В условиях дефицита торговой недвижимости и бурного роста продовольственных сетей площади в торговых центрах безусловно востребованы.

Но не всякий ТЦ подойдет для размещения продовольственного магазина и не во всяком такой магазин нужен. Чтобы центр и оператор продовольственной торговли подошли друг другу и успешно работали, необходимо совпадение многих факторов.

Продовольственный оператор может быть не нужен в ТЦ в силу его изначальной концепции и местоположения. Например, торговые комплексы, расположенные в центре Москвы, обычно находятся в проходных местах, и поэтому якорь, притягивающий тысячи людей, каковым является продовольственный магазин, здесь попросту не нужен – покупателей и так хватает.

Владельцам таких ТЦ как ГУМ, ЦУМ, “Охотный Ряд” гораздо выгодней сдать площади под 10 магазинов одежды, каждый из которых будет платить более $1 тыс. за м2 в год, чем под один сетевой супермаркет, который больше $400 не предложит.

Продуктовый якорь в торговом центре  – это необходимость дополнительных дебаркадеров, технических устройств, складских помещений, парковочных мест. В условиях тесной застройки центра города и больших транспортных и пешеходных потоков это – лишняя головная боль.

Проблем добавляет большая оборачиваемость и ассортимент продовольственных магазинов – если непродовольственный оператор обходится одним завозом в неделю, то супермаркету нужно делать несколько в день.

Конечно, это не значит, что продовольственные магазины совсем не могут быть расположены в центральной части города, но они должны быть достаточно небольшими и рассчитаны не на массового покупателя, а на обеспеченного. Такие магазины создают меньше логистических проблем и могут платить солидную арендную плату за счет своей высокой наценки. Первые примеры появления супермаркетов, рассчитанных на граждан с доходами выше среднего, – это “Глобус Гурмэ” в ТЦ “Гименей” на Большой Ордынке, готовится к открытию “Перекресток-Люкс” в ТЦ “А’Стор” на одной из центральных улиц Ростова-на-Дону (подобный тому, что работает в Горках-2) и супермаркет “Виктория” с улучшенным ассортиментом в ТЦ “Калининград Плаза” (в городе Калининграде). Такие супермаркеты предполагают более широкий ассортимент товаров деликатесной группы и меньшее внимание к повседневным товарам, таким как картошка.

Сомнительность размещения крупных продовольственных магазинов с повседневным ассортиментом в торговых центрах центральной части города доказывает и опыт “Седьмого Континента” в ТРК “Атриум”, который уменьшил свои площади с 4,2 тыс. м2 до 3 тыс. м2, а высвободившиеся площади были отданы в аренду непродовольственным арендаторам. Не будет удивительным, если через несколько лет площадь супермаркета еще уменьшится – все-таки в центр города едут развлекаться и делать неповседневные покупки, а не за молоком и картошкой. Аналогичная ситуация и с супермаркетом “Рамстор” в ТЦ “Аркадия” у метро “Новокузнецкая” – там покупателей также мало.

Совсем другое дело – спальные районы и окраины города. Таким ТЦ продуктовый оператор необходим как якорь, привлекающий массы покупателей. По данным самих торговых центров, в продуктовый якорь заходят 60–70% посетителей торгового центра, именно супермаркет чаще всего является первичной целью поездки в ТЦ. Например, в Москве “поехать в “Ашан” – уже традиция многих семей, а названия некоторых центров путают с названием этого якоря. 

Какой именно оператор розничной торговли станет якорем, зависит от концепции торгового центра, его местоположения, целевой аудитории, масштабов. В торговых центрах, ориентированных на средний класс, активно работают “Перекресток”, “Рамстор”, “Патэрсон”, “Семья”, “Эконта”. В небольших районных торговых центрах, рассчитанных на людей с доходами ниже среднего, находят себе место “Пятерочка”, “Квартал”, “Магнит”. Для региональных торговых центров привлекательным якорем становятся гипермаркеты “Мосмарт”, “Ашан”, real,-. Только гипермаркеты с широким ассортиментом и низкими ценами способны привлечь достаточно покупателей в такие торговые центры издалека – ведь региональные комплексы обычно находятся на крупных магистралях на окраинах города. Если ассортимент продуктового якоря будет недостаточен, покупатель в торговый центр не поедет, ведь наверняка рядом с домом есть “Перекресток”, “Пятерочка”, “Копейка”, “Дикси” или простой продуктовый магазин. Зачем ехать в торговый центр полчаса, если там – то же самое, что и в трех шагах от дома? В суперрегиональных торговых центрах продуктовый якорь даже может быть не один, чтобы предоставить выбор покупателям с разными уровнями доходов. Например, в “Меге” есть не только рассчитанный на бюджетного покупателя “Ашан”, но и на более требовательного – “Стокманн”.

Если для местоположения и концепции ТЦ якорь окажется недостаточно сильным, это может быть гибельно как для самого якоря (люди не поедут), так и для торгового центра (не будет посетителей – начнутся трения с непродовольственными арендаторами). Например, в мегакомплексе “Московский” (Самара) изначально продуктовым якорем был “Патэрсон”. Однако для ТЦ регионального масштаба площадью 140 тыс. м2, расположенного на выезде из города, этот якорь явно был слишком слабым. В результате произошла юридически грязная, но фактически разумная замена супермаркета “Патэрсон”, занимавшего 3 тыс. м2, на гипермаркет “Рамстор” площадью 8 тыс. м2. Учитывая планы по дальнейшему расширению мегакомплекса, не будет удивительно, если через несколько лет на месте “Рамстора” появится real,- – благо один такой гипермаркет уже работает в соседнем городе Тольятти.

Неправильный подбор одного из якорей стал причиной проблем и в московском ТЦ “Европарк”. Изначально там хотел арендовать площади “Ашан”, однако “Рамстор” предложил большую арендную плату и девелопер в погоне за окупаемостью проекта согласился. “Рамстор” начал работать в непривычном для себя формате большого гипермаркета на 12 тыс. м2. Но притягательность “Рамстора” и “Ашана” для покупателей разная. В итоге покупателей в “Европарке” было мало и в начале 2006 года “Рамстор” закрылся, а площади были отданы под “Ашан”.

В условиях бурного роста числа ТЦ правильный выбор продовольственного якоря становится критичным для судьбы торгового центра – люди либо не поедут, либо поедут, но не те. Американский опыт подтверждает роль такого якоря для крупных ТЦ – многие торговые центры прекратили свое существование после закрытия магазинов обанкротившейся компании Kmart. Естественно, это не значит, что представители крупных продуктовых сетей могут безоглядно диктовать свои условия девелоперам – у них тоже есть программы развития, которые необходимо выполнять, есть конкуренты и искушенный девелопер ведет переговоры сразу с 3-4 игроками рынка, чтобы добиться наиболее выгодных условий. Однако и для торговой сети предложение девелопера имеет ценность только в сравнении с другими предложениями, каковыми являются и иные выставляемые на рынок недвижимости объекты – недостроеные здания, бывшие цеха и склады, первые этажи зданий и офисных центров, независимые универсамы, земельные участки под строительство, площади в действующих торговых комплексах и т.д. Непонимание девелопером потребностей арендатора может приводить к разрывам еще на стадии строительства, как это произошло в Новосибирске с “Патэрсоном”, который оказался за бортом ТЦ “Фестиваль” – вместо него якорем стал “Холидей-Классик”, более привычный к сюрпризам местных девелоперов.

Довольно часто наметившийся союз девелопера и торгового оператора тонет в технических вопросах и переговорах – такой союз требует тесного сотрудничества в экономических, технических, маркетинговых, юридических и, иной раз, политических аспектах, когда приходится решать с местными властями вопросы об индульгенции на присутствие той или иной торговой сети в городе. В идеальном случае активное участие продуктового оператора в проекте (его девелоперского подразделения) начинается еще на стадии разработки и оценки перспективности проекта, особенно когда он является соинвестором. А это случай довольно нередкий. Большинство сетей применяют комбинированный подход к формированию пакета используемой недвижимости – это как ее покупка, так и аренда. Например, у “Перекрестка” размер основных средств возрос за три квартала 2005 года на $100,5 млн, а в тоже время расходы на аренду за первые три квартала составили $28 млн по сравнению с $18 млн за аналогичный период 2004 года – то есть, растет как количество площадей в собственности, так и арендуемых площадей. Для девелоперов участие продуктовых сетей в проектах в качестве соинвесторов иногда привлекательней, чем как будущих арендаторов. При ставке аренды, которую продуктовые сети согласны платить, та часть здания, которая предназначена для них, окупится за 5–10 лет, таким образом, отдав ее сразу во владение сети можно резко увеличить сроки окупаемости проекта – особенно это верно для гипермаркетов, которые платят аренду по минимуму.

Помимо экономических вопросов девелопер и торговая сеть тщательно прорабатывают вопросы технические – строительные проекты, подключение коммуникаций, водоснабжения, электроснабжения, вплоть до вопросов размещения входов и выходов, отстойников для тележек, подсобных помещений, высоты потолков и т.д. Если помещение якорного арендатора окажется, например, недостаточно обеспечено системами кондиционирования и вентиляции, это может привести к несоблюдению санитарных норм в условиях жары или холода, недостаток электроэнергии не позволит обеспечить работу холодильных установок и т.д. Конечно, чем меньше продуктовый якорь, тем меньше вопросов требуют согласования. И наоборот, гипермаркеты зачастую получают от девелопера по сути не строение, а кусок земли, где они строят для себя помещение по собственному проекту, с собственным подрядчиком. 

Обсуждению подлежит и размещение продуктового якоря внутри самого торгового центра. Для торговой сети идеально, когда вход в ее магазин находится на первом этаже рядом с центральным входом. Однако с точки зрения девелопера идеальным является размещение в самом дальнем углу или на верхнем этаже торгового центра, чтобы прежде чем попасть в продуктовый магазин, покупатель прошел по торговым галереям. Конечно, с точки зрения логистики и удобства покупателей размещение продуктового якоря не на первом этаже – весьма проблематично. Например, супермаркет “Мой магазин” в ТЦ “Ритейл-Парк” находится на втором этаже и попасть с тележкой из него на подземную парковку трудно. Идеально с точки зрения единой концепции торгового центра расположен real,- в одноуровневом ТЦ “Молл Галери-Братеево” – чтобы попасть в него, надо обязательно пройти через торговую галерею. И наоборот, в торговом центре “Л-153” сразу попадаешь в “Ашан”, а в торговую галерею надо идти уже специально, поэтому пока не провели специальную рекламную кампанию, в первые месяцы работы центра покупателей у арендаторов мало. Еще одно популярное место для продуктовых магазинов – минус первый этаж. Так расположены “Рамстор” в ТЦ “Аркадия”, “Патэрсон” в ТЦ “Александр-Лэнд”, “Магнит” в ТЦ “Царицынский Пассаж” в Волгограде. Такое расположение позволяет организовать проход покупателей через торговую галерею первого этажа, однако требует развитых вертикальных коммуникаций и системы указателей, чтобы покупатели понимали, как попасть в продуктовый магазин и как из него выйти.

Камнем преткновения на переговорах часто становится ставка аренды – чем известней торговая сеть и чем большую площадь она собирается занять, тем меньше она готова платить. Стандартные ставки аренды для супермаркетов составляют $200–350 за м2 в год, и $50–100 – для гипермаркетов. Стороны могут договориться и о платеже от оборота – для супермаркетов это обычно 4–6%, а для гипермаркетов – 2–3%. Аргументы у тех, кто предлагает платить меньше, просты. Раз сеть известная, значит придет больше покупателей и больше арендные ставки можно назначить для неякорных арендаторов. Девелоперы это тоже понимают и сами любят козырнуть громким названием перед потенциальными арендаторами. Как аргумент торговые сети предъявляют также политику скидок (низких цен) или широту ассортимента, в том числе непродовольственного. Однако когда продуктовый якорь начинает торговать по демпинговым ценам бытовой техникой или одеждой, широко анонсировать распродажи непродовольственных товаров – недовольство других арендаторов ТЦ вполне понятно. Для многих арендаторов соседство с продуктовым якорем, особенно с гипермаркетом, противопоказано и поэтому в прикассовую зону чаще садятся операторы сферы услуг и магазины с уникальным ассортиментом. Известно несколько примеров, когда арендаторам прикассовой зоны приходилось конкурировать с ассортиментом гипермаркета, что заканчивалось для первых плачевно. Качество предлагаемых продуктов – важный аргумент в руках продуктового якоря, потому что опыт покупки протухшей рыбы будет перенесен не только на магазин, но и на весь торговый центр, и покупателя потеряет не только якорь, но и все остальные арендаторы. Например, в московском районе Новокосино в ТЦ “МиГ” независимый супермаркет получал много нареканий за качество продуктов – его заменили на сетевой “Квартал”.

Помимо арендной платы обсуждаются и иные расходы, связанные с пребыванием продовольственного магазина в составе ТЦ.

Во-первых, это коммунальные расходы – их обычно договариваются оплачивать по счетчику. Во-вторых, расходы эксплуатационные. Эти расходы продуктовые сети стараются оплачивать по минимуму – у них обычно своя охрана, своя служба уборки, свой технический персонал, и услуги, которые управляющая компания предлагает другим арендаторам, им не нужны. 

Проблемы взаимоотношений якоря и девелопера (управляющей компании) обычно на стадии открытия не заканчиваются. Они переходят в плоскость рекламы и маркетинга, а также вопросов “кто будет оплачивать ремонт протекающего потолка”. Продовольственные сети проводят рекламные кампании своих магазинов в рамках общефедеральных, общегородских и формируют поток на тот адрес, где находится магазин. Однако привлеченные таким образом посетители часто “забывают” зайти в торговую галерею, где сидят остальные арендаторы, а после посещения таких гигантов как “Ашан” у них остаются силы разве что на ресторанный дворик. Сами продуктовые магазины не горят желанием участвовать в рекламных кампаниях ТЦ и порой в рекламе не указывают название ТЦ, где находится магазин, а только адрес. Чтобы люди поняли, что торговый центр и продуктовый магазин – не одно и то же, владелец ТЦ начинает проводить масштабную рекламную кампанию – и здесь уже приходит очередь возмущаться продуктовому якорю по поводу того, что проводят концерт у входа, из-за чего падает оборот по всем категориям, кроме пива.

Зачастую девелоперы решают, что они вполне могут самостоятельно организовать супермаркет – и надо сказать, что успешные прецеденты есть. Например, в ТЦ “Омский” работает собственный супермаркет – местоположение и ассортимент позволяют ему считаться одним из лучших в городе. Собственный супермаркет есть в ТЦ “21 Век” в Калуге, в ТЦ “Атрон-Сити” и в ТЦ “Барс” в Рязани. В свою очередь и торговые сети в условиях дефицита недвижимости формируют в своем составе девелоперские подразделения, которые строят и покупают как отдельные здания, так и ТЦ – “Пятерочка” (“Карусель”), “Перекресток”, “Рамстор”, “Виктория”, “Семья”, “Марта” и др.

Для некоторых это уже стало доходным и самостоятельным бизнесом и не сразу понятно, кем они больше являются – девелоперами или торговой сетью. Например, доходы “Рамстора” от сдачи площадей в аренду в 2005 году составили около $50 млн. Да и те, кто не строит торговые центры, получают от аренды существенный доход – за счет сдачи площадей в прикассовой зоне. Ведь арендовав площади под $200–300, сдать их прикассовую часть можно в 2–4 раза дороже, а места у прикассовой зоны “Ашана” могут обходиться до $5 тыс. за м2 в год.