их строительства. Столичные и иностранные девелоперы вслед за городами-миллионниками (некоторые из них по уровню насыщенности торговыми, складскими и офисными площадями уже вплотную приблизились к Москве) активно взялись за освоение региональных центров и городов с населением от 300 тыс. человек. Ситуацию можно охарактеризовать как настоящий строительный бум, который, кстати, продолжится и в следующем году.

В целом самые яркие и знаковые тенденции в области коммерческой недвижимости таковы. этот рынок становится более системным, профессионализм игроков растет, конкуренция между объектами становится жестче. Применительно к торговому сегменту следует отметить, что модель «лебедь, рак и щука» в отношении совместной работы девелопера, сетевого оператора и управляющей компании (УК) становится все менее актуальной, а всем участникам рынка приходится переходить на качественно иной уровень работы. Уходящий год по праву можно назвать временем начала маркетинговых войн, обусловленных стремительным ростом конкуренции между торговыми центрами в регионах. В дальнейшем такое соперничество будет только усиливаться, поэтому многие дальновидные игроки уже пришли к пониманию важности организации профессионального управления объектами.

В 2007 году на столичном рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост по всем его основным показателям. Несмотря на масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов, насыщения спроса не произошло, да и в краткосрочной перспективе его не ожидается. Таким образом, во всех сегментах по-прежнему сохраняется определенный диктат продавца или арендодателя. Тем не менее рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, и соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи.

Торговая недвижимость в Москве и городах ближнего Подмосковья еще в течение нескольких лет будет очень востребована. Соответственно, продолжат расти ставки. В то же время становится более заметной тенденция к уменьшению диктата продавца. Девелоперы все чаще идут на уступки арендаторам. В регионах по-прежнему наблюдается рост ставок аренды, однако и там все большее, можно сказать, решающее значение приобретают грамотная концепция объекта и высокое качество строительства. За последние два года значительно увеличилось количество торговых центров в столице и регионах, подвергающихся реконцепции для улучшения внешнего вида здания и организации внутреннего пространства, в частности для ликвидации так называемых мертвых зон, лежащих вне сферы распространения покупательских потоков.

В 2007 году будут иметь место по-прежнему высокая активность российских и иностранных игроков и приток инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, причем в поисках лучшего конкурентного окружения девелоперы станут браться за освоение не только двух столиц и городов-миллионников, но и региональных и локальных центров с населением в несколько сотен тысяч человек. При этом ставки аренды продолжат расти лишь в тех регионах, где сохранится высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость (львиная доля спроса придется на федеральные и международные сетевые компании). Существенное влияние на успех проекта будут оказывать имя и репутация девелопера, в первую очередь в торговом сегменте, где доход компаний-арендаторов напрямую зависит от качества ТЦ в целом.

Автор: Елена Масютина

Аналитика/статьи

	- Подписка на рассылку статей

Новости Статьи/Аналитика Опрос Одесса. Украинская сеть McDonalds расширилась до 64 заведений 29.12.2008   Седьмой в городе McDonalds открылся на улице Краснова, дом 14а. Инвестиции в строительство 64-го ресторана обошлось сети в $1,5 млн. Заведение Подробнее » Новая коммуникационная платформа ТРЦ «Мега» 29.12.2008 Сеть семейных торговых центров «Мега» совместно с креативным агентством Instinct запустила серию рекламных кампаний, в основу которых легла новая платформа коммуникаций. Ключевой посыл выбранной Подробнее » Компания DeVision провела конференцию, посвященную открытию 1 очереди торгового центра «Домосфера» для арендаторов, на которой была презентована рекламная концепция торгового центра. 26.12.2008 Как сообщает DeVision, в конференции приняли участие представители более 50 компаний, арендующих торговые помещения в ТЦ, в частности, корпорация ДИО, Агромат, Декор Трейд  Групп, Подробнее » СЕВЕРОДОНЕЦК - «Амстор» продолжает работу 26.12.2008 Продовольственная розничная сеть «Амстор» (Донецк) опровергает слухи о возможном закрытии северодонецкого супермаркета сети, расположенного по адресу: пр. Космонавтов, 28. Как говорится в Подробнее » ... показать все Обзор мировых рынков недвижимости 29.12.2008 Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья остается неоднозначной. Коммерческая Подробнее » Перспективы торговой недвижимости 29.12.2008 Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность его развития, можно назвать стремительно падающую Подробнее » Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы 29.12.2008 О том, как развивался рынок коммерческой недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка. Денис Подробнее » Ритейл и кризис: игроков станет меньше 24.12.2008 Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие, консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены Подробнее » ... показать все Деффицит на торговые центры какого формата особо остро наблюдается в Киеве: Retail Park Микрорайонный ТЦ Региональный ТЦ Специализированный ТЦ Результаты опросов Новости в формате RSS: Подписка на новости: E-mail: Новости от RedTram Загрузка...

федеральных и международных сетевых ....