|
 |
Tesco - крупнейший владелец недвижимости в Европе
Сегодня Tesco воспринимается преимущественно как розничная группа. В то же время, по итогам прошлого года крупнейший британский ритейлер владеет недвижимостью стоимостью 28 млрд. фунтов, что делает его крупнейшим владельцем недвижимости во всей Европе, пишет британская газета Daily Telegraph.
В прошлом году прибыль подразделения Tesco, занимающегося недвижимостью, составила 139 млн. фунтов. Для сравнения - по прогнозам в этом году столько же составит прибыль 139-магазинной сети Debenhams.
Под руководством сэра Терри Лихи компания находит и применяет успешные стратегии заработка на своей недвижимости. На прошлой неделе компания увеличила с 5 до 7 млрд. фунтов объем свободных активов, которые предполагается распродать в течение следующих пяти лет. Высвободившиеся средства компания вложит в развитие бизнеса и дивиденды.
Продажа активов - не единственный инструмент работы Tesco на рынке недвижимости. К примеру, розничник реализует проект строительства доступного жилья на 2 000 квартир, из которых около 300 уже построено за несколько последних лет.
Tesco оказался последним из британских розничников, активно зарабатывающим на бурлящем рынке коммерческой недвижимости. Недвижимость в собственности розничников сегодня представляется золотым дном, ресурсом стратегического значения, которыми каждый желает воспользоваться в полной мере.
Существует большое количество способов, с помощью которых розничники используют эти активы для зарабатывания денег - от продажи с последующей арендой у собственных компаний до выхода на рынки ценыых бумаг и учреждения специализированных инвестиционных фондов.
Рынок коммерческой недвижимости стремительно развивается. Капитализация торговой, офисной и промышленной недвижимости с 2004 года стабильно росла в среднем на 20% в год. Причем самой востребованной на рынке категорией являются торговые помещения. За последнее десятилетие их стоимость выросла на 150%.
Инвесторы в недвижимость обожают супермаркеты. По их мнению, в секторе скрывается огромный потенциал благодаря низкой рентной плате: большинство розничников платит немногим более 15 фунтов за квадратный фут (около 161,5 фунтов за кв. м.). Получая контроль над торговой недвижимостью, инвесторы надеются увеличить рентную плату и таким образом нарастить стоимость недвижимости.
Существует три основных способа извлечения прибыли из розничной недвижимости. Исторически самым распространенным методом была продажа с последующей сдачей в аренду, когда розничник продает недвижимость третьей стороне и потом снимает ее. Этот метод, например, использовали Debenhams и Boots.
В рамках такого рода договоренностей продавец продолжает занимать помещение, таким образом предоставляя новым собственникам гарантированную ренту на годы вперед. Критики такого подхода считают подобные операции чем-то наподобие продажи фамильного серебра. С одной стороны, такие операции приносят прибыль в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективы они лишают розничных операторов вшироты маневра на рынке недвижимости. Кроме того, розничник может столкнуться с растущими счетами за аренду.
Более тонким методом считается выход на рынок ценных бумаг. Лучшим примером является коммерчески залог, при котором розничник остается собственником своих объектов. В прошлом году J Sainsbury осуществил такую операцию для 127 своих супермаркетов.
Еще одним способом является создание инветиционных фондов с оптимизированным налогообложением, вся прибыль которых выплачивается в виде дивидендов. Такую схему предложил недавно один из собственников Sainsbury`s, Роберт Ченгиз, после неудавшейся попытки продажи компании. Он предложил разбить Sainsbury`s на две компании - занимающуюся розничной торговлей и инвстиционный фонд. По его мнению, такая структура бизнеса увеличит рыночную стоимость компании.
Но и такие фонды сталкиваются с проблемами. По британскому законодательству, подобные инвестиционные фонды должны котироваться на бирже. Кроме того, ни один из коропроративных собственников не должден владеть более чем 10% компании. В рамках такой структуры розничники могут потерять контроль над своей собственностью и, опять же, столкнуться с ростом рентной платы.
Из всех возможных вариантов Tesco выбирает самый безопасный вариант. Свободные активы стоимостью 7 млрд. фунтов, которые компания собирается продать в течение следующих пяти лет, отойдут к совместным предприятиям, в которых у компании будет 50-процентный пакет. Это значит, что Tesco сохранит элемент контроля над своими активами (по сути, компания будет арендовать помещения сама у себя). В то же время, компания сможет воспользоваться ростом капитализации своей недвижимости.
Tesco оставит за собой контроль за как минимум 70% своих магазинов, так что ее нельзя обвинить в "продаже фамильного серебра". В настоящее время компания владеет 84% своих магазинов.
Однако, многие считают, что Tesco следует продать больше своих активов. Придерживая в своих руках большую долю свободных активов во время горячего спроса на них, розничник лишает акционеров дохода, - считают они. В качестве примера приводят Sainsbury`s, который владеет только 55%магазинов в своей сети.
"70% - это оценочное суждение, за кторым нет экономической теории или расчетов", - говорит Хиггинсон.
Кроме того, аналитики указывают на то, что высокая оценка недвижимости Tesco на самом деле показывает обратное - недооцененность всей группы. Рыночная капитализация Tesco составляет 36 млрд. фунтов. Отнимем стоимость недвижимости - 28 млрд, и получаем 8 млрд., эквивалент девятинедельной выручки. Для розничника, сеть которого охватывает 3 250 магазинов в 12 странах, и годовая прибыль которого сотавляет 2,6 млрд. фунтов, такая оценка явно занижена.
Однако Tesco придерживается осторожного подхода. Многие розничники плохо кончили после распродажи своей собственности, взяв на себя непомерные долговые обязательства. Максимальная норма прибыли в отрасли сотавляет 6%: этого слишком мало, чтобы полагаться на розничную деятельность как на единственный способ выживание в трудные времена. Хорошей подстраховкой в такой ситуации являются свободные активы.
"Свободные активы дают Tesco возможность заимстовать в дальнейшем. В тяжелые времена они (свободные активы) обеспечивают финансовую безопасность и дают компании возможность контролировать свои магазины", - считает Клайв Блэк, аналитик Shore Capital.
С ним соглашается Лихи: "Розничники, арендующие площади, более чувствительны к экономическим обстоятельствам. С момента продажи ритейлер теряет в стоимости своей собственности. Это значительная декапитализация. В краткосрочной перспективе это может не иметь значения, но может обернуться проблемами на витках экономического цикла. Розничникам, владеющим свободными активами, легче выжить", - резюмирует он.
В любом случае, имея на руках свободные активы, сопоставимые с активами Sainsbury`s, Wm Morrison и Alliance Boots вместе взятых, Tesco крепко стоит на ногах, заключает издание.
Адрес источника: http://retailstudio.org
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
