|
 |
Торговые отношения
|
2006 год станет последним спокойным годом для московских девелоперов, возводящих торговые центры. Насыщение еще не наступило, но переизбыток предложения уже ощущается. Обострилась конкуренция за потребителя, который меняется быстрее, чем того ожидали игроки рынка. Кроме того, в Россию приходят иностранные девелоперы, которым под силу заставить потесниться российских конкурентов. Центр притяжения денег
По уровню развития торговли Москва европейские столицы пока не перегнала и даже не догнала. Пять лет назад количество торговых площадей в Москве составляло 8 кв. м на тысячу жителей, сейчас – 122 кв. м. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен примерно 280 кв. м.
Арендные ставки на рынке по-прежнему высоки, найти свободную площадь в торговых центрах арендаторам не всегда просто. За первое полугодие 2006 года рост предложения новых торговых площадей в Москве составил около 153 тыс. кв. м (торговой площади – около 73 тыс. кв. м), в Москве и ближайшем Подмосковье за рассматриваемый период было реализовано четыре проекта. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров Москвы составляет около 2 218 000 кв. м, торговая площадь – около 1253 тыс. кв. м. Всего же, по данным Российского совета торговых центров, в Москве открыто более 150 объектов, которые можно причислить к торговым центрам (ТЦ). В 2005 году открыто 20 крупных ТЦ, а до 2010 года планируется открытие еще примерно 85 торговых комплексов. Также необходимо отметить, что события, происходившие на рынке в последние несколько месяцев, позволяют констатировать повышающийся интерес отечественных и зарубежных девелоперов и инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.
Например, в первом полугодии 2006 года объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи комплексов. Австрийский фонд Immoeast (владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family & Partners) стал собственником торговых центров "Золотой Вавилон" в Отрадном и Ясеневе. Оценочная сумма сделки составила около $200 млн. Ранее переговоры о покупке этих ТЦ вела другая австрийская компания Meinl European Land, купившая в итоге "Молл Гэллери".
Многие из остававшихся долгое время в замороженном состоянии проектов девелопмента вступили в строительную фазу: "Белорусский/Площадь Тверской заставы", "Павелецкая площадь", ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты "Мега Белая Дача", "Рамстор" на проспекте Вернадского, ТРК "Европейский", введен в эксплуатацию ТК "Город". Налицо явный прогресс в деле обеспечения города торговыми площадками. И именно сейчас операторам стало необходимо четко простраивать концепции новых проектов.
Концептуальный кризис
До насыщения рынка еще далеко, но, как говорит директор по развитию управляющей компании ROSS Group Елена Флоринская, за последние два года существенно снизилась средняя доходность девелоперских проектов: "Сейчас сроки окупаемости для крупных ТЦ составляют семь-восемь лет, тогда как раньше этот показатель был равен пяти-шести годам. Коснулась тенденция и ТЦ районного масштаба. В этом формате теперь норма окупаемости – пять-семь лет, при том что ранее возможно было вернуть вложения за три-четыре года".
Чтобы улучшить экономику проектов, девелоперы продают часть площадей в ТЦ заинтересованным компаниям или сдают в длительную аренду. Но и такая схема дает сбои. Скажем, три года назад корпорация "Цезарь" арендовала в ТЦ "Гвоздь" (общая площадь 17 тыс. кв. м, расположен на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе) 5,8 тыс. кв. м – частично на втором этаже, частично на четвертом, а весь первый этаж выкупила сеть "Седьмой континент". "Цезарь" предполагал сдавать площади в субаренду предпринимателям, которые прежде торговали на закрывшихся рынках ЦСКА, "Динамо" и "Лужники". Арендатор планировал даже сменить название – "Гвоздь" должен был стать "Новомитинским". Однако год спустя арендатор, так и не осуществив свой план, покинул ТЦ "Гвоздь".
Отметим, что месторасположение ТЦ не играет ключевой роли в успешности реализации выбранной концепции. Скажем, ТЦ "Наутилус", расположенный на Лубянке, позиционирует себя как место по продаже премиум-товаров. Но, пройдясь по этажам, можно обнаружить, что помимо дорогих марок представлены и прошлогодние коллекции от частных предпринимателей. Более того, один из арендаторов помимо точки в "Наутилусе" имеет магазин с таким же ассортиментом на рынке "Старт" (прежнее название – ЦСКА).
Впрочем, место все же имеет значение. Генеральный директор управляющей компании "Группа 9" (оператор ряда ресторанов в Москве и Подмосковье) Илья Лычев приводит характерный пример: "На Сухаревской площади есть небольшой торгово-офисный центр 'Садовая галерея'. В основном там работают одежные бутики. Регулярно можно наблюдать забавную картину: чуть ли не на улицу арендаторы выставляли проветриваться дорогие вещи, которые пропахли запахами из соседнего 'Макдональдса'".
По-настоящему провальных торговых центров не так много, но весь вопрос в том, насколько высока эффективность тех проектов, которые прибыльны. По словам Елены Флоринской, целый ряд ТЦ могли бы работать лучше, если бы откалибровали свою концепцию. Касается это, например, "Европарка": его оператор все никак не может прийти к оптимальному составу арендаторов и постоянно находится в поиске индивидуальности проекта. "ТЦ 'Лига', как говорят, также не самый успешный. Но люди там есть, и ставки арендные довольно высокие. И все же мог бы работать лучше",– говорит госпожа Флоринская.
Торговые отношения
Не стоит винить во всех бедах торговые центры и их создателей, они зачастую являются заложниками ситуации. Скажем, одну из точек Илья Лычев сделал в ТЦ "Рамстор" на Шереметьевской улице. Оператор обещал, что вскоре после открытия там появится кинотеатр или боулинг. Соответственно, должны были появиться и посетители фуд-корта, под который были отведены площади на одном из верхних этажей. Но кинотеатр "Каро-фильм" появился лишь через три года после открытия самого гипермаркета. Многие операторы фуд-корта из-за этого пострадали. Господину Лычеву, к примеру, пришлось спустя год после начала работы закрыть свою точку: только ради еды посетители на фуд-корт не поднимались.
Количество арендаторов постепенно увеличивается, и сейчас уже арендатор диктует свои условия оператору ТЦ. В то же время четко соответствовать выбранной концепции ТЦ станет лишь тогда, когда сможет сам выбирать арендаторов. Пока же торговые центры далеко не полностью удовлетворяют спрос потребителя. Можно предположить, что существующие ТЦ будут заменяться на более качественные с точки зрения расположения и концепции. Это позволит игрокам рынка в борьбе за потребителя сделать ставку на новые форматы, пока в Москве не представленные. Скажем, на смену торговым галереям (а практически все ТЦ построены именно по этому принципу) придут ритейл-парки, в которых якорные арендаторы занимают до 90% общей площади. Это позволит привлекать потребителей, ориентированных скорее на целевую, а не на импульсную покупку.
Второе направление – создание специализированных развлекательных центров. Те развлекательные центры, которые действуют сегодня, либо маленькие, либо некачественные. Может быть, в Москве появится то, что называется "торговые деревни" или life style center (квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т. п.). Заместитель генерального директора сети гипермаркетов "Мосмарт" Семен Слуцкий говорит, что в настоящее время слабо представлены на рынке торговые центры формата department store: "Не хватает серьезных магазинов детской и мужской одежды".
Только сейчас операторы торговых центров всерьез стали задумываться о том, на какую целевую аудиторию они ориентированы, в силу чего на протяжении еще нескольких лет рынок будет утрясаться, в торговых центрах будет происходить ротация арендаторов. В том числе за счет появления западных сильных концепций. Примеры уже есть. Вместо малопонятного, неадекватного рынку турецкого "Бойнера" в ТЦ "Мега" площадку недавно занял английский Marks & Spencer.
Торговые центры окружают Санкт-Петербург
Вслед за Москвой основные торговые площади Петербурга перемещают за кольцевую автомобильную дорогу. В ближайшие три-четыре года на территории рядом с уже сданным в эксплуатацию в сентябре этого года Восточным полукольцом КАД будет построено около 800 тыс. торговых площадей. Всего же, по оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее ?1 млрд. В середине ноября открылся первый крупный загородный комплекс "Мега-Дыбенко" в районе развязки КАД с Мурманским шоссе. 1 декабря откроется "Мега-Парнас" площадью 130 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в эти проекты компании IKEA – ?300 млн.
Эксперты уверены, что на сегодняшний день именно северная часть Восточного полукольца КАД представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется как тем, что жители здешних спальных районов более экономически благополучны, так и нахождением в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах престижных загородных зон, коттеджных поселков и т. п., создающих мощный трафик потенциальных потребителей.
Не случайно вокруг этой части КАД планируются к открытию такие проекты, как ритейл-парк "Северный молл" (100 тыс. кв. м в обеих очередях), ТЦ "Новый Колизей" (100 тыс. кв. м), ТЦ "Осиновая роща" (наиболее крупный проект от девелопера "Адамант" – 120 тыс. кв. м). Примечательно, что торговую недвижимость в этой части формируют в основном западные девелоперы. Помимо IKEA это Gruppo Margheri ("Новый Колизей") и Meinl Europian Land (вошедшая летом этого года в проект "Северный молл" вместе с Promocentro Italia).
Проекты довольно разные по формату и концепции, и это обстоятельство дает им большой шанс на долгую жизнь по соседству. С их сдачей в эксплуатацию в 2007-2008 годах север города, примыкающий к этой части КАД, можно будет считать близким к насыщению по числу магазинов. Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг Восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting & Brokerage, составит около 800 тыс. кв. м.
|
| Николай Кириллов, "Коммерсантъ" |
Комментировать
Адрес источника: http://www.retailer.ru
Читайте также:
| Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы
в 2008 году сократились в два раза. Ситуация на мировых рынках жилья
остается неоднозначной.
Коммерческая недвижимость
Объемы
инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнут €99 млрд к
концу текущего года. Это на 55% меньше, чем в 2007-м. Глава отдела
изучения рынков капитала международного консалтингового агентства Jones
Lang LaSalle Тони Хоррелл на прошлой неделе заявил, что данное
сокращение обусловлено ... |
| Среди основных факторов, ставящих рынок ритейла под
угрозу в его настоящем виде и сводящих практически к нулю возможность
его развития, можно назвать стремительно падающую покупательскую
активность, а также необоснованно высокие запросы владельцев торговой
недвижимости. Летом нынешнего года опросы показывали, что 80% игроков
розничного рынка считают существующие арендные ставки неоправданно
завышенными, а сегодня большинство торговцев промышленными товарами уже
называют их "киллерами" ... |
| О том, как развивался рынок коммерческой
недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, а также о
прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте рассказывают эксперты рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
–
Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,
начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год
составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие торгового
сегмента: современные торговые площади ... |
| Следующий год может стать годом слияний и поглощений и, как следствие,
консолидации на рынке ритейла. Эксперты сходятся во мнении, что в
первую очередь долю в собственном бизнесе будут вынуждены продавать те
компании, которым в ближайшее время предстоят выплаты по долговым
инструментам.
Сокращение программ
На сегодняшний день, по словам аналитиков инвестиционной группы (ИГ)
"Сократ", компании-ритейлеры уже начали пересматривать свои
инвестиционные планы. В первую очередь, ... |
| Падение потребительского спроса заставило сетевых ретейлеров всерьез
заняться пересмотром арендных ставок в торговых и
торгово-развлекательных центрах. За два последних месяца крупным
розничным операторам удалось снизить затраты на аренду на 30–50%.
На перегретом некогда рынке коммерческой недвижимости происходят
революционные перемены: впервые за много лет арендодатели постепенно
уступают ретейлу в вопросе уменьшения арендных ставок. Первая волна
понижения в ТЦ и ТРЦ ... |
|
Чтобы сдать часть помещения в субаренду, следует в
первую очередь заручиться письменным согласием владельца или управляющей
компании
В результате сокращения персонала и
сворачивания бизнеса у многих компаний образовались излишки площадей — офисных,
торговых или производственных. Кто-то ранее арендовал или купил помещение «на
вырост», рассчитывая на динамичное развитие своего бизнеса. Некоторые компании
снимали целые этажи в бизнес-центрах (БЦ). По данным отчета ... |
|
Аренда помещений класса А снизилась на 10 %, В – на
15 %
В нынешних условиях информация о дальнейшей стоимости
покупки/продажи/аренды кв. м в жилых и коммерческих объектах от различных
экспертов звучит по-разному. Одни предрекают резкое повышение стоимости площадей,
т. к. стройки остановились, а, следовательно, на рынок не выйдет обещанное
количество новых площадей. Другие же, наоборот, прогнозируют снижение стоимости
аренды.
Ответ на вопрос: ... |
|
В Украине заморожено 80 % строек, что составляет 14 тыс.
объектов
Сбавлены обороты реализации большинства строительных
объектов. Есть даже заявления о том, что в Украине сегодня остановлено
80 % строек, что составляет 14 тыс. объектов. При этом на Киев
приходится приблизительно 50-70 %, о чем заявил председатель подкомитета
по вопросам строительства и архитектуры комитета Верховной Рады по вопросам
строительства, жилищно-коммунального ... |
|
В ноябре в Киеве
состоялось заседание рабочей группы по созданию Украинского национального
комитета Международного совета торговых центров
(ICSC). На заседании, которое вел Эндрю Толми
(руководитель направления организационного развития ICSC в Европе), была
определена дата учредительного собрания комитета и принято решение о проведении
в 2009 году Первой международной конференции ICSC в Украине. Одной из основных
задач Украинского национального комитета станет развитие этой ... |
| Эксперты
прогнозируют большую вероятность снижения или стабилизацию арендных
ставок на коммерческую недвижимость практически во всех сегментах.Бизнес-центрыВ
первом полугодии 2008 г. арендные ставки офисных площадей возросли даже
больше, чем предполагалось ранее. Рост был зафиксирован и в III
квартале, но на протяжении ноября ставки стабилизировались. При этом,
как говорит Владимир Даниленко, старший консультант по офисной
недвижимости "Украинской Торговой Гильдии", "заполняемость ... |
| Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов
приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные
проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с
финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии.
Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.
Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени
продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на ... |
|
Российский совет торговых центров (РСТЦ)
призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике
и необоснованно не снижать цены
"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров
(ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы
прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во
избежание "эффекта домино", - пишет РСТЦ в своем обращении к
девелоперам.
"В текущий момент ... |
|
Некогда сулившие своим владельцам огромные
доходы «магазины у дома» теперь стали тяжелым бременем. В результате
большинство собственников готовы в короткие сроки полностью или частично выйти
из этого бизнеса
Магазины продают
Активность бизнесменов, желающих избавиться от сетей «магазинов у
дома», растет как на дрожжах. В конце ноября стало известно о продаже
контрольной доли ООО «Торговая марка «Барвинок» (24 точки продаж с аналогичным
названием в Западной Украине) ... |
|
Во французских Каннах прошел
MIPIM Horizons – мероприятие, посвященное рынкам недвижимости интенсивно
развивающихся регионов. Эта уникальная по своей сути новаторская площадка
позволяет компаниям представлять себя в наиболее выгодном свете не только для потенциальных
инвесторов, но и для руководства того или иного региона.
Мировой финансовый кризис,
уверенно шагающий по планете, как все уже успели заметить, влияет не только на
финансовые рынки. Он уже добрался до ... |
|
Принцип
домино — эффект любого кризисa, громко и
неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла
вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков. Привыкшие работать в
условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой
рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии
В условиях кризиса ликвидности стали остро
ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность ... |
|
Несмотря на заявления
девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов
в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов
Уходящий 2008 год стал весьма
результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В
преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых
пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных
модуля уже действующих проектов. ... |
|
Зарубежные инвесторы заинтересованы в приобретении
в Украине готовых объектов, генерирующих денежный поток, либо объектов на последних
стадиях строительства. Об этом сообщил управляющий партнер компании DEOL
Partners (Киев) Руслан Олексенко. Ранее более привлекательными для них были
земельные участки с концепциями.
Олексенко отметил, что интерес к украинскому рынку торговой недвижимости со
стороны европейского бизнеса сохраняется. «Однако самыми ключевыми
сдерживающими ... |
| Московские власти, вероятно, создадут единую управляющую компанию, которой передадут городские гостиничные активы.
Сейчас обсуждаются два варианта - учреждение компании вместе с
внешнеэкономическим акционерным обществом (ВАО) «Интурист», либо с
международным гостиничным оператором.
«Поскольку принадлежащие городу гостиницы неоднородны, то потенциальный
партнер должен обладать опытом управления отелями как высокого, так и
среднего уровня», - уточнил ... |
| Надвигающееся сокращение объемов мировой торговли может отбросить
развивающиеся страны на много лет назад и уничтожить достижения
последнего времени в области развития, – с таким предостережением
накануне международной конференции, проводимой в Катаре под эгидой ООН,
выступил высокопоставленный представитель Всемирного банка.
Дэнни Лейпцигер, вице-президент сетевой системы Всемирного банка по
вопросам сокращения масштабов бедности и управления экономикой, заявил,
что финансовый кризис ... |
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
