Ставя под сомнение подсчеты независимых экспертов, согласно которым себестоимость 1 кв.м. жилья в Киеве составляет $300-400, строители приводят свою калькуляцию и расчёты Минстроя. Согласно этим регулярно обновляемым данным, себестоимость жилья в столице составляет приблизительно $ 700. И это означает, что на практике никах сверхприбылей нет. А есть досужие вымыслы журналистов и невесть откуда взятые ими цифры.

Вот что на этот счёт говорит в одном из интервью народный депутат Украины Владимир Поляченко, до избрания в парламент руководивший самой мощой строительной организацией в столице – Киевгорстроем.

- Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Киеве не может составлять $300. По расчетам Минстроя, себестоимость 1 кв.м. в обычном панельном 22-этажном киевском доме в будущем году будет составлять почти 4000 грн. А в каркасно-монолитном 25-этажномдоме со сложным фундаментом и 3-этажным гаражом строительство 1 кв.м. обойдется минимум в $700 (без отделки и без учета дополнительной прокладки инженерных сетей к дому). А ведь почти всегда есть ещё и технические условия служб, где  навязывается прокладка кабеля километра на три-четыре от дома да на полкилометра канализации... Плюс к этим затратам - обязательные  отчисления городу на развитие социальной сферы! В Буче под Киевом квадратный метр в обычном девятиэтажном доме стоит 3200 грн., в Виннице – 3300-3400 грн. Но в Киеве 1 кв.м. в каркасно-монолитном доме с тремя-четырьмя лифтами хорошо если удастся вложиться в $1000, – резонно замечает специалист.

Известнейший украинский строитель, являющийся моральным и профессиональным авторитетом для своих коллег, приводит аргументы, с которыми, казалось бы, не поспоришь. Да и кто лучше него может знать реальную ситуацию в столичном строительном комплексе? Так что же – все размышления о сверхприбылях и монопольном сговоре столичных строителей – это досужие вымыслы журналистов и что-то не поделивших с коллегами строителей? И цены на жильё будут столь же стремительно расти и дальше?

Скорее всего, так оно и будет. Слишком много мощных игроков на финансовом, строительном и законодательном поле заинтересованы в этом. А государство и потребители ещё слишком слабы, чтобы нейтрализовать последствия де-факто существующего, но де-юре непризнанного монопольного сговора. Держава не в состоянии выкинуть на рынок миллионы квадратных метров дешевого социального жилья. По некоторым подсчётам, чтобы насытить только столичный рынок жилой недвижимости, необходимо ежегодно вводить более 10 млн. кв. м жилья. А киевские строители уже сейчас начинают сомневаться в реальности планов сдать в 2007 г. их очередной миллион. Но что бы ни говорили строители, которых нельзя упрекать в том, что они формируют выгодное для себя общественное мнение и благоприятные ценовые тенденции на рынке (бизнес есть бизнес, и это не их дело – снижать цены), но дивных перекосов в строительстве жилья существует с избытком. И это означает, что ситуация на этом рынке со времен может всё таки измениться.

Например, тот же «Киевгорстрой» сетует, что большинство земли ему приходится покупать на вторичном рынке, где цены значительно выше. Этот же контрдовод, об отсутствии доступа к первичному рынку земли, Владимир Поляченко приводит и как подтверждение, что возглавляемая им структура не является монополистом на столичном рынке (по некоторым подсчётам «Киевгорстрой» вместе с «Житло-инвест» возводит около 70% процентов столичного жилья). Вот что говорит господин Поляченко всё в том же своём интервью.

- А вы слышали о том, что этот, как вы называете, монополист из 176 выделенных Киевсоветом площадок под строительство в этом году получил аж… две?! Представляете, всего два решения Киевсовета о площадках для «монополиста»?! В прошлом году Киевсовет выделил где-то около 400 площадок, «Киевгорстрою» - только пять, – заявил Владимир Аврумович. – Заявляю с полной ответственностью: мы сегодня строим на площадках вторичного рынка, чтобы ни у кого не было права нас в чем-то обвинять, что-то о нас говорить, как об особо обласканных властью… Знаете, что я на это все вам скажу? Что вот тем, кто нас в нехорошем подозревает, очень выгодно создавать «Киевгорстрою» такую славу. Чтобы меньше в городе строилось, чтобы меньше было порядочных организаций. Да, в такой «мутной воде» будет вольготно всяким шарашкиным конторам типа «Элита-Центра» и им подобным. 

Интересная получается ситуация. Прежний и нынешний киевские мэры неоднократно заявляли, что приоритетом для них является строительство социального жилья и увеличения объёмов строительства за бюджетные деньги, что поможет насытить рынок. Тем более, что, по подсчётам Минстроя, себестоимость квадратного метра жилья, возводимого за бюджетные средства, заметно ниже – от $400. Но самая мощная строительная организация в Киеве, «Киевгорстрой», по заявлениям её руководителя, не может пробиться на первичный рынок земли в столице. Точнее, вроде бы и может, но не хочет ввиду «всяких там досужих разговоров». Неэкономическая какая-то логика получается. В одном случае – стройные аргументы в пользу реальной высокой себестоимости квадратного метра жилья. В другом – работа, что называется, себе в убыток из-за досужих разговоров. Конечно, землю выделяет не госадминистрация, а Киеврада. Но и Омельченко и Черновецкому удавалось и удалось создать в ней поддерживающее их большинство. Так что, пожелай бывший или нынешний мер найти более дешевую землю для «Киевгорстроя» – она бы непременно нашлась. О каком-либо конфликте господина Поляченко с Черновецким или уж тем более активно протежировавшем киевским строителям Омельченко, который сам в прошлом был первым заместителем начальника Главкиевгорстроя, пока что ничего не известно. Наоборот, судя по заявлениям одного и другого мэра, они самого высокого мнения о вкладе Владимира Аврумовича и его организации в развитие столицы. Получается, что пожелай «Киевгорстрой» получить более дешевую землю и удешевить строительство – он бы её, конечно же, получил. Тем более что, по словам Владимира Поляченко, вопреки слухам о том, что «Киевгорстрой» принадлежит ему лично, 80% холдинговой компании владеет город. И, казалось бы, в этой ситуации, киевская власть должна создать режим наибольшего благоприятствования принадлежащей ей мощной строительной структуре, и с её помощью сбить заоблачные цены на жильё в столице, тем самым проявив заботу о горожанах. Но этого не происходит. Похоже, что эта ситуация устраивает обе стороны. Киевгорстрой гордится не столько низкими ценами на жильё, сколько своей надёжностью (не обманул ни одного покупателя!) и большим количеством построенных социальных объектов: школ, детсадов, больниц и т.д. А мэрия предпочитает открещиваться от вроде бы понятного в данном случае лоббизма к своей надёжной структуре, почему-то ставя её в один ряд с менее известными, а то и вообще никому неизвестными фирмами.

Подобные заявления киевских властей и представителей «Киевгорстроя» – скорее, всё-таки, реакция на обвинения в небескорыстном лоббизме чиновниками вхожих во все кабинеты строителей. Многие фирмы покупают землю в Киеве через афилированные структуры. Одна вроде бы самостоятельная организация покупает землю на первичном рынке и затем продаёт её вроде бы совсем другой фирме. Но на практике как первый, так и второй покупатель земли (а очень часто, и третий, и четвёртыё и пятый, прежде чем она дойдёт до строителей) принадлежит одной и той же структуре, перекладывающей деньги из одного кармана в другой, чтобы побольше накрутить конечную стоимость жилья. 

 

Эксперты предсказывают два диаметрально противоположных варианта развития событий на украинском рынке жилой недвижимости. Первый – цены будут расти и дальше, правда, уже не такими высокими темпами. Второй – стоимость жилья в Киеве достигла своего максимума, и цены неизбежно упадут.

Главный аргумент в пользу того, что ожидать снижения цен на рынке жилья не приходится, – дефицит предложения на первичном рынке жилья. В пользу этого довода говорит уход ряда крупных киевских строительных фирм из столицы, усугубил ситуацию. Понятно, что цены на землю и стройматериалы, зарплаты строителей будут только расти. Практически все щебёночные, песчаные карьеры, кирпичные заводы уже давно приватизированы. Многие их них принадлежат зарубежным собственникам, которым украинская власть не указ.

Вторым существенным доводом является то, что вложения в землю и недвижимость и в будущем будут оставаться более доходными, чем банковский депозит. Банковский депозит в гривнах сейчас может дать от силы 16-18% в год и этот процент снижается. А вложения в недвижимость дают до 100% и выше в год. И это означает, что и в будущем в стоимость квартир будут заложены ожидания инвесторов, покупающих жильё для перепродажи.

Третий аргумент – в парламенте готовится пакет законопроектов, призванных упорядочить новое строительство: упростить и сделать более прозрачным выделение стройплощадок, оформление разрешительной документации и отсеять с рынка фирмы, не имеющие опыта строительства. По идее, новые законы должны способствовать увеличению предложения на рынке и снижению цен на жильё. Но, к сожалению, практика показывает, что как только в нашей стране что-то начинают упорядочивать, так сразу же возникает больше бардака. Опыт введения в действие новых строительных законов в России, где было запрещено финансирование строительства до получения всех разрешительных документов, привел к снижению предложения жилья на рынке. Можно не сомневаться, что эта же ситуация может повториться и в Украине, так как киевский рынок точь-в-точь повторяет московский с отставанием на несколько лет. Тем более, что строители отнюдь не заинтересованы в увеличении предложения, и будут стремиться удержать выгодную для них ценовую ситуацию под контролем, чтоб не допустить обвала цен на рынке. Неспроста они сейчас активно ездят перенимать опыт в Москву…

Четвёртый довод в пользу подорожания жилья – то, что финансовые учреждения продолжают привлекать на рынок жилья всё новых и новых клиентов, снижая сумму первого взноса, а то и вовсе от него отказываясь. Это означает, что возможность жить «не по средствам», покупая квартиру в кредит, по-прежнему будет привлекать на рынок новых клиентов, а значит – раскручивать ценовую гонку. Ведь именно спекулятивный капитал и люди, покупающие квартиры в кредит, которые стремятся приобрести их в условиях роста цен как можно быстрее, и являются одним из факторов ажиотажного спроса на жильё.

С другой стороны, ставки по ипотечным кредитам, вопреки ожиданиям, поползли не вниз, а вверх, переместившись за последние два года от 10-11% до 12-13% годовых в валюте. Вообще, ситуация с ипотечными кредитами довольно противоречивая. С одной, стороны, банки учитывают возросшие вместе со стоимостью квартир риски невозвратов выданных кредитов. И им совсем «не улыбается» в случае снижения цен на рынке оказаться с кучей оставленного им в залог резко подешевевшего жилья. Поэтому они более придирчиво стали проверять документы заёмщиков. Более того, в начале ноября 2006 г. пострадавшие от афёры «Элиты-Центра» вкладчики подали в суд на кредитовавший их банк «Аваль», отказавшись выплачивать предоставленные им кредиты. Этот прецедент может заставить банки более придирчиво проверять наличие всей необходимой документации у строителей.

Понятно, что до бесконечности «разогревать» рынок банки, строители и брокеры не смогут. И вопрос только в том, как долго всё это сможет продолжаться. Ведь существует немало аргументов и в пользу того, что цены на жильё могут всё-таки снизиться. Рассмотрим и их.

Сторонники «обвального» сценария на рынке жилья подкрепляют свои доводы тем, что стоимость земли в Киеве и его окрестностях достигла заоблачных высот. Цена от $15 тысяч и выше, которую просят за сотку владельцы не самых элитных участков, является явно нереальной по сравнению с ценами на землю в Европе. Не может земля в отсталой по сравнению с западными мерками Украине стоить дороже, чем в странах европейского сообщества. Теоретически довод вполне верный. Но в Украине и подержанные иномарки, вопреки логике, стоят куда как дороже, чем в Европе. Так что и на строительном рынке цены вполне могут вырасти без всяких на то объективных причин. Точнее, вполне объяснимые причины «необъяснимого» подорожания жилья, конечно же, есть, но мы поговорим о них ниже.

Аргумент номер два в пользу спада цен на жильё – уменьшение в 2006 г. количества сделок по покупке квартир. Риэлтеры не очень любят обнародовать эти цифры, но количество сделок в 2006 г. упало в разы. И, по сути, предложение квартир начало опережать спрос. Однако на практике это пока не приводит к заметному снижению цен. Спекулятивный капитал уменьшает объемы нового инвестирования, но не спешит расставаться с уже купленными квартирами.

Как видим, в пользу двух совершенно противоположных сценариев развития событий – роста цен на жильё и, наоборот, обвала на рынке – существуют вполне резонные аргументы. Так как же будет развиваться ситуация? Казалось бы, роста реального потребительского спроса на жильё не предвидится. Средняя зарплата в Киеве, которая является самой высокой в Украине, и составляет по данным Госкомстата, $350-400, делает невозможным покупку жилья в столице для большинства её жителей и приезжих. Даже если учесть, что реальный доход киевской семьи среднего класса составляет $1500-2000 – всё равно для покупки двухкомнатной квартиры площадью 70 кв. м при стоимости одного метра $1500 (очень невысокая стартовая цена для киевских новостроек) потребуется свыше $ 100 тыс. Это означает, что даже при самой жесточайшей экономии на выплату кредита и процентов по нему уйдёт свыше 10 лет. При этом многие из тех, кто может взять кредит и купить квартиру, уже это сделали. Вот почему даже риэлтеры, во многом способствующие раскрутке цен, уже не видят причин для их дальнейшего роста. И, тем не менее, цены растут.

Причина столь необъяснимых, казалось бы, явлений на рынке, скорее всего, скрывается в давлении на рынок теневых финансовых потоков. Это всевозможные незарегистрированные и не платящие налогов производства, контрабанда, «откаты» чиновникам. Понятно, что все участники этой финансовой цепочки никоим образом не декларируют свои доходы и не фигурируют в официальной статистике. Но влияние на строительный рынок теневая экономика оказывает немалое. Всё то, что столичная бюрократическая пирамида получает в виде взяток за разрешения от строителей, которые они затем «отбивают» в цене квартир, она вкладывает всё в то же жильё в столице и пригороде, тем самым поддерживая платежеспособный спрос на него. И именно эти официально нигде не задекларированные деньги продолжают давить на рынок, позволяя ценам расти. Взятки, в отличие от зарплат, не имеют ценового потолка. Нелегальному капиталу на рынке недвижимости, в сущности, безразлична цена квартир (вырастут цены на квартиры – увеличится и сумма взяток). И это создаёт парадоксальную ситуацию – спроса, казалось бы, нет. А цены растут.

По сути, аналитикам рынка надо бы анализировать не соотношение спроса и предложения на рынке жилья, а коррупционность украинской экономики как фактора роста цен на недвижимость. Поэтому ответ на вопрос, будет ли расти цена на квартиры в Киеве, заключен не столько в реальности увеличения объёмов ввода жилья в ближайшие годы, сколько в уяснении того, в состоянии ли украинская власть справиться с коррупцией. Ведь именно сверхприбыли чиновников, которые они вкладывают в недвижимость, возможно, и являются тем неопознанным агрегатом, раскручивающим внешне необъяснимый рост цен на квартиры. Именно бюрократия, в первую очередь – столичная, давно уже превратилась в весьма преуспевающий и, кстати, многочисленный средний класс, которого, по официальной статистике, в Украине просто не существует. Поэтому то, что не в состоянии заплатить за квартиру среднестатистический украинец, вполне в состоянии заплатить среднестатистический украинский чиновник. Снижение цен на квартиры может произойти, когда насытится именно этот, так сказать, не задекларированный спрос. Но, похоже, это произойдёт ещё не скоро.

Комментировать