|
 |
Этапы развития девелопмента в Украине
Понятие девелопмента зародилось в Украине относительно недавно, но сам факт этой деятельности существует уже порядка 5-8 лет. Развитие девелопмента в Украине можно разделить на несколько этапов.
Первый этап – до 2001 года - времена массовой приватизации, когда ценность земли как товара никем не воспринималась. «Земля – это сложный продукт, требующий больших инвестиций, которых на тот момент в Украине не было», - рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на полном сопровождении девелоперского проекта.
Не будучи востребованной земля была очень дешевой – порядка 50-60 у.е. за м.кв., при этом большим спросом пользовались существующие здания, которые использовались для переоборудования под коммерческие помещения.
«Недвижимость создавалась на собственные средства, в редких случаях на кредитные, которые были очень дорогими. В связи с этим у девелоперов была одна цель – максимальный доход», - обясняет Виталий Бойко.
Поэтому первый этап развития девелопмента в Украине можно охарактеризовать как создание недорогих, быстро окупаемых объектов коммерческой недвижимости на основе реконструкции старых производственных помещений.
Второй этап можно обозначить, начиная с 2001 года, когда началось развитие коммерческой недвижимости. Объектов под редевелопмент уже не осталось, все, что можно, было перестроено под объекты коммерческой недвижимости. Поэтому девелоперы обратили свое внимание на земельные участки, имеющие выгодное расположение. Рост спроса на землю привел к увеличению ее стоимости. «На конец 2005 года цена земли составляла 100-150 у.е. за м.кв. или 1-1.5 млн. за гектар, в зависимости от месторасположения», - рассказывает Виталий Бойко.
Цели девелопмента на этом этапе оставались прежними – максимальный доход. Традиционная западная схема девелопмента, когда сетевой девелопер создает недвижимость с целью ее последующей продажи инвестору, у нас еще не работала, поскольку в Украине отсутствовали институциональные инвесторы.
Кредитные средства оставались все также дорогими, 90% проектов реализовывались на собственные средства. Поэтому основной целью девелопера была быстрая окупаемость – не более 3-4 лет. Но как бы там ни было, каждый новый проект становился сложнее и качественней, поскольку необходимо было функционировать в среде возрастающей конкуренции. Именно в тот период зародилась необходимость маркетинговых исследований при разработке объектов коммерческой недвижимости, возник спрос на консалтинговые услуги. «Без маркетинговых исследований победить конкурентов становилось все сложнее, появились иностранные инвесторы, для которых этот фактор становился одним из основных, свидетельствующих о правильности и успешности проекта», - рассказывает Виталий Бойко.
Таким образом, второй этап развития девелопмента в Украине был переходным периодом от некачественных объектов к современным торговым и бизнес-центрам, создание которых основано на маркетинговой обоснованности.
С 2006 года начался третий этап в развитии девелопмента в Украине, который можно назвать этапом инвесторов. Внимание иностранцев к Украине растет, о чем свидетельствует сумма покупок украинской недвижимости. «Именно этот период мы можем ознаменовать как начало новой эпохи, когда появился ажиотаж среди иностранных инвесторов, которые заинтересованы в покупке украинской недвижимости. В основном это иностранные сетевые девелоперы и фонды», - говорит Виталий Бойко. – «Большая заинтересованность иностранных инвесторов вызвана тем, что сейчас самая благоприятная рыночная среда. Новых объектов очень мало, вводятся они медленно, что связано в основном с отсутствием финансирования. На почве дефицита площадей, отсутствия конкуренции и растущего спроса, увеличиваются и цена. По некоторым показателям дороговизна офисных помещений и ставка аренды в ТЦ Киева достигает уровня Москвы. Именно в таких условиях легче всего занять свою нишу, поэтому инвесторы так стремительно ринулись в Украину».
Сегодня, украинский девелопер несколько иначе относится к своему бизнесу. «Он понимает, что рано или поздно иностранные инвесторы, одолев все административные преграды, зайдут на украинский рынок. Поэтому уже сейчас, он стремится создавать продукт, который можно будет максимально быстро продать. Спрос на готовые проекты растет и увеличивается. Изменяется подход девелопера к качеству проекта и увеличивается спрос на консалтинговые услуги», - рассказывает Виталий Бойко.
Тем не менее, новая недвижимость появляется очень медленно. Основная причина этого – отсутствие финансирования. «К примеру, в 2005 году должно было появиться 127 тыс.м.кв. торговой недвижимости в составе ТЦ, появилось всего 20 тыс.м.кв., на 2006 г. было заявлено почти 300 тыс.м.кв., на самом деле появится не более 40-50 тыс.м.кв.», - рассказывает Виталий Бойко.
Таким образом, существует проблема инвестиций, необходим хороший финансовый толчок для развития украинской недвижимости. Поэтому будем надеяться, что третий этап девелопмента завершиться большими финансовыми вливаниями в недвижимость Украины, и мы сможем достигнуть уровня европейских стран по уровню насыщенности торговыми и офисными площадями.
Адрес источника: http://utg.kiev.ua
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
