Во многих странах западной Европы розничный рынок характеризуется высокой эффективностью, когда речь идет об инвестициях в недвижимость. Дания и Испания, где жилищная собственность представлена наилучшим образом, являются исключениями в истории успеха развития розничного рынка недвижимости. Во Франции ситуация с розничными магазинами обстоит гораздо хуже из-за очень строгого и жесткого регулирования правительством вопроса возведения новых площадей. За пределами континентальной части Европы, в частности в Великобритании и Ирландии, инвесторы показывают наилучшие доходы благодаря розничным помещениям крупного формата. С другой стороны, в Великобритании в 2004 году наблюдалась тенденция более продуктивного развития и роста прибыли розничных магазинов, чем торговых центров. Рынок Великобритании является уникальным с точки зрения того, что торговые центры в целом по восточному рынку Европы находятся на самофинансировании. Это могло, кстати, повлиять на снижение интереса инвесторов к ТЦ в этой стране.

Великобритания является все еще лидирующим рынком в Восточной Европе по количеству торговых центров (312), доля которого равна 24,5% от общего количества центров. По словам Марка Календера, директора по научно-исследовательской деятельности компании IGD, можно проследить постепенное выравнивание доходов. Если сравнить доходы торговых центров в 2001 и 2004 годах, то можно увидеть следующую тенденцию: в 2001 году страны с высокими доходами стали свидетелями постепенного сокращения оборота в последующие годы, вплоть до 2004 года, в то время как страны с низкими показателями в 2001 году проявили динамичный рост дохода.

– Торговые центры с небольшой площадью приносят больший доход, в то время как крупные ТЦ показывают менее внушительные объемы. Эта тенденция все еще актуальна, поскольку слишком много остается существенных различий между уровнем благосостояния стран, – отмечает г-н Календер.

Он обращает наше внимание на соседние страны: Германию, Нидерланды, Норвегию, Швецию, которые все еще демонстрируют большую разницу в уровне доходов торговых центров. Объяснением этого феномена могут быть различия в размерах ТЦ, которые, по мнению г-на Календера, влияют на общую прибыльность. Инвестиционный уровень, необходимый для запуска небольшого торгового центра, гораздо ниже по сравнению с вложениями, требующимися для крупного.

Более низкая капиталоемкость маленьких по площади ТЦ наиболее удачно сочетается с доходом (арендная плата) и приростом капитала. В Нидерландах расположены самые маленькие по площади торговые центры, в то время как в Германии – самые крупные. Между Норвегией и Швецией в рассматриваемом контексте разница в размере небольшая, соответственно и доходная часть тоже мало чем отличается.

Учитывая успешность развития рынка недвижимости в розничном секторе и его самофинансирующийся характер, инвесторы по недвижимости проявляют огромный интерес и желание приобрести и добавить данные активы к своему портфелю, особенно после того, как они обнаружили, что их инвестиционные портфели в рознице были недооценены. Крупные розничные игроки также заинтересованы в капитализации активов своей недвижимости и стараются инвестировать вырученную сумму в ключевой бизнес. Metro Group переняла это рвение у своих инвесторов. В 2003 году немецкий ритейлер попытался продать трехмиллиардный портфель недвижимости, но не смог найти инвестора, готового заплатить указанную сумму.

В сложившемся сегодня бизнес-климате ритейлерам стало легче распродавать собственные активы. Голландский розничный оператор Vendex/KBB и скандинавская совместная группа компаний Co-op Norden сейчас на-ходятся в процессе заключения сделки с инвесторами по недвижимости, которая предусматривает продажу и аренду больших частей их недвижимых помещений. Ожидается, что многие ритейлеры последуют этой тенденции.

Обзор стратегии развития Европейских ТЦ за 2005 год , подготовленный специалистами IDP и CBRE, – известными консалтинговыми компаниями, специализирующимися в предоставлении консультационных услуг в области розничной недвижимости по всему миру, – продемонстрировал, что такая тенденция прослеживается в случае с торговыми центрами в течение последних пяти лет, когда розничные операторы активно распродавали собственность. Покупателями выступали совместные инвестиционные компании (например, пенсионные фонды) и компании по купле-продаже собственности. Последние, в свою очередь, проявляли особенную активность, продавая значительное количество недвижимости, стоимость которой была немного больше, чем при покупке. С другой стороны, за последние пять лет и уже в первой половине 2005 года совместные инвестиционные компании показали себя как весьма заинтересованные и решительные покупатели торговых центров.

– Инвестиции в торговые центры сильно возросли, особенно в 2004 году, когда капиталовложения в данный формат в целом по Европе превысили 14 млрд евро, – говорит Джон Уелхам, руководитель департамента розничных инвестиций EMEA компании CBRE. – В первой половине 2005 года инвестиционный уровень уже достиг более 8 млрд евро, из которых почти 1,2 млрд евро были инвестированы в торговые центры в Польше. Для сравнения, во Франции наблюдались существенные перемены в первой половине 2005 года. Эта страна была одним из ведущих рынков по количеству сделок, непосредственно связанных с торговыми центрами, но в первой половине 2005 года только несколько из них были заключены.

Удивительно, что Польша значительно преуспевает по сравнению с голландским рынком ТЦ (старт на аукционе с 440 млн евро в первой половине 2005 года) и центральной/восточной Европой, средний инвестиционный уровень которой составил около 370 млн евро за тот же период.

– Польский рынок всегда отличался своим насыщенным, привлекательным потребительским рынком. Поэтому многие продовольственные розничные операторы в своих планах экспансии определяли первое место именно этому рынку, при этом они были готовы идти на риск, чтобы заполучить долю рынка, опередив конкурентов, – объясняет г-н Уелхам. – Застройщики быстро отреагировали на агрессивную экспансию со стороны ритейлеров, и, как следствие, за последние четыре года число новых торговых центров значительно возросло. И достаточно явно прослеживается тенденция интенсивного развития в будущем новых построек.

С 2002 года уровень доходов польских торговых центров был самым высоким в Европе. Также Чешская республика и Венгрия показали доходы выше, чем средние европейские. Тем не менее, доходы ТЦ в Восточной и Центральной Европе все-таки стремительно упали за последние годы. В 2002 году их средний уровень в Польше составил 10%, но в 2005 году упал до 7%. Венгрия и Чехия продемонстрировали подобное снижение доходности с 9,8% в 2002 году и до 7% – в 2005 году. Доходы большинства западных европейских рынков были менее изменчивы в этот период, наблюдалось колебание между 5,5% и 6%.

– Вполне логичное развитие событий: доходы в центральной Европе снизились до западно-европейского уровня, – сообщает Уелхам. – Все это благодаря увеличению инвестиционного спроса, снижающего ссудный процент, улучшающего качество арендованных территорий и торговых центров и ожидающего роста денежного оборота.

Неуверенность относительно других сделок с недвижимостью и привлекательность от продажи недвижимости, особенно от продажи торговых центров, увеличивают спрос и оказывают давление на доходы торговых центров. В совокупности с неуверенностью, а именно, как будут разрабатываться процентные ставки, инвесторы задаются вопросом, будут ли торговые центры (особенно в странах центральной и восточной Европы) выгодным вложением инвестиций.

– В рамках краткосрочного периода инвесторы могут заключить сделку даже при увеличении процентной ставки, поскольку они создали финансовый страховой буфер, который отличается меньшей чувствительностью к изменениям процентных ставок и предполагает досрочное погашение, – сообщает Ник Эксфорд, руководитель департамента исследовательских и консультационных услуг по странам EMEA в CBRE. – Заинтересованность инвесторов в долгосрочных инвестициях объясняется увеличением доходности при продаже недвижимости, дефицитом качественных инвестиционных проектов.

Все эти сделки по продаже недвижимости являются выгодным инвестированием, но вопросом первостепенной важности остается месторасположение объектов.

Исследования CBRE показывают, что в Великобритании необходимо владеть 77 торговыми точками, чтобы завоевать долю рынка, а в 1971 году потребовалось бы 200 магазинов.

Эти показатели подчеркивают, что такие определяющие характеристики и стратегии, как выгодное месторасположение торговых точек, внедрение более крупных торговых форматов и оптимизация распределительных центров, являются просто необходимыми сегодня на рынке. На центральном и восточном рынках Европы концентрация торговых центров по сравнению с западными европейскими рынками ниже, при этом наблюдается еще и снижение доходов. Рынки CEE продемонстрировали разительную экономическую производительность, потребительские расходы заметно увеличились. Но в центральном и восточном регионах Европы все еще сохраняется надбавка за риск.

Анализируя потребительские расходы на квадратный метр одного этажа торгового центра, г-н Эксфорд указывает на то, что инвестиции в ТЦ в Польше, Чехии и Словакии являются действительно долгосрочными вложениями.

– В среднем в странах СЕЕ этот показатель достигает примерно 15 евро, но потребительские расходы в Чехии, Словакии и Польше ниже, – говорит он. Это означает, что значительное увеличение потребительских расходов ведет к росту площадей торговых центров. Сравнивая текущие темпы роста евро и анализируя темпы развития стран СЕЕ, приходим к выводу, что рост будет продолжаться до 2038 года, до тех пор, пока не изменится разрыв между доступным квадратным метром торговой площади и уровнем потребительских расходов. Решающим вопросом остается: будет ли вознаграждение стоить риска.

– Центральные и восточные европейские рынки характеризуются гораздо большей неустойчивостью на пути развития, можно наблюдать другие строящиеся инфраструктуры, которые могут в дальнейшем стимулировать экономический рост. Особенно в Чехии, Словакии и Польше, которые входят в Европейский Союз, – отмечает г-н Эксфорд. – С другой стороны, постройки быстро устаревают, а правительство может приводить в действие строгий плановый контроль. Похоже, что в ближайшее время формат торгового центра будет интенсивно развиваться, и спрос на капитальные вложения будет оставаться неизменным. Рост рентного дохода наиболее удобно расположенных торговых точек будет продолжать превосходить рост вторичных помещений. Эта тенденция является важной, поскольку медленное экономическое развитие препятствует перспективе роста рентного дохода. К тому же, розничным операторам все еще приходится ввязываться в стратегические ценовые войны и испытывать давление на маржу, которая влияет на прибыль. Как следствие, эти изменения в условиях развития внутреннего рынка означают, что выбор выгодного месторасположения торгового формата магазина остается главным преимуществом для успешных инвестиций.