|
 |
Аналитический обзор торговой недвижимости крупных городов Украины
13.11.2007 Если несколько лет назад инвесторы обращали внимание, в первую очередь, на столицу Украины, теперь все больший уровень интереса вызывают города с населением от 700-800 тыс. человек. Это вызвано как общерегиональными причинами, так и спецификой каждого отдельного города.
Компания Соцмарт провела исследование торговой недвижимости г. Львов, Одесса, Запорожье, Донецк, в ходе которого было изучено более 100 действующих и заявленных торговых центров. В данной статье приводятся выдержки из аналитической части исследований.
Крупные города Украины являются потенциально интересными как для отечественных, так и для зарубежных капиталистов. Последние 3 года Украина стабильно входит в пятерку лидеров по инвестиционной привлекательности для международных торговых сетей согласно исследованию всемирной консалтинговойфирмы A. T. Kearney «Индекс мирового развития розничной торговли» (в 2005 году Украина заняла 3е место, в 2006 – 4е место, в 2007 – 5еместо) По данным отчета, Украина находится среди«пиковых рынков» для сетей розничной торговли. Такой рынок быстро развивается и готов к современным методам торговли. По данным A. T. Kearney, спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза.
В 2006 году в Украине рост розничного товарооборота всех видов товаров достиг уровня 25%. Рост объемов производства на украинских предприятиях обусловил рост объемов розничной торговли. С другой стороны, рост розничной торговли был ускорен всплеском активности и увеличением доходов потребителей.
Если несколько лет назад инвесторы обращали внимание, в первую очередь, на столицу Украины, теперь все больший уровень интереса вызывают города с населением от 700-800 тыс. человек. Это вызвано как общерегиональными причинами, так и спецификой каждого отдельного города. Объективные причины (обще региональные):
1. В областных центрах Украины, по сравнению со столицей, более низкая себестоимость строительства, а необходимость в торговых площадяхне меньше (а в отдельных регионах и больше)
2. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие пяти тысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тысяч м². При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.
3. Возможность быстрее и за меньшие деньги получить под застройку привлекательный участок
Субъективные причины зависят от города. Если говорить об Одессе и Львове – это и выгодное географическое положение (инвесторами эти населенные пункты рассматривается как перевалочные терминалы и транспортные узлы), и большой туристический потенциал. Достоинствами того же Львова и Донецка является то, что эти города принимающие предстоящего ЕВРО-2012, и планируются значительные финансовые вливания в транспортную инфраструктуру, недвижимость (хотя в первую очередь в гостиничную, но, так как все больше строительных проектов носят многофункциональный характер, торговая составляющая является одной из желательных).
Можно отметить несколько особенностей рынка торговой недвижимости изученных городов ( Львов, Запорожье, Донецк, Одесса) Во всех этих городах наблюдается ненасыщенность рынка торговых площадей. Еще один важный момент – практически полное отсутствие современных торговых центров, и полное отсутствие крупноформатных торговых центров ( площадью более 40-50000кв. м.)Отличием от столичного рынка торговых центров, по мнению аналитического отдела Соцмарт, выступает то, что в Киеве характерно наличие 2х основных типов якорей– продовольственный супермаркет и развлекательная составляющая. А в изученных городах 2й тип якорей (если говорить о действующих объектах, и о многих заявленных), встречается лишь в Донецке и Одессе. Одной возможной, как в существующих, так в перспективных объектах, причиной отсутствия развлекательной составляющей является то, что включение такой функции в состав торгового комплекса значительно увеличивает сроки окупаемости проектов. Так что, развлекательная функция рассматривается девелоперами как якорная функция, формирующая поток посетителей, а не поток денежных поступлений. На данный момент единственными объектами, которые косвенно относятся к группе развлечений, можно назвать заведения общественного питания (в Запорожье, Львове).
Львов. К сожалению, на данный момент во Львове тяжело найти настоящие ТЦ, которые отвечают полностью этому понятию. Мы насчитали 15 торговых центров (некоторые на стыке понятий супермаркет и торговый центр, универмаг и торговый центр, рынок и торговый центр) Не все они могут похвастаться достаточным для ТЦ количеством площадей и качеством операторов, но такой уровень развития современных форм торговли характерен и для других областных центров Украины. В формате, приближенном к супермаркетам с торговыми галереями, работают торговые центры сетей Арсен и Вам, ТЦ Максимум. Крупным торговым центром можно назвать Универмаг Львов. Самым старым является универмаг «На рынке» (если считать начало существования Магнуса с его реконструкции). Торговые центры новой волны – это Роксолана, Скрыня, Магнус ( после2003г., ранее – Львовский ЦУМ), Шувар. ». Соответственно, на рынке торговой недвижимости представлено 15 торговых центров, площадью немногим более 104000кв. м. Для города с населением чуть менее 800000 тыс. человек это катастрофически мало. Впрочем, грядут изменения. Уже к 2009 г. во Львове можно ожидать обострения конкуренции, что приведет к повышению процента свободных помещений в ТЦ и к снижению уровня арендных ставок. Строительная деятельностьво Львове активизируется. Уже сейчас возводится несколько крупноформатныхторговых комплексов, заявленные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы.
Исследование торговой недвижимости г. Львов
Запорожье. Сейчас в городе функционирует всего лишь 6 торговых центров (Гранд, Пальмира Плаза, Универмаг Украина, Интрейд, Центральный, Космос Сити). К 2012г., если все заявленные проекты будут реализованы, общая площадь торговых центров вырастет почти в 10раз; на данный момент уже ведутся строительно-проектные работы по более чем 15 торговым центрам. В существующих торговых центрах города на данный момент не представлен развлекательный сегмент; можно прогнозировать его появление в ближайшее время в ТРЦ Пальмира Плаза, и спустя более длительное время в заявленных крупноформатных объектах (по данным Соцмарт)
Исследование торговой недвижимости г. Запорожье
Новый привоз Одесса. Рынок профессиональных торговых центров пока находится лишь в стадии зарождения. Современными торговыми центрами в Одессе можно назвать лишь ТД Афина, ТЦ Панорама, ТЦ Сады победы, Новый привоз, ТЦ СемьЯ, ТРЦ на Среднефонтанской ( точнее его новую часть Платон), ТЦ Европа и с натяжкой Новый город, который сейчас только вводится в эксплуатацию. В классическом понимании к формату торговый центр нельзя отнести Вузовский, Аеропортовский, Маршал, Рорус, но они также попали в наше исследование (во-первых, они все же позиционируют себя как торговые центры, во-вторых, пользуются высоким спросом у потребителей). Соответственно, рынок торговых центров в Одессе представлен 12 объектами, общей площадью 229580 кв. м. Через 5 лет прогнозируется рост коммерческих площадей в три раза, и это без планируемых объектов сетей Дафи и Квадрат. Но в связи с масштабностью большинства из этих проектов ( около половины планируемых ТЦ от 60000кв. м.) есть вероятность задержек с о сдачей в эксплуатацию ( тем более, что строительство большинства из них еще даже не начато).
Исследование торговой недвижимости г. Одесса
Донецк. Сегодня в Донецке 14 торговых центров разного формата и уровней. (Обжора на б-ре Шевченко, Обжора на пр. Ленинском, Обжора наул. Туполева, ЦУМ, ТЦ Рынок Дружба, Империя Мебели, Атлант, Север Плаза, Белый Лебедь, Золотое Кольцо, Юзовский, Донецк Сити, Планета, Форум) Первая фаза развития профессиональной торговой недвижимости в регионе пришлась на 2003–2005 гг., на протяжении которых в эксплуатацию были введены торговые центры «Обжора», «Золотое кольцо», «Север‑плаза», «Форум», осуществлена реконструкция ТЦ «Белый лебедь». Сейчас заявлено несколько разноформатных объектов. К самым крупным можно отнести Декор Донбасс, Квадрат, Централь, Континет, Интернешнл Плаза. К 2010 году общая площадь всех построенных к тому времени торговых центров будет составлять немногим более 400 тыс. кв. м., а этот объем площадей, безусловно, нельзя назвать значительным показателем для города, с населением более миллиона человек.
Адрес источника: socMart
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
