Ослабление предложения
Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005 г. — первой половине 2006 г. напоминал особенности развития экономики страны в целом — рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в столице открылся только один торговый центр — “Арена Сити” на ул. Крещатик (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ — “Караван” на ул. Луговая, “Аладдин” на ул. Гришко, “Метрополис” на ул. Малиновского — в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В 2006 г. открыли “Глобал UA” и ТЦ на пересечении ул. Григоренко и ул. Ахматовой.
Наиболее знаковые события происходили в сфере приобретения крупных торговых объектов в Украине профильными иностранными компаниями.
Во-первых, буквально в мае этого года был продан ТЦ “Пирамида”, открытый в 2004 г., инвестор — иорданская компания Universal Star Co. (о создании этого ТЦ см. БИЗНЕС №37 от 13.09.04 г., стр.88-91). Приобрела центр британская компания “1849 Real Estate Development”.
Во-вторых, в минувшем году ЗАО “Квадрат-Украина” (г. Киев; девелопмент; входит в состав инвестиционной компании “XXI век”) продало три своих подземных ТЦ “Квадрат” первого поколения (введены в эксплуатацию в 2000 г.): на бул. Дружбы народов площадью 5 тыс. кв. м; на пл. Славы — 4,5 тыс. кв. м; на Шулявке — 1 тыс. кв. м. Все три объекта были проданы без права использования торговой марки “Квадрат”. “Сегодня мы создаем новую сеть торговых центров. Это будут ТРЦ в формате гипермаркет-галерей площадью от 35 тыс. кв. м, расположенные в “спальных” районах”, — рассказала БИЗНЕСу Наталья Рожкова, директор департамента маркетинга ЗАО “Квадрат-Украина”. По ее словам, первый ТРЦ такого формата (“Квадрат” на Перова) планируется сдать в эксплуатацию в 2007 г., после чего в Киеве построят еще три центра. С таким же форматом “Квадрат-Украина” намерена выходить в регионы — города-миллионники и города с численностью населения от 300 тыс. до 1 млн человек.
По словам операторов, гипотетически в ближайшее время могут быть проданы и другие готовые торговые центры. “Сейчас покупателями, которым по карману такие приобретения, могут выступать только иностранные компании. Для них украинский рынок интересен, поскольку рентабельность торговых центров у нас гораздо выше, чем за рубежом (в Украине она составляет 12-25%)”, — отмечает Наталья Рожкова.
По традиции, консультанты так и не пришли к единому мнению, сколько же площадей в столичных ТЦ было введено в эксплуатацию в прошлом году. Как уже не раз писал БИЗНЕС, разные оценки объясняются, прежде всего, различиями в методиках подсчета: в источниках указывается разная площадь одного и того же ТЦ, одни компании считают общую площадь ТЦ, другие — только торговую и т. п. (см. БИЗНЕС №11 от 14.03.05 г., стр.96-99). Например, по словам Галины Малиборской, главы отдела торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (г. Киев), новое предложение составило всего 27 тыс. кв. м (с учетом введения “развлекательных” очередей в действующих ТЦ), а общее количество площадей в центрах увеличилось до 260 тыс. кв. м. В то же время Виталий Бойко, заместитель директора консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” (г. Киев), утверждает, что в прошлом году количество торговых площадей в киевских ТЦ увеличилось менее чем на 20 тыс. кв. м — до 301,8 тыс. кв. м, или 115 кв. м на тысячу жителей. “Таким образом, если в 2003 г. и 2004 г. прирост площадей в ТЦ составил 104% и 107% соответственно, то в 2005 г. прирост был всего 6%”, — утверждает он.
Но дело не в том, 20 тыс. или 27 тыс. “квадратов” запустили девелоперы. Разница на фоне большого дефицита ничтожно мала. Основная проблема (и не только при строительстве ТЦ) — неспособность застройщиков вложиться в декларируемые сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Ведь еще в начале 2005 г. многие компании заявили о намерении ввести до конца того года в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м площадей. Среди причин девелоперских провалов называют самые разнообразные. Во-первых, застройщики переоценили свои финансовые возможности. Опять же, по разным причинам: то украинские банки прикрыли свои кредитные программы (из-за политической нестабильности), то крупные инвесторы решили “заморозить” вложения в проекты (и снова — политика!), то сами девелоперы не смогли продать действующие объекты и, соответственно, “перебросить” вырученные деньги на строительство других ТЦ и т. п. (подробнее об этой проблеме и сути девелопмента читайте в ближайших номерах БИЗНЕСа).
Во-вторых, сказываются дефицит крупных земельных участков в столице и непрозрачные механизмы их выделения. В-третьих, скандалы с противниками строитель­ства, корпоративные конфликты в борьбе за землю, бюрократия и т. п.
Не ожидается рекордный рост площадей и в 2006-2007 гг. (см. “Наиболее крупные проекты…” на стр.118). Тем не менее темпы роста киевского рынка коммерческой недвижимости будут расти. По словам Виталия Бойко, количество “квадратов” в 2007 г. может увеличиться на 39%. Со временем оправдаются и прогнозы по поводу укрупнения формата украинских ТЦ, хотя прошлый и нынешний год в этом отношении оказались провальными (опять же, по причине срыва графиков реализации крупных объектов). Напомним, что в 2004 г. средняя площадь новоявленных ТЦ составила около 22 тыс. кв. м, а в 2005-2006 гг. — 10-14 тыс. кв. м. Хотя еще в начале 2005 г. прогнозировалось, что этот показатель в ближайшие годы может вырасти до 40 тыс. кв. м. “Укрупнение торговых центров будет продолжаться и далее, если объекты, которые разрабатываются, будут реализованы”, — подчеркивает г-н Бойко. Более того, в течение 2005 г. было заявлено несколько крупнейших бизнес-проектов по строитель­ству в столице торговых центров общей площадью более 100 тыс. кв. м. В частности, еще в прошлом году швед­ская компания IKEA заявила о намерении открыть на левом берегу Киева ТРЦ “МЕГА” (от 150 тыс. кв. м) и со временем растиражировать свои центры в крупных областных городах Украины. Однако, как и у многих других девелоперов, у шведов возникли проблемы с получением участка под строительство в столице, и реализация проекта оказалась в подвешенном состоянии.
На 2007 г. также запланировано открытие одного из долгостроев столичного рынка — ТЦ “Троицкий” (бывший “Олимпик Плаза”) общей площадью около 100 тыс. кв. м.
Хотя риски невыполнения этого проекта, связанные с тем, что объект соседствует с НСК “Олимпийский”, сохраняются. Руководство комплекса и Профессиональная футбольная лига Украины постоянно заявляют о том, что ТРЦ будет мешать эвакуации болельщиков со стадиона. Хотя, скорее всего, в данном вопросе больше политики, нежели чисто технических несогласований. Туманная ситуация складывается и со строительством крупного комплекса “Лыбидь Плаза”, сроки введения в эксплуатацию которого переносятся уже не один год.

Операция “Регионы”
На фоне почти полного застоя в Киеве другие украинские города привлекают к себе все больше внимания со стороны ритейлоров. “Рынок торговых центров Украины только формируется, — говорит Виталий Бойко. — На 1 тыс. жителей крупных городов сегодня приходится 30-70 кв. м торговых площадей в ТЦ (в 2005 г. к ТЦ в регионах с горем пополам можно было отнести 85 объектов)”. При этом, по его словам, несмотря на то что качество большинства так называемых ТЦ низкое, заполняемость составляет 90-100%.
В то же время, как отмечает Галина Малиборская, некоторые новые региональные ТРЦ по концепции и уровню арендаторов уже не уступают киевским. В частности, речь идет о первых профессиональных объектах, которые открылись в 2005 г. в Одессе (“Европа”, “На Среднефонтанской”), Днепропетровске (“Дафи”) и Николаеве (“Сити Центр”). Еще несколько профессиональных объектов планируются к открытию в этом году в Донецке, Харькове и Днепропетровске. В результате сегодня регионы впервые опережают Киев по темпам наращивания объемов рынка. Размер нового предложения на региональном рынке по итогам 2005-2006 гг., по данным Colliers International, ожидается на уровне 150-200 тыс. кв. м площадей по сравнению с 70 тыс. кв. м в Киеве. “В 2006 г. сохранится высокая активность регионов в сравнении со столицей, — утверждает г-жа Малиборская. — Более того, даже в случае оживления столичного рынка спрос на помещения вне Киева вряд ли будет снижаться, по­скольку ритейлоры хотят воспользоваться растущими доходами населения и низким уровнем конкуренции на региональных рынках”. По ее словам, в ближайшие три года девелоперы начнут осваивать небольшие города (менее 500 тыс. чел.).
Следует отметить, что сейчас в регионах созданием ТЦ занимаются, в основном, местные девелоперы. Но, как утверждают эксперты, национальные и иностранные компании уже заинтересовались региональными городами. Ожидается, что основным игроком на рынке регионального девелопмента в ближайшее годы будет компания “Лекс-Холдинг”, владелец киевского ТРЦ “Караван”. В ее планах — открытие в ближайшие два-три года одноименных центров в Харькове, Днепропетровске и Запорожье. В более долгосрочной перспективе сеть ТРЦ “Мега” в Украине сформирует и IKEA.
Еще несколько центральноевропейских девелоперов внимательно изучают украинский рынок. Причем не факт, что первый объект будет построен ими в Киеве. Девелоперы все больше склоняются к мысли, что стартовать можно и в регионах (см. “Предпочтения... ” на стр.117).
Катализатором развития ТЦ в регионах консультанты называют приход иностранных ритейлоров. В списке наиболее перспективных для расширения в 2006 г. рынков розничной торговли — GRDI (Global Retail Development Index), который составляет консалтинговая компания A.T. Kearney, — Украина занимает 4-е место (в 2005 г. — 3-е место, в 2004 г. — 11-е).
Российские сети “Перекресток” и “Патэрсон” активно ищут свободные торговые площадки во всех крупных городах Украины. Быстро развивается в Украине немецкая сеть METRO Cash&Carry (уже открыла 9 гипермаркетов). И хотя компания “МЕТРО Кеш энд Керри Украина” не размещает свои магазины в ТРЦ, ее появление в той или иной стране служит своеобразным сигналом к выходу на рынок для других иностранных ритейлоров. К слову, METRO Group еще осенью прошлого года заявила о начале развития в Украине другой своей сети — крупноформатных DIY-магазинов (“Сделай сам”) Praktiker (строительные материалы). Вместе с проектом ТРЦ “Мега” шведской IKEA в Украину должны были прийти такие крупные сети, как OBI (Tengelmann Group; DIY-магазины) и Ramstore (Migros; продовольственная сеть). По крайней мере, Tengelmann Group активно интересуется украинским рынком (кроме OBI, она может “привести” к нам продовольственную сеть Plus). Также наряду с Киевом регионы посетили представители многих европейских крупноформатных торговых сетей (Carrefour, VP Market), однако окончательное решение о выходе на наш рынок они пока не приняли.

РЫНОК В ЦИФРАХ
Объекты недвижимости: торговые и торгово-развлекательные центры (ТЦ и ТРЦ).
Количество торговых площадей (на июнь 2006 г.):
Украина — 849,3 тыс. кв. м;
г. Киев — 309,3 тыс. кв. м.
Количество действующих ТЦ и ТРЦ: Украина — 113; г. Киев — 28.
Совокупный Объем инвестиций: $255-350 млн (в киевские ТЦ).


Инвестиционная привлекательность
Спрос на торговые площади в Киеве стабильно растет, а вместе с ним растет и дефицит свободных помещений на рынке, который усугубился в 2006 г. ввиду отсутствия новых предложений. Как отметил Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions (г. Киев), если в Париже на 1 тыс. человек приходится 400 кв. м торговых площадей, то в Киеве этот показатель с трудом достигает 90 кв. м (по данным “Украинской торговой гильдии” — 116 кв. м). Как утверждают специалисты, дефицит торговых помещений в Киеве не снизится и в 2007 г. Таким образом, от массовой экспансии в Украину иностранных девелоперов сдерживают только высокие политические риски. Несмотря на это, “существующий высокий спрос на торговые площади со стороны операторов рынка гарантирует дальнейшую инвестиционную привлекательность этого направления в ближайшие годы”, уверена Ирина Рубис, консультант по маркетингу консалтинговой компании “Диалог-Классик”. Финансовый консультант и партнер этой компании Юрий Ромащенко считает, что иностранные девелоперы будут открывать на украинском рынке торговые центры по концепции (крупные торговые моллы и другие форматы. — Ред.) и технологиям, проверенным во многих странах. “Если в 2000 г. большинство торговых центров располагались в перепрофилированных промышленных зданиях (перепрофилировать под ТЦ большие производственные помещения ранее предпочитали большинство отечественных инвесторов), то в последнее время наблюдается устойчивая тенденция к возведению быст­ромонтируемых зданий (БМЗ)”, — рассказывает Марина Сиратюк, маркетолог завода “Промстан” (г. Николаев; производство металлоконструкций для БМЗ, сандвич-панелей). По ее словам, сегодня 90% торгово-развлекательных центров представляют собой БМЗ (см. БИЗНЕС №10 от 06.03.06 г., стр.112-115).
Следует также отметить, что все чаще для достижения значительных конкурентных преимуществ и обеспечения качественного уровня ТЦ инвесторы готовы делать значительные капиталовложения. “Сегодня, чтобы ТЦ был жизнеспособным, нужно разработать нормальную концепцию, проект, привлечь хороших архитекторов”, — уверяет Наталья Рожкова. По ее словам, если три-четыре года назад в структуре себестоимости такие затраты были минимальны, то сейчас стоимость таких услуг достигает $0,5 млн. Возросли также расходы на землю и строительство. Таким образом, если сейчас стоимость строительства ТЦ в Киеве составляет, по разным данным, от $600 до $1,1 тыс. за 1 кв. м, а в регионах — $500-700 за “квадрат” (сумма зависит от месторасположения объекта, затрат на приобретение прав на земельный участок, доступности коммуникаций, а также от того, строится ли ТЦ с “нуля” или реконструируется), то при возведении “навороченных” центров, по данным “Диалог-Классик”, эта сумма может достигать $1,5 тыс. за 1 кв. м. Рост себестоимости строительства ТЦ привел к увеличению сроков окупаемости объектов. По данным консалтинговых компаний, если при строительстве первых ТЦ период возврата инвестиций составлял три года, то для новых проектов приемлемыми считаются 5-7 лет (в странах Западной Европы — 10-12 лет).

Арендные ставки
Дефицит свободных качественных торговых площадей на рынке Киева продолжает способствовать сосредоточению “рыночной” власти в руках владельцев недвижимости. Это означает, что потенциальным арендаторам по-прежнему трудно вести переговоры об уровне арендной платы и других коммерческих условиях (таких, как размер страхового депозита, авансовый платеж, “арендные каникулы” и пр.). Типичные сроки договора аренды в торговых центрах для “якорных” арендаторов — 5-10 лет. С другими розничниками договоры заключают на 3-5 лет с ежегодным пересмотром фиксированной арендной ставки и авансовым и страховым платежами на 2-4 месяца. Самые высокие арендные ставки установлены для розничных торговцев одеждой, обувью, подарками, сувенирами, косметикой и парфюмерией (см. “Арендные ставки... ” на стр. 115).
В 2005 г. стоимость аренды в ТЦ Киева, по данным консалтинговых компаний, увеличилась на 8-15%. В среднем, в прошлом году она составила $60-80 за 1 кв. м в месяц, что на 60% меньше, чем в Москве, втрое дешевле, чем в Лондоне, однако вдвое дороже по сравнению с Римом, Будапештом или Прагой, где рынок торговой недвижимости насыщен. Дорожает аренда и в нынешнем году. По данным компании Colliers International, арендные ставки за первое полугодие 2006 г. выросли на 2-10%.
Увеличение арендных ставок наблюдается и в регионах, средний уровень которых составляет $20-40 за 1 кв. м в месяц. “Помещения в новых торговых центрах в регионах сдаются по более высокой, новой для этих городов цене”, — отмечает Виталий Бойко.
Ожидается дальнейшее увеличение арендных ставок на качественные торговые площади. По прогнозам консалтинговых компаний, в 2006 г. в столице и регионах оно составит еще 5-10%.
Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, т. е. не ранее следующего года. Однако, по словам Галины Малиборской, средние арендные ставки могут не снизиться и после 2007 г. из-за продолжающейся активизации спроса на торговые площади, а также из-за увеличения доли успешных профессиональных проектов на рынке. “Ожидать снижения арендных ставок можно будет разве что в торговых объектах, которые меньше соответствуют современным требованиям: много мелких арендаторов, узкие проходы, завышены арендные ставки, не­правильная планировка”, — соглашается с коллегой Ирина Рубис. Прогнозы
В ближайшие два-три года рынок будет активно развиваться. “На начало 2006 г. было заявлено о 60 проектах строительства ТЦ в Киеве общей площадью около 2,3 млн кв. м, которые могут быть реализованы до 2010 г., — сообщает Виталий Бойко и прогнозирует. — Уже в 2008 г. прирост торговых площадей в ТЦ может составить более 300 тыс. кв. м, рынок перейдет к стадии насыщения. ” Это увеличит объем рынка более чем в 2 раза: количество торговых площадей в расчете на тысячу человек увеличится со 100 кв. м до 225 кв. м. Правда, возражает г-жа Малиборская, принимая во внимание постоянно растущие доходы населения, в 2008 г. вряд ли произойдет насыщение рынка. К тому же остаются риски, связанные со срывом своевременной реализации крупных проектов по строительству таких ТРЦ, как “МЕГА”, “Троицкий”, “Лыбидь Плаза”. Совокупно эти объекты могли бы содержать около 60% торговых площадей, запланированных к пуску в эксплуатацию в ближайшие два-три года.
Буквально в минувшую среду, 21 июня, заместитель председателя КГГА Денис Басс встретился со старшим советником компании “ИКЕА Россия” Свеном Хольмом. На встрече обсуждался вопрос перспектив отведения выбранного шведами еще в прошлом году земельного участка (в начале Бориспольской трассы).
БИЗНЕС уже писал, что “те” киевские власти отказались выделить компании участок на этом месте и предложили другие варианты (см. №9 от 27.02.06 г., стр.116-119). IKEA заявила, что месторасположение будущего ТРЦ менять не намерена. На встрече с представителем уже новой команды горгосадминистрации вопрос пока решен не был. Господин Басс пообещал в течение недели создать рабочую группу и провести на сей счет общественные слушания с жильцами окрестностей.
Продолжится в ближайшие годы и освоение девелоперами регионов Украины. По данным “Украинской торговой гильдии”, в регионах на начало 2006 г. было заявлено о планах строительства более 70 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью около 1,5 млн кв. м.
“Если сейчас на 1 тыс. жителей област­ных центров приходится по 40-60 кв. м торговых площадей в ТЦ, то в 2008 г., если реализуются заявленные проекты, этот показатель вырастет в 2-3 раза, а в некоторых городах — в 4-5 раз”, — подытожил Виталий Бойко. 

Комментировать